Los locales comerciales son la opción más rentable en los principales mercados, según el último estudio publicado por idealista.com, portal inmobiliario líder en España. Teniendo en cuenta los precios de alquiler de los diferentes productos analizados, las oficinas ocuparían el siguiente puesto en el ranking de rentabilidad. Las opciones menos ventajosas son, en este orden, la vivienda y los garajes
Para la elaboración de este estudio, idealista.com dividió el precio medio de venta entre el precio de alquiler en las diferentes capitales de provincia españolas. El resultado obtenido es la rentabilidad bruta que proporciona a un propietario alquilar su inmueble. Este dato permite el análisis del estado actual del mercado y es punto de partida básico para aquellos inversores que quieran comprar activos inmobiliarios con el fin de obtener una rentabilidad inmediata
De todas maneras, los productos más rentables son diferentes en función de la ciudad que se estudie:
Los locales son la mejor opción en Alicante, bilbao, Madrid, málaga, Valencia y Zaragoza. Y las oficinas son el producto estrella en Barcelona, Palma de Mallorca y Sevilla
La inversión inmobiliaria más rentable es el local comercial en Valencia, con una rentabilidad anual del 8,7%. Le sigue bilbao (7,6%) y Zaragoza (6,3%). En Madrid los locales tienen una rentabilidad del 6% mientras que en Barcelona se queda en el 5,2%
Las oficinas más rentables están en Sevilla, con un 6,2% seguidas por las de Barcelona (5,3%). Comprar una oficina para alquilarla en Madrid ofrece un 5% anual, mientras que Palma de Mallorca da un 4,9%
Los garajes, el inmueble que menos rentabilidad ofrece. En la mayoría de ciudades los garajes ofrecen el menor retorno de todos las tipologías anunciadas en idealista. El garaje menos rentable está en Zaragoza, con un 2,1%. Le sigue bilbao (2,4%), Sevilla (2,5%) y Alicante (2,6%). Los aparcamientos en Madrid ofrecen una rentabilidad del 3,2% mientras que en Barcelona sube hasta el 4,3%
La inversión en vivienda con intención de alquilarla ofrece mejores retornos que los garajes. Los mejores mercados son málaga, Palma de Mallorca y Sevilla, con un 3,8% de rentabilidad. Madrid y Barcelona ofrecen rentabilidad similares: 3,5% en el caso de la capital catalana y 3,6% en la madrileña
| Rentabilidad de de inversión para alquiler según producto | ||||
| Capital | Locales comerciales | Oficinas | Viviendas | Garajes |
| Alicante | 5,6% | 4,0% | 3,6% | 2,6% |
| Barcelona | 5,2% | 5,3% | 3,5% | 4,3% |
| Bilbao | 7,6% | 4,9% | 3,7% | 2,4% |
| Madrid | 6,0% | 5,0% | 3,6% | 3,2% |
| Málaga | 5,3% | 4,3% | 3,8% | 3,6% |
| Palma de mallorca | 4,3% | 4,9% | 3,8% | 4,4% |
| Sevilla | 4,7% | 6,2% | 3,8% | 2,5% |
| Valencia | 8,7% | 4,1% | 3,3% | 2,9% |
| Zaragoza | 6,3% | 3,5% | 3,4% | 2,1% |
11 Comentarios:
Todo va un poco en función del riesgo... ahora mismo que te cierre el negocio al que alquilas el local es más factible a que el que te alquila la plaza de garaje te deje de pagar
De todas formas, la rentabilidad de las viviendas está muy baja y debería subir, ¿Cómo? Bajando los precios de venta
Comentario que hice el 29/12/2009 sobre rentabilidad del alquiler y su implicación lógica sobre la sobre valoración del precio de venta. Es complementario a este articulo de idealista. Lo que es el beneficio neto para una empresa es el alquiler neto para una vivienda, es decir alquiler bruto menos gastos ordinarios (comunidad, ibi, basura etc.). Hay un consenso relativamente general en el cual el interés de actualización tiene que ser entre 4% y 5% para tener en cuenta depreciación, reformas, periodos sin ocupación etc. el nivel medio de alquiler neto hoy en día no llega de media al 3%, cuando tendría que dar un 4,5%. Por ejemplo, un piso puesto en venta por 300.000€ produce mas o menos un alquiler neto de 9.000€ anuales. Aplicando la formula de valorización de los mercados financieros, tendríamos: 9.000€ / 0,045 = 200.000€ Es decir que globalmente el mercado sería sobrevalorado un 50%, o visto al revés, una bajada del 33% se justificaría totalmente. