José Luis Miró es fundador de la empresa de servicios técnicos Almar Consulting, pero antes ha sido promotor y asesor en el sector inmobiliario. 11 años después de fundar esta compañía, asegura que está entre las empresas líderes en servicios de Project management.
En su portfolio de clientes cuenta con grandes empresas automovilísticas, empresas energéticas, pero también con firmas del ‘real estate’, como Blackstone, Cerberus, LoneStar, Azora, Aedas Homes o Aelca.
En esta entrevista para idealista/news Miró comparte su visión optimista sobre el presente y futuro del mercado inmobiliario tanto en España, como en Portugal, donde también tienen presencia desde hace tres años. Desgrana el problema que tiene la transformación de suelo en nuestro país y constata que han vuelto los fondos oportunistas a nuestro país, pero muchos de ellos están interesados en financiar proyectos o empresas más que en comprar activos inmobiliarios.
Con la subida de los tipos de interés, ¿qué tipo de inmuebles están acaparando más inversión?
La subida de los tipos de interés ha generado en un primer estadio una bajada de valores. Desgraciadamente, la valoración de los activos se ve directamente relacionada con el tipo de interés, con lo cual esto ha conllevado que, por ejemplo, el mercado de oficinas, centros comerciales y hoteles valgan un poco menos. Y esa bajada genera una paralización de la inversión. En principio evita o hace que no se crucen las voluntades del que viene a comprar con el que tiene que vender. Afortunadamente, el inmueble que se ha visto mermado en valor por la subida de tipos en poco la recupera porque va repercutiendo en renta la subida de la inflación, con lo cual en unos años tiene más ingresos y aunque el tipo le haya subido, pues ajusta. Poco a poco irá volviendo a haber más inversión.
Yo creo que en el segundo semestre de este año volverán cifras más importantes de las que estamos viendo ahora. Y sí, es cierto que lógicamente el peso que ahora mismo tiene la deuda en los balances para las compañías y en las personas, cuyas hipotecas que suponen un mayor peso, van a ralentizar el sector.
¿Significa esto que se va a parar el sector? Yo creo que no. En cuanto a vivienda, hay muchísima demanda y muy poca oferta en obra nueva. Y afortunadamente, aunque haya personas que tengan más dificultades para comprar, hay tanta demanda buscando vivienda de obra nueva que sigue habiendo transacciones.
¿Y estáis viendo algún tipo de fondo o algún cliente que sea distinto este año y que venga con otro perfil?
Han vuelto algunos fondos oportunistas. En España hubo fondos que salieron cuando empezó a madurar el sector y este año están volviendo y vuelven a tener interés. Y lo que también ha habido es un cambio muy importante: antes el fondo quería ‘equity’ y ser propietario de los activos, pero ahora prefiere la deuda, algo lógico en un momento de subida de tipos de interés. Ha llegado mucho fondo interesado en deuda, que lo que quieren es financiar a las compañías o proyectos inmobiliarios.
¿Cómo ves el mercado inmobiliario actualmente tanto en España como en Portugal? Y ¿qué sectores están siendo más dinámicos en el arranque del año?
2023 ha empezado con muchos nubarrones y lleno de incertidumbres, pero afortunadamente, igual que pasó en la última parte del 2022, el día a día nos va demostrando que la economía española tiene más fortaleza, está teniendo más resiliencia de lo que se preveía. El mercado está viéndose afectado mucho menos de lo que se estimaba por una subida de tipos por un momento inflacionista, por unos precios de la construcción cada vez más altos, por una legislación atacante al sector que no deja de generar incertidumbre. Y afortunadamente, todas estas incertidumbres y todos estos riesgos no están afectando a la actividad. La realidad es que el mercado se sigue comportando con buena salud.
El promotor es más prudente en el arranque de promociones. Yo creo que la persona que se va a comprar la casa está teniendo más cuidado en qué endeudamiento asume. España ha tenido un competidor al lado, que ha sido Portugal, donde posiblemente han hecho los deberes en algunas cosas mejor que nosotros. Nos encontramos con un mercado que había tenido un comportamiento incluso mucho mejor que el español por una política acertada de captación de inversión internacional. Sería deseable que no se produzca el giro que se está poniendo encima de la mesa, de quitar la Golden visa y empezar a cambiar determinadas cosas que estaban atrayendo esa inversión, puesto que cualquier noticia en este sentido lo que hace es paralizar al inversor. Portugal necesita, igual que pasa en España, un cambio a nivel legislativo de tramitación urbanística. Es un país donde la tramitación urbanística cuesta trabajo y creo que más que intentar hacer cambios normativos que paren la inversión, deberían centrarse en terminar de facilitar y arreglar que todo inversor tenga una facilidad de tramitación y de desarrollo inmobiliario.
