Cómo puede tributar un inmueble en el IRPF explicado de forma sencilla

Artículo escrito por Jaime Navarro Serrate, experto en fiscalidad inmobiliaria

La relación entre los inmuebles y los impuestos es de amor eterno, porque los inmuebles tienen todo lo que un diseñador de impuestos puede desear. Y en este artículo vamos a contar como está esa historia en este momento, pasando por cada uno de los tributos que gravan los inmuebles, que son prácticamente todos. Y así, conocer y comprender todas las implicaciones fiscales que tiene comprar, vender, alquilar, en definitiva, todo lo relacionado con los inmuebles.

Los inmuebles están arraigados, no se pueden esconder y el propietario tiene un claro estímulo para registrar públicamente su propiedad. Necesita la protección jurídica de su espacio, no ser allanado, no ser ocupado ilegalmente, no ser destruido, gravado o enajenado sin su consentimiento.

Por su parte, el objetivo primordial de los impuestos es la recaudación, contribuir a los gastos públicos. Esta recaudación, como cualquier actividad económica, busca su rentabilidad y eficiencia máxima.

un sistema impositivo que quiera ser eficiente tratará de diseñar impuestos que recauden la mayor cantidad de dinero con el menor esfuerzo posible. La historia está plagada de ejemplos. Funcionaron muy bien impuestos como los que existieron en Inglaterra durante años sobre sobre los sombreros o sobre las barbas. Es fácil imaginar a un agente del gobierno parando por la calle a cualquier persona con sombrero o barba por la calle y solicitarle la prueba de que estaba en regla. Era fácil de controlar. En el lado opuesto, están otras propuestas que ni llegaron a implantarse. Como el “Flatulence tax” en Nueva Zelanda para controlar el efecto negativo sobre el cambio climático que generaban las emisiones de gas metano de su ganado, o el impuesto a los guapos en Japón, fueron descartados por impopulares y también por sus dificultades recaudatorias.

Al final se grava con impuestos lo que se usa y necesita, especialmente si es para producir riqueza. Fíjense también cómo aparece el debate sobre la posibilidad de que los robots paguen impuestos conforme se produce la robotización de las tareas administrativas e industriales. La riqueza hay que compartirla, quién más tiene y más gana más debe contribuir. El negocio inmobiliario ha enriquecido y arruinado a muchas personas, y el Estado, las comunidades autónomas, los ayuntamientos, registradores, abogados, asesores y notarios, siempre han cobrado su parte. Los negocios inmobiliarios, puede que estuvieran detrás de la capitalidad del país, que pasó en el Siglo XVII de Madrid a Valladolid y vuelta a Madrid, produciendo una tremenda volatilidad de los precios de los inmuebles en ambas ciudades.

Cómo tributan los inmuebles en el IRPF

El IRPF se caracteriza por las notas de generalidad y progresividad. La primera viene a significar que nadie se escapa del impuesto sobre la renta, aunque alguna renta sí esté exenta. Y la segunda nota, la progresividad es un concepto fundamental en el ámbito tributario. La progresividad significa que el porcentaje que se paga del impuesto es mayor conforme mayor sea la renta. Tanto usted, como yo o como una estrella del fútbol pagaremos exactamente la misma cantidad por los primeros miles de euros, pero no por los últimos, que él sí ganará y nosotros probablemente no y pagará un porcentaje mucho más alto que por los primeros.

El IRPF grava la renta, que vendría a ser la leche que produce la vaca si la vaca fuera el capital (mobiliario, inmobiliario o intangible) o el trabajo personal, clasifica las rentas según su origen y las distribuye en dos grandes bases (general y ahorro). Como el ahorro es un concepto positivo, se paga menos por las rentas que van a esa base. Las rentas que van a la base del ahorro son más baratas. En la base general tributan, los rendimientos del trabajo, del capital inmobiliario, de actividades económicas, y las imputaciones de renta. En la del ahorro, salvo excepciones, las ganancias y pérdidas patrimoniales y los rendimientos de capital mobiliario.

Y, ¿Dónde “se ponen” los inmuebles en el IRPF? La respuesta es que pueden ir en cualquier parte.

Si imaginamos la casa de 13 Rue del Percebe yo me comprometo a poner una actividad en cada uno de los pisos que encaje en un apartado distinto del IRPF. Por ejemplo:

• La vivienda, o su uso, mejor dicho, puede ser un rendimiento del trabajo para el empleado, cuando el empleador se la procura para que la habite. Un supuesto bastante frecuente para empleados que deben desplazarse por su trabajo o porteros de finca. Existe una regla especial de valoración de la cesión de uso de una vivienda para un empleado, que tiene en cuenta un porcentaje sobre el valor catastral de la misma (10 % o 5 % si el valor catastral ha sido revisado). Es lo que se conoce como una renta en especie, y en consecuencia, se paga impuestos por ello.
• Rendimiento del capital inmobiliario. Sería la fuente más lógica donde se ubican los rendimientos que producen los inmuebles, son fundamentalmente alquileres.
• ¿Pueden los inmuebles generar rendimientos del capital mobiliario? Sí, pueden, aunque parezca un contrasentido.

En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador se consideran rendimientos del capital mobiliario (Art. 25.4.c) de la Ley IRPF).

Por otra parte, por si alguien estaba pensando demasiado, pretendiendo llevar a la parte barata del IRPF los alquileres, ese rendimiento de capital mobiliario tributa en la base general, no en la del ahorro, por lo que no supone un ahorro fiscal en ningún caso. De hecho, no lo recomiendo porque el propietario o usufructuario pierde la posibilidad de aplicar la reducción del rendimiento neto por arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda.

• La explotación inmobiliaria puede ser una actividad económica y tributará en IRPF cuando se haga directamente por la persona física y no a través de una sociedad.

Los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica. Y para eso es necesario que exista una persona contratada y a jornada completa para la gestión de dicha actividad.

La diferencia entre considerar el negocio inmobiliario una actividad económica y no un rendimiento de capital inmobiliario no está tanto en IRPF como en otros impuestos. La actividad económica tiene beneficios fiscales con respecto a lo que se consideran rentas pasivas, principalmente en Impuesto sobre el Patrimonio o en Sucesiones y Donaciones. Son los beneficios de la empresa familiar.

Por lo tanto, a los efectos de todos los beneficios de la empresa familiar es muy importante revisar toda la jurisprudencia que se ha ocupado de la diferencia entre la explotación inmobiliaria como una actividad económica y un mero rendimiento del capital.