La medida de China de comprar viviendas sin vender a promotores, en entredicho

El Banco Popular de China (PBOC) anunció este mes una financiación de 42.000 millones de dólares para ayudar a los gobiernos locales a comprar millones de viviendas todavía sin vender a los promotores inmobiliarios. El año pasado se pusieron en marcha programas piloto similares en ocho ciudades, pero su efecto para estabilizar los mercados inmobiliarios ha sido limitado y, al parecer, sólo se ha podido utilizar una parte de los fondos asignados.

Hay mucho en juego en este nuevo impulso nacional. Pekín necesita poner fin a un desplome inmobiliario que ha dejado a la economía peligrosamente dependiente de las exportaciones -justo cuando las guerras comerciales vuelven a recrudecerse- antes de que se descontrole y amenace la supervivencia de promotores de primer orden como China Vanke Co, respaldada por el Estado.

Lo sucedido en las ciudades piloto y en otras iniciativas locales muestra los retos que se avecinan. Ha resultado difícil ofrecer incentivos a los principales agentes: gobiernos locales preocupados por aumentar la deuda, promotores y propietarios reacios a vender con descuento y bancos que no ven muchos beneficios en todo este negocio.

En cuanto a la medida de comprar las viviendas sin vender de los promotores, las autoridades locales deben convertir las propiedades que compran en viviendas de alquiler asequible, y eso ha surgido como un obstáculo.

En el marco del programa, el PBOC proporciona fondos a un tipo de interés del 1,75%, y los bancos deben prestar a las ciudades al 3% o menos. Pero incluso cuando los costes de los préstamos se ven reducidos por las subvenciones, las tasas de rentabilidad de los alquileres en lugares como Pekín, Guangzhou y Shenzhen son aún más bajas, según los cálculos de los analistas de Tianfeng Securities Co. entre los que se encuentra Sun Binbin.

Los expertos consultados por Bloomberg señalan que a las autoridades locales les puede resultar más atractivo proporcionar viviendas asequibles construyendo casas nuevas -lo que genera más empleo y crecimiento económico- que comprando las viejas.

Y hay otro factor disuasorio: cuando partes de un complejo se convierten en viviendas sociales, pueden bajar los precios de otros apartamentos del mismo proyecto. Esto puede desencadenar las quejas de los propietarios de los inmuebles devaluados, lo que crea quebraderos de cabeza tanto a las administraciones locales como a los promotores.

El plan nacional, a diferencia del piloto, da a los gobiernos locales la opción de vender las viviendas que compran, no sólo de alquilarlas, aunque puede ser una ventaja limitada en el deprimido mercado actual.

Desde la perspectiva de los bancos chinos, en cambio, el programa nacional puede resultar menos atractivo que el piloto. En lugar de cubrir el 100% de sus préstamos con financiación barata del banco central, sólo podrán obtener respaldo para el 60% de los mismos. Eso significa que los márgenes serán más estrechos, dando a los bancos menos incentivos para prestar.

Sin duda, la nueva iniciativa de Pekín en materia de vivienda -y la perspectiva de nuevas medidas en una reunión de altos cargos en julio- ha animado a los inversores, que esperan que se ponga fin a esta larga depresión. El índice Bloomberg de valores inmobiliarios chinos ha repuntado cerca de un 50% desde su mínimo de abril, con Vanke entre los grandes ganadores.

También hay noticias de progresos sobre el terreno. El primer fin de semana tras el anuncio del nuevo programa, Shenzhen, la ciudad con mayor exceso de inventario del país, registró un aumento del 90% en las ventas de viviendas nuevas respecto a la semana anterior, según informó hace unos días el diario estatal Securities Times.

Una cuestión clave que causó problemas en los anteriores intentos de rescate es: ¿cuál es el precio mínimo de compra de las viviendas que se quedan sin vender por parte de las promotoras?

Dado que no pueden cobrar mucho en alquileres, los gobiernos locales se ven presionados para negociar grandes descuentos cuando compran, lo que lleva a prolongadas e intensas negociaciones con los promotores.

Un ejemplo es Zhengzhou, donde las autoridades pretendían comprar apartamentos para alquilarlos a trabajadores cualificados. Según una persona familiarizada con el asunto, intentaron mantener bajos los costes de compra centrándose en edificios destinados originalmente a uso comercial y luego reconvertidos a viviendas, que suelen ser más baratas.

Aun así, la mayoría de las compras se hicieron con un descuento del 15% sobre los precios de mercado, según esta persona consultada por Bloomberg. Este programa se inició antes de la prueba del PBOC y no está claro si posteriormente obtuvo el apoyo del banco central.

La perspectiva de grandes descuentos ha sido un obstáculo para las iniciativas de otras ciudades que optaron por un enfoque más basado en el mercado fuera del plan del PBOC.

Un modelo popular consiste en que los promotores -a menudo estatales- adquieran viviendas antiguas con la condición de que los propietarios compren luego otras nuevas construidas por la misma empresa.

Anju Construction Group de Nanjing, propiedad pública al 100%, anunció a finales de abril un programa piloto para comprar 2.000 viviendas en barrios céntricos. Los vendedores pueden utilizar el dinero en efectivo para cubrir hasta el 80% del coste de un piso nuevo.

Más de 3.400 propietarios cualificados se han inscrito, pero hasta ahora sólo se han cerrado 52 acuerdos, según una persona familiarizada con el asunto, que pidió no ser identificada por no estar autorizada a hablar públicamente. Según esta persona, muchos compradores dudan porque se hacen una pregunta clave: si es mejor esperar a que el mercado remonte y puedan vender a mejor precio.