¿Fin de la crisis mundial de la vivienda? Por qué la subida de tipos no provoca el “pandemonio” inmobiliario

En Australia, los precios de la vivienda han subido en los últimos tres meses. En Estados Unidos la vivienda se ha encarecido un 1,6% desde su mínimo de enero, y los precios de las acciones de los constructores de viviendas se han comportado el doble de bien que el mercado de valores en general. En la zona euro, el mercado inmobiliario parece estable. 

Los economistas esperaban un baño de sangre en el precio de la vivienda en Estados Unidos. En marzo de 2022, cuando la Reserva Federal empezó a subir los tipos de interés para combatir la resurgente inflación, el valor medio de una vivienda era un 41% más alto que cinco años antes. Los precios se habían recuperado de la crisis financiera de 2007-09, y luego se dispararon durante la pandemia del covid-19. Desde entonces, los tipos de interés oficiales de los bancos centrales han subido más de tres puntos porcentuales de media en todo el mundo, encareciendo las hipotecas y ralentizando la economía.

Los precios mundiales de la vivienda se han desplomado. Están un 3% por debajo de su máximo reciente, o un 8-10% por debajo una vez ajustados a la inflación. Esto coincide con la corrección media desde finales del siglo XIX. Sin embargo, esta caída debería haber sido diferente, ya que siguió a un boom en el que los precios subieron al ritmo más rápido de todos los tiempos. El resultado es que los precios reales de la vivienda siguen estando muy por encima del nivel de 2019. Muchos millennials y Gen-Zers, que habían soñado que un crash les permitiría comprar su primera casa, están sin duda decepcionados, tal y como publica The Economist.

Tras la crisis financiera de 2008, los precios de la vivienda en Irlanda cayeron a la mitad. Los precios de la vivienda en Estados Unidos cayeron un 20%. Esta vez, a los países con peores resultados les va mejor. En San Francisco, los precios de la vivienda están una décima por debajo de sus máximos, ya que las empresas tecnológicas se han marchado a Florida y Texas. Sin embargo, han dejado de caer y la vivienda media sigue costando más de 1,1 millones de dólares, alrededor de diez veces los ingresos medios de la ciudad.

Desde que se dispararon en 2020-21, los precios de la vivienda en Australia han caído un 7%. Pero, como se desprende de una reciente encuesta, el mercado se está recuperando. Un bungalow de dos dormitorios en Double Bay, un gris suburbio del puerto de Sídney, se vendió recientemente por 4 millones de dólares australianos (2,7 millones de dólares estadounidenses). Representa, según el vendedor, una "oportunidad excepcional para entrar y añadir mucho valor".

Viviendas en Sídney, Australia Getty images

A diferencia de anteriores crisis inmobiliarias, no hay indicios de que la bajada de los precios de la vivienda haya creado un contagio financiero. Los bancos no parecen preocupados por un aumento de las hipotecas de mala calidad. Tienen menos préstamos de riesgo y no han apostado por valores subprime poco fiables. En Nueva Zelanda, la morosidad hipotecaria ha aumentado, pero se mantiene por debajo de los niveles anteriores a la pandemia. En Estados Unidos, la morosidad de las hipotecas unifamiliares ha alcanzado recientemente su nivel más bajo tras la crisis financiera. En Canadá, el porcentaje de hipotecas en mora está cerca de su mínimo histórico.

Tampoco parece que los problemas inmobiliarios estén estrangulando la economía en general. El debilitamiento de la inversión en vivienda está lastrando el crecimiento económico, pero el efecto es pequeño. En anteriores crisis inmobiliarias, el número de constructores disminuyó drásticamente mucho antes de que se debilitara el resto del mercado laboral. Sin embargo, hoy en día la demanda sigue al rojo vivo. En Corea del Sur, el empleo en la construcción ha caído ligeramente desde sus máximos pandémicos, pero ahora parece estar creciendo de nuevo. En Estados Unidos aumenta un 2,5% anual, en línea con la media a largo plazo. En Nueva Zelanda, las vacantes en la construcción se mantienen muy por encima de los niveles históricos.