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Perdone pero no estoy de acuerdo con sus cálculos. En Madrid un piso nuevo que se alquila por 700 euros x 12 = 8.400 euros anuales, suele costar aproximadamente 200.000 euros. Aplicando su fórmula (que si me parece correcta) 8.400/0,045 = 186.000 euros: es decir el piso sólo debería bajar un -7%. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Antes de todo, gracias por su comentario constructivo y educado. Perdone me la demora en contestarle. Es cierto que los pisos de tamaño pequeño suelen generar una rentabilidad superior a los grandes, además los pisos de obra nueva, es una paradoja, llegan a ser últimamente más baratos que los de segunda mano. Por estas 2 razones no pongo en duda en ningún momento la veracidad de su ejemplo. No obstante, igual que el ejemplo que yo daba de un piso obviamente fuera de mercado, pienso que el ejemplo que usted pone no es representativo del mercado en general, y sobre todo del piso medio en una zona media, y me explico: el precio metro cuadrado en venta, en Madrid, según el último informe de idealista recién publicado, es de 3.875 Euros, o sea para un piso de tamaño medio 75 metros cuadrados en un barrio medio, estamos hablando de un precio de 290.625 Euros, muy cerca de mi ejemplo de 300.000 Euros. El precio metro cuadrado en alquiler (bruto) y mensual, en Madrid, según informe de idealista del primer semestre 2009 es de 12,3 Euros metros cuadrado. Lo más probable es que haya bajado a 12,0 euros, una modesta bajada del 2,4% en el segundo semestre. El mismo piso de 75 metros cuadrados producirá un alquiler de 12,0x75 = 900 euros brutos mensuales. Si descontamos gastos de comunidad, ibi, basura etc. que en total pueden representar fácilmente unos 100 Euros mensuales, llegamos a un alquiler neto de 800 Euros mensuales o sea 9.600 Euros anuales (muy cerca otra vez de mi ejemplo). La rentabilidad es del 3,30%. Aplicando la formula, que le parece correcta, 9.600 / 0.045, llegamos a un precio según análisis fundamental de 213.333 Euros para este piso, o sea 77.292 Euros menos, una sobre valoración del 36,2%, que podría justificar una bajada del 26,6%. En realidad, tendríamos que tener en cuenta los impuestos, 7%, y hacer los cálculos de sobre valoración con un precio real de 290.625 x 1,07 = 310.968 Euros Esta bajada en el precio de venta sería únicamente para reconciliar los 2 mercados, el de alquiler y el de venta. En mi opinión, el alquiler, aunque barato en términos financieros comparado a la compraventa, sigue siendo elevado en comparación con los sueldos, lo que hace muy probable una bajada muy superior hasta que el mercado encuentre un suelo, sobre todo teniendo en cuenta la oferta mas que abundante tanto a la venta como en alquiler.
Buenas tardes,
Respecto a su comentario/explicación acerca de la descomposición de esa tasa de descuento del entre el 4% y el 5%, me parece que usted va un poco desencaminado ya que se le han olvidado mencionar los principales componentes de ese factor de actualización. Los tipos de interes y la inflacción.
De todos modos, siento mucho decirle que el método utilizado por las tasadoras para determinar el valor de un inmueble no es el cálculo de una renta perpetua.
Si no la actualización de una renta durante un periodo de tiempo, depende del inmuebles, + el valor de reversión.
Pero bueno, groso modo una renta perpetua puede ser un buen estimador del valor de un imueble.
Un saludo.
Este estudio demuestra que la banca liquidará sus viviendas embargadas cuanto antes (a pesar de lo que dicen), si fuera una inversión rentable, se hubieran metido en el negocio hace tiempo.
En el mercado de las oficinas, casi solo juegan fondos de inversión o inversores con gran capacidad financiera, en resumen profesionales.
En el mercado de la vivienda casi solo juegan particulares, y como todos han hecho lo mismo en los últimos años, pues se ha distorsionado el mercado hasta que el precio del activo no tenga ninguna racional económica, en otras palabras se ha creado una burbuja.
