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Cómo tributa en el IRPF la venta de una casa en España o en el extranjero

Autor: Redacción

El economista y asesor fiscal José Miguel Golpe Saavedra explica con un caso práctico la diferente tributación que tiene un contribuyente según sea residente fiscal en España o no residente y el lugar del inmueble que se vende.

1.- Residente fiscal en España e inmueble situado en España

Cuando una persona física es residente fiscal en España y tiene un inmueble situado en España debe tributar por la diferencia entre el valor de compra (o el que aparezca en la herencia) y el valor de venta (incluyendo, en ambos casos, los gastos inherentes a las operaciones). La diferencia tributará en la base imponible del ahorro con unos tipos de gravamen que van desde el 19% al 26% dependiendo de los importes de ganancia patrimonial.

Consideramos el caso de una persona física que ha comprado un inmueble por 150.000 euros más 20.000 euros en gastos necesarios para la compra. La venta, incluyendo los gastos inherentes, son de 176.000 euros. ¿Cómo tributa en la declaración de la renta?

Precio de compra a efectos del cálculo: 150.000 + 20.000 = 170.000 euros

Precio de venta a efectos del cálculo: 176.000 euros

Ganancia patrimonial: 230.000 – 170.000 = 6.000 euros

Tipo de gravamen:

De 0 a 6.000 euros (19%) = 1.140 euros a pagar por la ganancia patrimonial obtenida con la venta del inmueble.

2.- Residente fiscal en España e inmueble situado en el extranjero

En este caso, atendiendo al convenio para evitar la doble imposición internacional entre España con el país que se encuentra el inmueble (puede no haber convenio para evitar la doble imposición internacional), se deberá tributar en el país en el que diga en convenio y, si el convenio indica que debe tributar en el país que no es España, en España también se deberá tributar por el inmueble porque un residente fiscal tributa por toda la renta mundial aunque puede aplicar la deducción para evitar la doble imposición internacional.

Ejemplo,

Una persona tiene un inmueble situado en París.

¿Dónde tributa?

En este caso, atendiendo al convenio para evitar la doble imposición entre España y Francia; Francia puede hacer tributar al contribuyente en el país por estar el inmueble situado en su país y España por renta mundial. A efectos prácticos, en Francia se pagaría el impuesto correspondiente y, posteriormente, en España aplicaríamos una doble imposición internacional por el impuesto pagado en Francia.

3.- No residente fiscal en España con inmueble situado en España

Al igual que sucede con un residente fiscal en España, cuando una persona no es residente fiscal en España, debe tributar por la ganancia patrimonial obtenida en la venta del inmueble en el impuesto de la Renta de No Residente. Ahora bien, existen ciertas peculiaridades que se indican a continuación:

a) La plusvalía municipal debe ser pagada por el comprador del inmueble.

b) El comprador debe retener un 3% del valor escriturado.

c) En caso de pérdida patrimonial, el no residente podrá solicitar a la Agencia Tributaria la devolución del 3% ingresado por el comprador.

Caso práctico.

Un residente fiscal en Irlanda vende un piso en Madrid a un residente fiscal en España.

¿Cómo tributaría?

En primer lugar, el comprador debe ingresar en Hacienda el 3% del valor escriturado y la plusvalía que corresponda en el Ayuntamiento de Madrid.

Posteriormente, el vendedor debe presentar el modelo de no residentes en Hacienda por la ganancia patrimonial obtenida.

Si se produjera una pérdida patrimonial, no existirá la obligación de pagar la plusvalía municipal y, además, el contribuyente no residente podrá solicitar la devolución del dinero ingresado en Hacienda por parte del comprador.

4.- Persona física no residente fiscal en España y vende un inmueble que no está situado en España

En este caso, la persona física no tributa en España.