Análisis, distrito a distrito, de la vivienda nueva en Madrid (tabla)

Sociedad de tasación Estima que el precio medio de una vivienda nueva en Madrid capital ha caído un 1,5% en el primer semestre del año con respecto al mismo semestre de 2010, hasta situarse en 3.240 euros el m2 construido. Esta caída es inferior a la media nacional, del 2,3%, en el mismo periodo

En los principales municipios de la comunidad de Madrid el precio de la vivienda nueva ha caído de media un 2,5% en tasa semestral, hasta situarse en 2.262 euros el m2. En general, todos los municipios de Madrid han registrado caídas o movimientos nulos pero ninguna subida

Las bajadas semestrales de precios más acusadas entre las poblaciones de más de 50.000 habitantes se han registrado en majadahonda, con un descenso del 6,8% hasta los 2.593 euros el m2, en san Sebastián de los reyes, con una caída del 5,3%, hasta los 2.461 euros el m2 y en alcobendas, con un retroceso de 5,2%, hasta los 2.637 euros por m2

Por el contrario, las reducciones semestrales de precios menos fuertes se han registrado en alcalá de henares, sin cambios hasta los 2.226 euros por m2, en getafe, donde el precio de la vivienda nueva tampoco ha registrado cambios, hasta los 2.142 euros por m2 y alcorcón, lo mismo, donde el precio medio es de 2.311 euros por m2

Según sociedad de tasación, “la tendencia de los precios mantiene una dinámica de crecimiento negativo” y los factores que influyen en esta situación son:

- El bajo crecimiento de la economía española, el aumento de la tasa de paro sin una perspectiva clara de inversión de la tendencia, y la consecuencia de una acusada disminución de la renta real disponible de las economías familiares

- Las difíciles condiciones para acceder a una hipoteca

- El aumento de la oferta de vivienda protegida que inducen a una caída de la demanda de vivienda libre

La tasadora asegura que existe “un estado de incertidumbre sobre la recuperación del sector residencial”. “En algunos municipios hay tendencia a estabilizar el descenso, en otros las caídas de precios son más acusadas que en el pasado”, añade

Análisis distrito a distrito

- Centro (precios entre 3.028-6.495 euros/m2)

Distrito con gran variedad en tipología y calidad de los inmuebles, dependiendo en gran medida de la representatividad de la zona. Oferta de vivienda nueva prácticamente inexistente, con edificación totalmente consolidada. Predominio claro de la oferta sobre la demanda en el mercado secundario, donde el movimiento aparente no suele cristalizar en operaciones firmes. Precios que continúan a la baja

- Arganzuela (precios entre 3.150-4.603 euros/m2)

Descensos de precios menos acusados que en periodos anteriores en algunas zonas. La inauguración del parque lineal Madrid río ha coincidido con algún pequeño repunte de los precios en su entorno. Se libera suelo vacante frente a la nueva sede de repsol, y se detecta alguna pequeña promoción en legazpi
La demolición de la fábrica mahou, junto con la del estadio calderón permitirá el soterramiento definitivo de la m- 30 en ese tramo, y dejará suelo vacante. La demanda continúa muy poco activa

- Retiro (precios entre 3.882-4.194 euros/m2)

Predominio del mercado secundario por escasez de suelo vacante para edificación nueva. Se mantiene la tendencia a la baja en el número de operaciones inmobiliarias registradas, tanto en obras de consolidación de la trama urbana como en rehabilitación. Plazos de comercialización muy lentos, con aumento de la oferta sobre la demanda y considerable stock de viviendas

- Salamanca (precios entre 3.635-10.261 euros/m2)

Desarrollo inmobiliario consolidado. La mayoría de las promociones en venta corresponden a rehabilitaciones de edificios antiguos, aunque hay algunas promociones de nueva planta en guindalera, y en menor medida en fuente del berro. Continuidad a la baja en los precios, con márgenes relativamente amplios en las posibilidades de negociación

- Chamartín (precios entre 4.167- 11.605 euros/m2)

Todo el sector inmobiliario se resiente de la situación actual, si bien el más perjudicado es el segmento residencial. Proporción oferta-demanda invariable desde hace más de un año, con operaciones lentas, y aumento de la oferta en alquiler.  Precios de venta con descensos menores en las promociones de más calidad, y márgenes de negociación estancados en niveles de hace seis meses

- Tetuán (precios entre 2.690-7.056 euros/m2)

Actividad edificatoria muy contenida, con nuevas promociones en la zona de bravo murillo por substitución de edificación antigua. Se detecta cierto incremento de la demanda en alguna de las zonas del distrito, pero se trata de operaciones muy puntuales y selectivas. De modo general, la absorción del stock acumulado se realiza muy lentamente

- Chamberí (precios entre 4.500- 7.576 euros/m2)

Se aprecian varias promociones acabadas, con los precios estancados en niveles de hace un año. Paralización casi total de nuevos proyectos, y también de algunas promociones en marcha. Los planes de renovación de la trama urbana con cambio de usos terciarios a residencial están paralizados en la actualidad. La actividad inmobiliaria se ciñe casi en su totalidad a transacciones en el mercado secundario, con algunas excepciones en el barrio de vallehermoso, con tipologías de manzana cerrada con piscina. Los plazos de venta tienden a alargarse