Esta burbuja sigue siendo enorme, a pesar del pequeño ajuste de los 2 últimos años, únicamente por falta temporal de inversiones alternativas claras para el pequeño inversor (sin conocimientos financieros), el error de mirar los tipos de intereses a corto plazo para una inversión de largo plazo, la cultura ancestral del país en cuanto al respeto casi religioso al ladrillo (esto puede cambiar más rápidamente que uno puede pensar como lo demuestra la bajada inexorable del peso de la religión católica) y la negación bien comprensible de los mayores agentes económicos implicados directamente o indirectamente.
Comparar la rentabilidad de las viviendas o garajes respecto locales u oficinas no tiene mucha lógica. En primer lugar hay que considerar la inversión necesaria. NO puede exigirse la misma rentabilidad a una inversión de 50.000€ (garaje en zona tirando a cara de Madrid) con una de 50.000.000€ (edificio de oficinas tirando a grande). Como tampoco te va a dar el banco los mismos intereses por un depósito de 5.000€ que por uno de 5.000.000€.
También es difícil de comparar si en realidad esa es la rentabilidad, y me explico. ¿Cúal es el precio de una vivienda de 100 m2? La estadísticas oficiales de precio por m2 hablan de la media en la que se han escriturado esas viviendas en España, y como es una media entran viviendas nuevas y viviendas en estado deplorable, de madrid centro y de pueblos perdidos, el dato en sí no dice nada. ¿Por qué con que seguridad sabemos cual es el precio de las viviendas que están alquiladas? El de edificios de oficinas sí se sabe porque hay muchas menos operaciones. Pero también en este caso, habría que tener en cuenta que ahora hay más vendedores que compradores por la presión que reciben las inmobiliarias propietarias de estos activos para reducir su deuda, el incremento de superficie alquilable no absorvido por la crisis y su correspondiente ajuste de precios. Es decir, mientras el alquiler subía, el precio no sólo subía por ese porcentaje, sino que además subía por la espectativa. Cuando el precio ha empezado ha bajar, el precio no sólo baja en el mismo porcentaje, sino por la prima de riesgo por la evolución futura del precio así como de la disminución porcentual de la tasa de ocupación. De tal manera, que si antes era bueno comprar algo con una rentabilidad del 4%, porque con la escalda de precios supondría una rentabilidad esperada del 8% en 10 años, ahora se exige por lo menos una rentabilidad del 5% por si acaso se pierden inquilinos y el alquiler baja.
Es lógico que el garaje tenga menos rentabilidad. Nunca te lo devolverán en mal estado y si no tienen para pagar te devolverán rápidamente el garaje al quedarse sin coche al contrario que una vivienda que ocasionara muchos problemas para el desalojo. Rentabilidad-riesgo
Eso de que el garaje se puede desalojar más facilmente no es verdad. Conozco un caso de un desalojo de un coche viejo aparcado en un 4º Sótano de un edificio, que al no poder bajar una grua hasta ese sótano por una rampa muy complicada se hizo practicamente imposible el lanzamiento del inquilino moroso.
La vivienda en nuestro pais no es rentable aunque estuviera en le rango que deberia, simplemente porque no hay garantias de que los inquilinos paguen, como las hay en los demas paises de nuestro entorno.
Yo cada día veo que se cierran más tiendas y locales comerciales en Madrid, ya sea en la calle o centros comerciales. Rentabilidad de los alquiler? Eso pertenece al pasado. Si se contara ahora lo que está sin alquilarse ya veríamos esas cifras darse la vuelta
En Tenerife la rentabilidad de garajes es muy buena si somos objetivos este es mi análisis simplista:
A) no paga desperfectos graves.
B) comunidad baja.
C) morosidad baja y fácilmente solucionable.
D) dinero "negro" (es una realidad).
E) el propietario no asume deterioro (paga la comunidad)
F) ibi y basura excluido. La tasa de vado más baja.
G) los locales son ahora un producto de altísimo riesgos y las oficinas ni te cuento.
H) un garaje se alquila rápido y siempre tiene un precio de salida para "escapar"
MI RENTABILIDAD un 5%. Demostrable mínimo.
Hay que saber a que comprar y a que precio alquilar
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