GD&A: “La vivienda aún no muestra signos de agotamiento ni ralentización, queda ciclo para rato”

Gerard Duelo lleva más de 20 años en el negocio inmobiliario. En 1998 puso en marcha GD&A Business Brokers y, en la actualidad, está especializado en la intermediación de viviendas de lujo y operaciones para inversores. Con la intervención en más de 400 operaciones inmobiliarias a sus espaldas, Duelo hace un repaso de la situación del mercado residencial en España, así como del papel que juega la mujer en el inmobiliario o la irrupción de la tecnología y las ‘proptech’ en el ‘real estate’ español.

El sector inmobiliario es tradicional por definición, pero la tecnología ha irrumpido en el negocio con la creación de empresas 100% digitales. ¿Cómo se ha transformado GD&A?

Se han incorporado aquellas técnicas que nos han parecido más útiles. En el instante que aparecen las empresas tecnológicas en nuestro sector, las llamadas Proptech, nos hemos hecho una pregunta: ¿son un dolor de cabeza o una oportunidad? Creo sinceramente que es una oportunidad para las agencias inmobiliarias que ven que la tecnología no debe ser de un competidor, sino una ayuda para ser mucho más competitivos. Hoy ya no se entiende a un agente inmobiliario sin estas herramientas básicas para trabajar. Dicho esto, disto mucho de estas agencias que en base a la nueva tecnología obvian el valor añadido que aporta el agente inmobiliario, e incluso realizan publicidad denigratoria hacía nuestra profesión, anunciando lo innecesario de las comisiones cuando ellos cobran honorarios fijos.

¿Cree que se puede hacer negocio sin tener contacto directo con el cliente?

Creo que el contacto personal con el cliente ha existido, existe y existirá siempre. En nuestro caso tenemos tres departamentos de los cuales solo uno de ellos podría ser una proptech. No obstante, los otros dos departamentos, enfocados a la inversión inmobiliaria y a la venta hotelera, en ninguno de los dos, hoy por hoy, se puede comercializar sin tener el contacto directo con el cliente, ya que en estos tipos de producto se necesita una asesoría, confidencialidad y confianza de otro nivel, en donde el trato directo con el cliente es muy peculiar. Es cierto que las proptech han entrado muy fuertes y que tienen el apoyo de inversores muy potentes, pero creo que solamente están cubriendo un nicho de mercado pequeño, aquel que hasta la fecha gestionaba el propietario. Además, hay cierto tipo de propiedades que creo que el cliente no las dejará en manos únicamente de la tecnología, como es el caso de propiedades de lujo o propiedades singulares.

¿Cómo ve el negocio de los APIS que le den la espalda a la tecnología en un futuro a largo plazo?

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria tradicionales, llamados APIS, no podrán darle la espalda a la tecnología, que es muy poderosa, si realmente quieren estar en este sector, sobre todo en las grandes y medianas ciudades donde hay y habrá mucha competencia. Otra cosa es en aquellas poblaciones más pequeñas donde existe el API familiar de toda la vida, donde pienso que seguirá existiendo más tiempo. Repito, la tecnología es una oportunidad para todos para poder ser más eficaces y eficientes.

¿Cree que hay mucho intrusismo en el negocio inmobiliario?

Lo del intrusismo no es un tema fácil. Al ser una profesión sin reserva de actividad, cualquier persona con una licencia fiscal y un registro en la Generalitat de Cataluña, que es donde opero, puede ejercer, incluso sin oficina. Sin embargo, con las medidas que el Colegio de APIS toma, creo que cada vez habrá menos porque será necesario jugar con unas reglas del juego en el que al final el consumidor tendrá la palabra y nadie querrá contratar u operar con personas que no sean conocidas y referenciadas como buenos profesionales; que no tengan su acreditada formación, sus seguros de responsabilidad civil y su oficina ofreciendo una garantía visual y efectiva. En Estados Unidos y muchos otros países es impensable que un consumidor utilice el servicio de un API callejero, por llamarlo de alguna forma.

