Comunicado de idealista tras la sanción de la CNMC

Ante la resolución del expediente incoado por la CNMC en febrero de 2020 por el que se ha sancionado a Tools, el software de gestión para profesionales inmobiliarios de idealista, la compañía manifiesta:

Nada que ver con el alquiler, ni con los algoritmos: La resolución confirma que el objeto de la investigación que la CNMC inició hace casi dos años no tuvo nunca nada que ver con el uso de algoritmos maliciosos para manipular el precio del alquiler. De hecho, la CNMC reconoce expresamente que “las conductas investigadas no dan lugar a un escenario colusorio en el que se haya producido una fijación dinámica de precios mediante la utilización de algoritmos sofisticados o el uso de la inteligencia artificial”.

Indefensión: Cuando la CNMC incoó y comunicó públicamente el expediente, no incorporó la documentación relevante hasta un año después. Igualmente, el equipo de comunicación de la CNMC, en febrero de 2020, difundió un comunicado de prensa que contenía información confusa sobre el objeto de la investigación, que indujo a error acerca de la conducta de la compañía a algunos periodistas y medios de comunicación y sus audiencias. Durante el primer año, idealista no pudo saber por qué se le investigaba y tuvo que asistir impotente a todo tipo de comentarios en medios de comunicación y redes sociales sobre su actuación y una supuesta manipulación de su algoritmo para subir el precio del alquiler.

Además, como la ley impone a idealista un deber de secreto, la compañía no pudo explicar públicamente durante casi otro año más -tras acceder al expediente- cualquier aspecto relacionado con la investigación. Esta indefensión ha provocado que idealista no ha podido, en casi dos años, defenderse adecuadamente de las noticias erróneas cuando no directamente inventadas, que acusaron a idealista de “manipular el precio del alquiler” o directamente de “inflar con algoritmos el precio de la vivienda”. La resolución hecha pública hoy por la CNMC confirma que este tipo de afirmaciones carecía de todo fundamento y no se ajustaban a la realidad, como desde el principio defendió la compañía.  

La CNMC ha sancionado un acuerdo de reparto de la comisión inmobiliaria entre dos redes de agencias inmobiliarias muy concretas, que utilizaron Tools y otros softwares para facilitar el cumplimiento de su acuerdo. La investigación de la CNMC se ha centrado exclusivamente en si unas concretas agencias inmobiliarias acordaron entre ellas comisiones mínimas de servicio por colaborar en operaciones de compraventa de viviendas, y si la utilización por dichas agencias de diferentes softwares de gestión inmobiliaria, entre los que la CNMC incluyó a Tools, había contribuido a facilitar el funcionamiento de su acuerdo. Es decir, el único objeto de la investigación de la CNMC ha sido, desde el primer día, las comisiones que negocian entre sí unas agencias inmobiliarias y por extensión el uso que hicieron de diferentes softwares de gestión inmobiliaria, entre los que la CNMC incluyó a Tools.

idealista no opera en el mercado de las redes de franquicias inmobiliarias sancionadas. La CNMC en ningún momento ha cuestionado el funcionamiento del portal, y deja claro que idealista no establece, influye o altera ni los precios ni las condiciones comerciales de los inmuebles que se anuncian en el mismo.

De hecho, la CNMC expresamente recoge en su resolución que idealista es una empresa que “no opera directamente en el mercado de intermediación inmobiliaria”, es decir, el organismo reconoce específicamente que idealista no participó ni participa en ningún acuerdo entre las agencias para el reparto de las comisiones ni la fijación de precios para las mismas. La CNMC tampoco discute que idealista ni interviene ni arbitra ni media en las relaciones entre anunciantes y usuarios.

Los datos de usuarios, protegidos. La CNMC tampoco ha cuestionado la política de confidencialidad de idealista respecto a los datos de los inmuebles anunciados en el portal ni de los usuarios. Como afirmó la compañía desde el comienzo de este expediente, la protección de la información en idealista no estuvo cuestionada por el organismo.

El menor porcentaje de sanción, que genera el mayor importe económico: La CNMC considera que idealista fue un “colaborador necesario o facilitador” de la infracción cometida por las dos redes de agencias inmobiliarias, pero reconoce que Tools no fue autora del acuerdo controvertido.

La CNMC calcula las sanciones aplicadas sobre la base de la facturación de las empresas investigadas por lo que, como Tools forma parte de idealista y ésta tiene una facturación mucho mayor que el resto de las empresas investigadas, su sanción (730.000 euros) es más elevada que la impuesta a las agencias autoras del acuerdo ilícito, a pesar de ser idealista de las siete empresas la que recibe la menor sanción en términos de porcentaje (un 0,88%). 

Respecto al cálculo de la sanción, la resolución, igual que la nota de prensa, calcula el importe de la multa a partir de la facturación total de idealista y aplica el tipo sancionador teórico (5,50%) que posteriormente reduce significativamente a un 0,88% porque el tipo teórico da lugar a una sanción desproporcionada. La Resolución lo hace sin dar una explicación razonada y suficiente (“se estima suficientemente disuasoria y ajustada al principio de proporcionalidad una multa de 730.000 euros”, en p. 175).

¿Cártel en un mercado de más de 25.000 agencias inmobiliarias? La CNMC ha sancionado a dos redes de agencias muy concretas por su colaboración en la negociación de las comisiones que fijarían por el cierre de operaciones de compraventa de inmuebles, por lo que los supuestos efectos de la conducta sancionada se han circunscrito a esas redes de agencias.

En todo caso, este limitado número de agencias hay que ponerlo en contexto: en los años investigados, de 2012 a 2019, no hubo en España menos de 25.000 agencias llegando a superar los 29.455 en 2019.

idealista considera que no cabe calificar de “cártel” una práctica que únicamente afecta a las relaciones entre dos redes de agencias.

Los anuncios de las redes de agencias inmobiliarias representaban menos del 0,5% de la base de datos de idealista. La compañía considera relevante destacar el dato de cuántos anuncios, sobre la base total de inmuebles publicados en idealista, representaban los que publicaron las redes de agencias inmobiliarias sancionadas por la CNMC: nunca supuso más de 0,4% del total de los anuncios inmobiliarios publicados en idealista en los años objeto de investigación.

Un campo, el de la comisión que cobra la agencia, entre más de 50: Se sanciona a Tools únicamente por configurar un filtro, ni siquiera por el uso general que las agencias hacen de este software.

Tools es un software que facilita a las agencias inmobiliarias una plantilla para archivar, mantener, actualizar o compartir su base de datos de inmuebles en cartera. El campo de “comisión” – por el que la CNMC considera que Tools ha sido un colaborador necesario- es uno de los más de 50 que pueden completar las agencias, como metros cuadrados, dirección, baños, altura, dormitorios…. Este dato es útil para las agencias ya que les permite conocer las condiciones de colaboración de otras agencias en caso de trabajar conjuntamente. Esta casilla es la que ha provocado la sanción de la CNMC a Tools.

idealista no comparte el contenido de la resolución de la CNMC y la recurrirá judicialmente. idealista discrepa rotundamente tanto del análisis que la resolución hace del mercado como del papel de Tools en la conducta investigada, y ya está trabajando para recurrirla por la vía judicial y solicitar la suspensión del pago de la multa.

Se inicia ahora un largo proceso que podría durar varios años durante los cuales un tribunal examinará si la resolución de la CNMC (que es un órgano administrativo) se ajusta a derecho. En este sentido, cabe recordar que un porcentaje muy significativo de las sanciones impuestas por la CNMC acaban siendo anuladas por los tribunales años después, con el consiguiente daño reputacional para las empresas afectadas.