¿Qué sectores están siendo más dinámicos en el arranque del año en España y en Portugal?
Hay dos claros sectores que están tirando de la inversión. Uno es el logístico, donde no sólo no se ha parado la inversión, sino que sigue habiendo mucho interés. Junto al logístico, los ‘data centers’ están teniendo un desarrollo muy importante. Es un sector que en España no había sido profesionalizado y que el operador profesional está empezando a entrar y a invertir bastante. Y luego yo creo que el segundo ganador es el ‘living’, como ‘senior living’ o residencial. Y claramente esto ha empezado a tener desarrollo en España, especialmente el ‘senior living. Es evidente que los fundamentales son claros, es decir, el envejecimiento de la población, la nueva forma de vida que tenemos las personas que vamos entrando en determinadas edades, que ya no se habla de un `senior living donde la gente entra de jubilado y con una enfermedad. Se habla de gente profesional que en un determinado momento de su vida quiere vivir rodeado de gente con su misma forma de vida, su mismo estilo de vida. Se venden experiencias más que un sitio habitacional donde estar y están aterrizando tanto operadores como inversores para desarrollar este producto. Y va a ser un segmento que dé mucha alegría al sector.
¿Y en qué tipo de activos estáis más presentes vosotros en Portugal?
En Portugal hemos tenido un desarrollo muy paralelo al que tenemos en España y con poco tiempo, porque llevamos con la oficina tres años y la actividad, por tanto, no está madura como en España. Estamos presentes en todos los sectores. Estamos haciendo concesionarios de coches, edificios relacionados con la salud, con residencias de ancianos y con hospitales. Estamos haciendo hoteles tanto en Algarve como en Lisboa y estamos en residencial.
¿Cómo está el mercado de venta de carteras de deuda?
En Las carteras de deuda ayudamos al inversor en lo que se llama la configuración de la valoración del activo que hay detrás de la deuda para saber en cuanto valorar esa cartera. Hemos tenido años muy activos, como fueron 2020 y 2021. En 2017 y 2018 se vendían carteras enormes y ahora hay menos, hay poca transacción. Yo creo que el mercado institucional inversor desde mitad del año pasado, desde verano, entró en una situación de esperar y ver un poco lo que pasaba en el mercado: dónde terminaban los tipos, qué pasaba con el efecto inflacionario, qué pasaba con la incertidumbre que había generado la guerra de Ucrania y se paralizó esa venta grande institucional que yo espero que vuelva a lo largo de este año.
¿Cómo ves la segunda mitad del año en el sector inmobiliario?
Hay una liquidez brutal en manos de fondos que la tienen que invertir y que precisamente estas instituciones se han visto lastradas porque no pueden cumplir con su misión que es invertir el dinero desde el verano pasado hasta la fecha. En cuanto se eliminen incertidumbres volverá el inversor.
¿Qué tipo de proyectos inmobiliarios están financiando ahora mismo los fondos de inversión?
Financian desde parte de la compra del suelo, a la construcción y precisamente te generan una financiación que el inversor necesita para adquirir el suelo y llevar el proyecto hasta el momento en que sí que entra el préstamo bancario, que es cuando ya hay un volumen de preventa determinado, cuando la obra está contratada. Entonces, esa parte previa, aunque tenga un tipo de interés superior, hace que muchos promotores hayan encontrado en el fondo la posibilidad de desarrollar el proyecto.
La obra nueva va a tener una evolución positiva, tanto en precio como en volumen. Estamos en unos niveles de producción muy bajos.
¿Qué se puede hacer para dinamizar la puesta en carga de los suelos? ¿Cómo es posible que se tarde tanto en recalificar un suelo rústico en urbanizable?