- Fuencarral-pardo (precios entre 3069 - 5686 euros/m2)

Mercado casi paralizado, sin cambios significativos respecto al semestre anterior. Aunque los precios no han experimentado una caída significativa, se aprecia un aumento en la dificultad para la venta, posiblemente debido al incremento de la oferta en alquiler, con o sin opción a compra, de vivienda para primera ocupación

- Moncloa-aravaca (precios entre 3.712- 7.235 euros/m2)

Oferta elevada en vivienda, tanto unifamiliar como plurifamiliar, con gran diversidad de tamaños y programas, aunque predominando las de 4 o más dormitorios. Demanda escasa, muy inferior a la oferta, con precios que siguen en proceso de ajuste

- Latina (precios entre 2.541- 4.426 euros/m2)

Vivienda nueva en las zonas periféricas del distrito, con tipología predominante de plurifamiliar, y escasa oferta de promociones en rehabilitación. Sensación generalizada de que la operación campamento, que debería dinamizar la actividad inmobiliaria de la zona, no se desarrollará en los próximos años. Precios con tendencia al estancamiento, pequeñas variaciones a la baja en el último semestre, y aumento de las ofertas de alquiler con opción a compra

- Carabanchel (precios entre 1.966- 4.286 euros/m2)

Clara diferencia entre el pau carabanchel, donde se concentra prácticamente toda la vivienda nueva, y el resto de distrito, con predominio del mercado secundario. Ventas muy lentas, aunque el descenso de precios es menos acusado que en periodos anteriores

- Usera (precios entre 2.052-3.459 euros/m2)

Desarrollo Urbano casi paralizado, con edificación de bastante antigüedad en que se aprecia alguna renovación puntual. Ritmo de ventas muy lento, con descensos continuados en los precios, si bien no tan acusados como en periodos anteriores

- Puente de vallecas (precios entre 1.896- 3.784 euros/m2)

Oferta muy superior a la demanda, tanto en mercado primario como secundario. La escasa actividad inmobiliaria se centra mayoritariamente en las zonas bien comunicadas con posibilidad de aparcamiento. Tendencia a la desaceleración acusada, con stock importante, y demanda cada vez más escasa

- Ciudad lineal (precios entre 3.152- 4.873 euros/m2)

Parque de viviendas muy heterogéneo, con gran variedad de tipologías que van desde el alto standing a las más sencillas. Desarrollo inmobiliario terminado, con la excepción de pequeños solares resultantes de la demolición de edificación antigua. Ritmos de venta muy lentos, con precios que descienden lentamente, observándose gran facilidad para la negociación

- Hortaleza (precios entre 2.250- 5.290 euros/m2)

En la actualidad solo hay actividad apreciable en el parque de valdebebas. Ventas muy estancadas, en que las operaciones se suelen formalizar gracias a descuentos no reconocidos por el vendedor. Se aprecia cierta reactivación de la demanda en algunos sectores, pero son siempre ventas puntuales propiciadas por una demanda muy selectiva

- Villaverde (precios entre 2.086- 3.059 euros/m2)

Es uno de los distritos de Madrid en que la vivienda tiene precios más económicos. Formado principalmente por edificios de calidad sencilla y una antigüedad media de 50 años. La mayor parte de la vivienda nueva se desarrollo por substitución de edificación antigua. En fase de consolidación el p.p. De butarque, ejecutado aproximadamente al 70%

Una parte importante de la demanda en este distrito estaba vinculada a la inmigración, y ha desaparecido en la actual situación de crisis, por lo que la oferta es muy superior a la demanda en la actualidad, y en consecuencia los precios siguen la tendencia descendente de periodos anteriores

- Villa de vallecas (precios entre 1.746- 4.450 euros/m2)

En el casco antiguo se observan algunas pequeñas promociones por substitución de edificación antigua. La gran expansión, en fase de consolidación desde 2004 es el ensanche de vallecas, finalizado aproximadamente al 60%, aunque no se inician promociones nuevas, hay algunas obras en ejecución paralizadas y muchas viviendas acabadas sin vender

- VicÁlvaro (precios entre 2.480- 3.018 euros/m2)

Stock de viviendas estabilizado, con desarrollo edificatorio y ritmos de ventas lentos o paralizados en promociones en comercialización. La oferta sigue superando ampliamente a la demanda. Los precios de transacción continúan en descenso, si bien a ritmo menos acusado que en periodos anteriores. Se han interrumpido los desarrollos de suelo Urbano que estaban en marcha (el cañaveral, los ahijones, los berrocales)

- San Blas (precios entre 2.581- 3.233 euros/m2)

Desarrollo inmobiliario muy lento, con oferta amplia que no es absorbida por la demanda. No hay expectativas claras para favorecer el desarrollo a corto o medio plazo de la zona de nueva centralidad del este, con 9.000 viviendas, que debe dinamizar el distrito. Precios con la misma tendencia descendente que en semestres anteriores

- Barajas (precios entre 2.676- 3.577 euros/m2)

Desarrollos inmobiliarios escasos en el casco Urbano, con edificación antigua que va siendo substituida progresivamente. Absorción muy lenta de la oferta en el ensanche de barajas. Claro predominio de la oferta sobre la demanda, con ventas lentas y difíciles

Precio de la vivienda nueva en Madrid por distritos a junio de 2011 (euros/m2)

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