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Los fondos de inversión, interesados en el negocio promotor en España

Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea
Autor: Redacción

Artículo escrito por mikel echavarren, consejero delegado de Irea

Durante los últimos dos años se han multiplicado los procesos de venta de carteras de deuda hipotecaria, inmuebles adjudicados y activos en renta en los que los fondos de inversión han sido los principales protagonistas desde el lado comprador.

Estos procesos se han gestionado en su práctica totalidad como subastas que han supuesto una inversión considerable en asesores y de recursos y tiempo de los fondos. Siendo “muchos los llamados y pocos los elegidos”, es lógico que muchos de estos fondos se planteen diversificar sus estrategias de inversión en España, más aún cuando cada vez resulta más complicado obtener rentabilidades de dos dígitos con la enorme competencia compradora existente.

Entre estas estrategias destacamos la de la decidida entrada en el negocio promotor, adquiriendo suelo finalista o promociones inacabadas, donde las rentabilidades, acordes con los riesgos de este negocio, deberían cumplir las expectativas de rentabilidad de estos inversores.

La cuestión clave de esta estrategia consiste en el acceso a oportunidades de inversión en suelos interesantes tanto por su precio como por la demanda que pudiera existir para proyectos sensatos y ajustados a cada mercado.

Salvando esta importante cuestión, que requiere de estos fondos una gestión activa y una capacidad de discriminación de oportunidades en base a análisis masivos de riesgos, mercados, proyectos y flujos de tesorería, se abren múltiples posibilidades de estructuración de estos negocios.

Salvo que un fondo desee reinventar el negocio promotor, constituyendo una empresa promotora con sus equipos de profesionales y su estructura, lo más normal es que trate de gestionar estas oportunidades a través de partners promotores, técnicos, comerciales e incluso financieros.

La constitución de una nueva empresa promotora podría tener todo el sentido en la actualidad, libre de herencias de las sociedades tradicionales en relación con sus proyectos anteriores, sus refinanciaciones y sus potenciales pasivos contingentes.
Actualmente es posible encontrar excelentes profesionales expertos en promoción inmobiliaria disponibles como consecuencia de la debacle sufrida por el sector y por las prejubilaciones realizadas por el sector financiero.

Constituyendo una promotora desde cero, o reconvirtiendo una sociedad con experiencia en este negocio, un fondo podría capturar todo el valor de esta actividad en un momento donde la competencia se ha restringido a un número muy reducido de promotores con capital suficiente y en el que parece razonable pensar que la bajada de los precios de las viviendas ha tocado fondo.

La cuestión más importante en este caso es cómo podría dar liquidez un fondo a su salida en cinco años del capital de una promotora. Las experiencias previas a la crisis de salida de promotoras inmobiliarias a bolsa, como evento de liquidez para sus accionistas, fue excelente para quienes vendieron y desastrosa para quienes compraron. Esa experiencia y lo atípico de la cotización bursátil de un negocio promotor residencial son incertidumbres que, en nuestra opinión, aconsejan enfocar las estrategias inversoras de los fondos hacia otro tipo de estructuras.

Aquellas que, en la medida de lo posible, permitan desligarse de riesgos técnicos decenales mediante la creación de joint ventures con promotores, préstamos participativos o promoción delegada.

Este enfoque abre unas amplias posibilidades de negocio a promotores que conjuguen simultáneamente la experiencia en el producto, en concreto en el ámbito local en el que se desarrolle el proyecto, que puedan aportar algo de capital como demostración de su compromiso con el fondo, que no sean un lastre para la obtención de financiación de la banca comercial y que no presenten problemas de riesgos reputacionales.

Estos factores no son fáciles de combinar en el sector promotor, sobre todo el de la capacidad real de aportación de capital a cada proyecto, entre un 5% y un 10% del mismo. No obstante, este requisito de coinversión puede obviarse cuando el promotor presenta un importante valor añadido de partida, como la existencia de una opción de compra del suelo a un precio inferior al de mercado, el compromiso previo de financiación bancaria de un porcentaje del coste del suelo o un proyecto con una rentabilidad extraordinaria.

Estos valores intangibles que pudiera aportar un promotor se pueden poner en valor a través de fórmulas en las que el capital del fondo se estructure preferentemente a través de un préstamo participativo cuyas condiciones se adecúen al “capital” que se aporta de partida.

Considerando la rápida evolución del mercado inmobiliario español y la adaptación de las estrategias de inversión de los fondos al mismo, consideramos que será cada vez más habitual que dichos inversores centren su atención en distintas ubicaciones, más allá de sus primeros objetivos centrados en Madrid, Barcelona y las principales zonas turísticas.

Entre los aspectos clave para poder concertar este tipo de acuerdos o alianzas con promotores destacamos, además de que el proyecto sea rentable y tenga sentido, poder anticipar los requisitos de rentabilidad, liquidez, múltiplos y control de estos fondos para poder presentar adecuadamente una estructura lógica de coinversión, gestión y supervisión financiera y técnica del proyecto conjunto.

Traducir oportunidades y capacidades de promoción, en capital suficiente y proyectos viables requiere altas dosis de pragmatismo y análisis financiero.

También en este caso serán muchos los llamados y pocos los elegidos.

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