El suelo es la gran desgracia de este sector, siendo nuestra materia prima principal y lo único que nos permite desarrollar nuestros proyectos es el principal activo que necesitamos para poder trabajar. Su desarrollo, desafortunadamente, cayó en manos de una politización que hace que, en cualquier municipio, cualquier alcalde, cualquier político, lo utilice para, en vez de pensar en el país y pensar en el desarrollo de su municipio, hacer política. La transformación del suelo se ha convertido en algo tan tedioso que hay mucho promotor que ya no lo quiere hacer y está en busca de intentar comprar parcelas que sean finalistas y donde ya se puede empezar a construir. Porque ven con pánico el desarrollo de suelo. Y es cierto que no hay posibilidad de parametrizar el tiempo que se tarda en desarrollar un suelo.
¿Por qué? Primero porque los cambios políticos hacen giros en el planeamiento que hay en una ciudad y te vuelven loco, porque evidentemente si tardas más de cuatro años en desarrollar un suelo cada cuatro años te cambian de tercio, pues no terminas de saber en qué dirección tienes que ir. Pero aparte de eso, es muy tedioso por lo difícil que es trabajar con las administraciones públicas. Es tedioso transformar un suelo porque tienes que ir administración por administración con el proyecto de bajo el brazo, consiguiendo permisos, consiguiendo informes que hace que no termines en la vida.
En países de nuestro entorno se ha conseguido profesionalizar y ser más ágil en la transformación. Ahora mismo parece que en cualquier ciudad española es imposible hacer una transformación de un suelo rústico o urbano. ¿Pero por qué? ¿Por qué las ciudades no pueden crecer? ¿Por qué las ciudades no pueden acoger nuevos desarrollos? El suelo es industria, el suelo es enseñanza, el suelo son hospitales, el suelo son naves industriales que acogen empresas pequeñas que necesitan desarrollarse. Te encuentras grandes proyectos industriales, empresariales, que quieren implantarse en determinadas ciudades y no es posible.
¿Qué falla y qué se puede hacer para mejorar?
Hay ahora mismo dos comunidades autónomas que han avanzado bastante. Una es Andalucía con la ley llamada LISTA, que está dinamizando el sector y ha dado un paso en que la transformación sea más fácil. Madrid tenía una ley de suelo muy interesante (Ley Omnibus) donde había flexibilización, algo que se necesita para poder ejecutar proyectos. Por ejemplo, permitía el desarrollo de vivienda en parcelas terciarias o dotacionales que había en determinados sectores que no se estaban desarrollando. Esta ley quedó bloqueada por VOX en el Ayuntamiento y no se ha podido aprobar. Es un ejemplo de cómo la política te para la posibilidad de ir mejorando. ¿Que hace falta? Que las administraciones públicas entiendan que el desarrollo de la ciudad no es política, es vida, es economía, es sociedad. Se hace política con la altura de los edificios, se hace política con la densidad de los edificios. Vayamos a ciudades modernas, busquemos sostenibilidad, hablemos de medioambiente, pero no hablemos de bloquear el desarrollo. No es normal que se tarde seis meses en sacar una licencia. Como promotor terminas una promoción y luego estás ocho meses para conseguir la licencia de primera ocupación. Esto mata al inversor, rompe números.
¿Qué previsión tenéis de futuras viviendas nuevas? ¿Se va ralentizar la puesta en el mercado de obra nueva ante el encarecimiento del suelo, costes de construcción?
La obra nueva va a tener una evolución positiva, tanto en precio como en volumen. Estamos en unos niveles de producción muy bajos. Es cierto que hubo un pico de subida de costes de construcción que asustó, pero esto se ha ralentizado. El precio de algunos materiales ha empezado a bajar. La vivienda nueva se vende muy bien. Es más, en España no podemos estar en cifras tan bajas de producción de vivienda nueva y sería como mínimo un objetivo estar en una producción de 100.000- 120.000 unidades al año y ahora mismo estamos en la mitad. ¿Qué necesitaríamos en obra nueva? Una mejora de la rehabilitación, es decir, la alternativa a la falta de suelo es la rehabilitación de vivienda. La rehabilitación te permite reposicionar edificios en los centros de la ciudad, que en algunos casos tendría mucha lógica.
Hay también un avance necesario en legislación, en adaptaciones de normativas para que la rehabilitación sea viable, porque todo no es viable en un edificio antiguo que se quiere rehabilitar y por tanto hay que flexibilizar determinadas normas para que se coja dinamismo.
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