Tres factores explican la sorprendente resistencia de la vivienda en el mundo rico: la migración, la economía familiar y las preferencias de la gente. En primer lugar, la migración, que está batiendo récords en todo el mundo rico. En Australia, la migración neta duplica los niveles anteriores a la pandemia, mientras que en Canadá duplica el máximo anterior. La demanda de los recién llegados está sosteniendo el mercado. Los estudios sugieren que cada 100.000 emigrantes netos a Australia aumentan el precio de la vivienda en un 1%. En Londres, primera escala de muchos recién llegados a Gran Bretaña, los alquileres subieron un 16% el año pasado.

La solidez económica de los hogares, el segundo factor, también influye. Los más ricos impulsaron el auge de la vivienda, y las regulaciones hipotecarias posteriores a la crisis excluyeron a los compradores menos solventes. En Estados Unidos, en 2007, el deudor hipotecario medio tenía una puntuación crediticia de alrededor de 700 (medio decente), pero en 2021 se acercaba a 800 (bastante buena). Los hogares más ricos pueden absorber con más facilidad pagos hipotecarios más elevados. Pero muchos prestatarios también se habrán asegurado tipos de interés bajos en el pasado. De 2011 a 2021, el porcentaje de hipotecas a tipo variable en la UE cayó de cerca del 40% a menos del 15%. Como resultado, menos hogares han tenido que reducir su tamaño o vender su vivienda que en anteriores crisis.

La propia pandemia ha influido. En 2020-21 muchos hogares redujeron drásticamente su consumo, lo que llevó a la acumulación de un gran "exceso de ahorro" por valor de muchos billones de dólares. Esta cantidad de ahorros también ha amortiguado a las familias de la subida de los tipos de interés. Los análisis de Goldman Sachs sugieren una correlación positiva en todos los países entre el exceso de ahorro y la resistencia de los precios de la vivienda. Los canadienses acumularon grandes ahorros durante la pandemia, y los precios de la vivienda se han estabilizado recientemente. Los suecos acumularon menos ahorros y su mercado inmobiliario es mucho más débil.

El tercer factor está relacionado con las preferencias de la gente. Informes publicados por el Banco de Inglaterra sugieren que los cambios en los deseos de la gente -como el deseo de tener una oficina en casa o una casa en lugar de un piso- explican la mitad del crecimiento de los precios de la vivienda en Gran Bretaña durante la pandemia. En muchos países, entre ellos Australia, el tamaño medio de los hogares se ha reducido, lo que sugiere que la gente está menos dispuesta a compartir casa. Y en un momento de mayor inflación, mucha gente puede querer invertir en activos físicos, como propiedades, infraestructuras y tierras de cultivo, que mantienen mejor su valor en términos reales. Todo esto podría significar que la demanda de vivienda seguirá siendo mayor que antes de la pandemia, limitando la posible caída de los precios.

¿Podría simplemente retrasarse la caída de la vivienda? Tal vez. Algunas caídas del precio de la vivienda en el pasado, incluida la de finales del siglo XIX, fueron más progresivas que espectaculares. También es posible que los bancos centrales estén dispuestos a subir los tipos o a mantenerlos altos hasta que el mayor coste del dinero empiece a hacer mella. Hacer que los propietarios se sientan más pobres es una forma de conseguir que reduzcan el gasto, lo que ayudaría a recortar la inflación.

Sin embargo, hay razones para creer que lo peor ya ha pasado. Tras alcanzar su mínimo histórico el año pasado, la confianza de los consumidores de todo el mundo rico está aumentando de nuevo. Por término medio, los hogares siguen teniendo un exceso de ahorro. La escasez estructural de viviendas significa que casi siempre hay alguien dispuesto a comprar si otro no puede. Y hay pocos indicios de que la gente esté perdiendo su gusto por las oficinas en casa y el levantamiento de pesas en el ático. El boom inmobiliario ha terminado con un gemido, no con una explosión.