No es lo mismo vender una propiedad de lujo que una que no lo es ¿Qué opina de la especialización en el sector residencial?

El mercado de la propiedad de lujo tiene un cliente muy exigente y además en la mayoría de las ocasiones es un mercado muy abierto, global, que debe ser tratado de forma diferente. Hay que buscar el cliente adecuado a cada propiedad. Creo que la especialización en el sector residencial es fundamental, ya que cada propiedad va adaptada a un público con un nivel adquisitivo diferente, por lo que el márketing y la imagen de empresa se ha de adaptar al nicho de mercado que elijas para ser más eficaz.

El sector inmobiliario ha sido históricamente un negocio de hombres. ¿Cree que la mujer tiene suficiente peso en el real estate español en la actualidad?

Actualmente la mujer está cogiendo un papel muy importante en el sector inmobiliario. A finales del año pasado, según la EPA, se contabilizaban 74.400 mujeres con un incremento del 16,4% respeto al 2016, superando en 18.000 personas a los hombres.

La mujer inmobiliaria suele ser una profesional con un nivel de formación alto y cada vez vemos que el porcentaje de mujeres en las inmobiliarias es mucho mayor. Hay que decir que en nuestro sector se han incorporado mujeres que han venido de otros países atraídas por las condiciones y las posibilidades de ejercer esta profesión con un nivel de experiencia importante.

En cuanto al clima del sector en España, ¿cree que hay burbuja de precios de compra y alquiler en España?

Creo sinceramente que no hay burbuja inmobiliaria de manera generalizada. Los problemas de digestión se están convirtiendo en problemas de micro-mercados, zonas concretas en donde el precio ha alcanzado máximos históricos. Sí podemos decir que en determinadas zonas los precios de venta y alquiler han llegado a ser altos como en el caso de varios distritos de Barcelona, Madrid, San Sebastián, Mallorca o Málaga, pero eso es distinto. Hay muchas zonas, como Lleida o Tarragona que están aún lejos de alcanzar estos máximos. Para que se diese la burbuja de la que tanto gusta hablar se tienen que dar varios factores de ámbito financiero, cosa que no creo que ocurra.

Se habla de que estamos en un ciclo favorable para el residencial en España. ¿Cuánto queda le queda?

Es cierto que estamos recuperando número de transacciones respecto años anteriores y que irá aumentando en varias zonas del país en las que todavía los precios tienen recorrido. Particularmente creo que si la situación económica ayuda todavía tenemos algunos buenos años. Por el momento no notamos signos de agotamiento ni ralentización en el mercado, sino que cada año aumentan más las ventas inmobiliarias.

¿Seguirán subiendo los precios del alquiler en España en los próximos dos años?

Yo creo que los precios de alquiler en determinadas zonas como Madrid y Barcelona ya han llegado a su máximo y la prueba es que en el último trimestre Barcelona ha sufrido una disminución en cuanto a porcentaje interanual. Pueden subir en otras poblaciones, como Málaga o Sevilla. Creemos que después de la gran crisis económica el precio del alquiler en muchas zonas se ha incrementado en exceso y es evidente que tiene que parar. De hecho, ya desde agosto en las grandes ciudades notamos un ralentización en el precio del alquiler.

España es uno de los países por los que el mercado internacional está apostando en sus planes de inversión ¿Está ganando peso el cliente internacional frente al local?

Sí, a nivel internacional está ganando peso en las ciudades en las que el comprador ya no puede acceder, como es el caso de Madrid, Barcelona, San Sebastián, Bilbao, Mallorca… Desafortunadamente hay una deslocalización vecinal en esas ciudades provocadas por la presión de compra que provocan los inversores internacionales, que hace que a la postre signifique que el acceso a la propiedad solamente será posible a clientes adinerados. Y eso no solamente pasa en España, sino en otras ciudades de Europa. España es un país que proporciona mucha calidad de vida y que sus precios están bastante por debajo de otros países, por lo tanto, continúa siendo un país de oportunidad para el inversor internacional. Nosotros notamos una afluencia muy importante de fondos extranjeros para algunas de nuestras operaciones importantes.