Ambassador es una empresa de referencia en el mercado inmobiliario de lujo con más de 20 años de experiencia en Madrid. Óscar gras, consejero delegado de ambassador, ha contestado a idealista news dando un repaso a la situación del sector actualmente y a los detalles que tiene la intermediación de casas de ensueño
Pregunta: ¿cómo ha afectado la crisis al sector inmobiliario de alto standing en cuanto a precios y ventas?
Respuesta: el último año del boom fue el 2006 y el peor año de la crisis hasta ahora fue 2008. A partir de 2009 las ventas han aumentado pero no de una forma uniforme, sino con altibajos
A principio de la crisis, es decir en 2007 e incluso en 2008, no hay bajadas de precios. Parece que los vendedores no creen que haya crisis pero la realidad es tozuda y después de la sorpresa y el estupor el vendedor puede tener varias reacciones. Los que tienen necesidad imperiosa de vender venden a precios bajos, otros los rebajan suavemente y esperan ofertas y otros retiran la casa de la venta para esperar mejores tiempos
Hay que recordar que una casa es un bien semilíquido, (no se vende como una acción de bolsa) es por ello que siempre hay que esperar a que aparezca un comprador, puesto que las rebajas Drásticas de precio (superiores al 25 %) no favorecen la venta ya que el producto pierde su glamour. Las casas de lujo son escasas y tienen que seguir siéndolo
Si se vendiera todo el oro de fort knox (es decir las reservas de oro de eeuu) el oro perdería gran parte de su atractivo y de su precio. Lo mismo sucedería si se vendieran todos los cuadros de picasso
P: ¿qué consejos daríais a quien quiera vender una casa de más de un millón de euros? ¿y a quién quiera comprar?
R: el proceso de formación de precios es siempre el mismo gpt. G significa "me gustaría". P significa "podría". T significa "tengo que". Éste es el proceso normal de formación de precios tanto en bonanza como en crisis. La diferencia está que, en bonanza, se añade un sobreprecio y en crisis no se pone sobreprecio
En bonanza, después de un periodo de tiempo, se vende con un 2 o 3% de descuento sobre el precio inicial. En crisis la rebaja sobre el precio inicial suele ser entre el 5 y 15%
En el mercado residencial de lujo hay pocas oportunidades debido a la posición económica de los vendedores; es por ello, que a los compradores les aconsejaría buscar siempre una casa que les guste y hacer una oferta a la baja pero no excesiva, puesto que, una oferta muy baja puede ofender al vendedor e imposibilita la continuidad en la negociación
P: ¿qué es en lo que más se fijan los compradores de viviendas de lujo?
R: en primer lugar en la situación; las personas con alto poder adquisitivo no viven solas, quieren vivir en entornos homogéneos. Eso da mucha seguridad
En segundo lugar en la fachada y en las zonas comunes porque es lo que no se puede reformar. Cuando uno elige una casa tiene que tener en cuenta si las zonas comunes están deterioradas u obsoletas es indicativo de que allí vive gente mayor que no tienen interés en aumentar las derramas de la comunidad. La gente joven es la que tiene ilusión por hacer cosas y mejorar la realidad que le rodea
Porque comprar una casa de lujo comporta dos placeres. Primero conocer un montón de casas y tener que elegir. Y segundo la reforma que se suele encargar a un decorador de lujo. Porque en definitiva cuando compramos un vivienda, nuestra vivienda, compramos y realizamos una ilusión
P: ¿qué porcentaje de viviendas exclusivas se pagan con hipoteca?
R: hay dos tipos de compradores de casas de lujo. Primero está el triunfador que quiere comprar una gran casa. Normalmente se trata de un empresario o de un gran directivo que tiene otras alternativas de inversión. Es por ello que suele dedicar entre un 30 y un 50% de recursos propios y el resto lo financia mediante un crédito hipotecario. Suelen ser clientes preferenciales de la banca por lo que las condiciones son muy buenas
No debemos olvidar que durante muchos años en España era un buen negocio endeudarse puesto que los intereses de los créditos hipotecarios eran más bajos que la inflación
Después tenemos el cliente que ha vendido una gran casa puesto que el matrimonio se ha quedado solo porque los hijos se han independizado. Suelen vender una casa, de 800 ó 1.000 metros, en las urbanizaciones de los alrededores de Madrid y compran un piso de gran calidad de unos 200 metros aproximadamente en el centro de Madrid. Este cliente suele comprar al contado
P: actualmente, ¿hay interés de extranjeros en comprar casas de lujo en España? ¿cuáles son las nacionalidades más activas?
R: Madrid no es ni parís ni londres, donde una persona le puede apetecer comprase una propiedad para vivir en ella un mes al año. Por lo que la gente extranjera que compra casas en Madrid es gente que reside por razones de trabajo
Otro tema distinto es la costa española, donde residen permanentemente colonias de extranjeros jubilados por razón del clima y la belleza de nuestros paisajes. No debemos olvidar que España es la florida de Europa
P: ¿a qué perfiles les gusta más vivir en un chalet en la moraleja, a cuáles más en una casa en conde orgaz o quién prefiere una casa exclusiva en el centro de Madrid?
R: la moraleja y otras urbanizaciones similares tienen el aliciente de la magnitud de las parcelas, hasta 10.000 metros, lo cual conlleva los beneficios de la privacidad y la cercanía al club de golf. Ninguna de esas urbanizaciones están situadas a más de veinte kilómetros del centro de Madrid
Por otra parte conde orgaz, mirasierra, puerta de hierro, aravaca son urbanizaciones que están en el mismo casco Urbano de la capital por lo que viviendo en un entorno verde muy agradable están muy próximas a cualquier punto de trabajo
P: la relación de precios de alquiler/compra en una vivienda de lujo indica que sería más rentable alquilarla de lo que indica una vivienda más normal. ¿Qué porcentaje de vuestro negocio depende del alquiler?
R: en nuestro tipo de viviendas de lujo solamente se alquila a extranjeros o a españoles que por razones de trabajo van a vivir durante tres o cuatro años en Madrid. A los que tienen residencia permanente en Madrid les resulta muy cómodo comprar porque con el 20 o 25% de entrada (y el resto con el crédito hipotecario) es igual que si fuera un alquiler. Menos del 20% de las operaciones inmobiliarias de lujo son operaciones de alquiler
P: ¿qué comisiones se cobran por intermediar una vivienda como las que tenéis en catálogo? ¿cómo han variado esas comisiones en los últimos tiempos?
R: el colegio oficial de agentes de la propiedad inmobiliaria recomienda cobrar un 5%. Podrá parecer curioso pero en los tiempos de crisis no podemos bajar nuestro porcentaje de comisión. Se habla de que estos años de crisis han cerrado un 70% de las inmobiliarias debido a las pérdidas ya que los gastos de mantenimiento son fijos y los ingresos inciertos
P: ¿qué diferencia hay entre un agente inmobiliario de cualquier inmobiliaria y una con casas de varios millones de euros?
R: un abismo. Son otras necesidades y requieren otro tratamiento. Los agentes inmobiliarios deben saber adaptarse en todo momento a su público y en el caso de inmobiliarios de casas exclusivas deben ser especialmente discretos e inspirar confianza
En ambassador tenemos una oficina en cada zona de lujo para estar cerca de nuestros clientes. Entre las cuatro oficinas trabajamos unas treinta y cinco personas. A los vendedores y a los compradores les ofrecemos lo mismo: seriedad, rigor, profesionalidad y transparencia
42 Comentarios:
Que tonteria, lo compras rebajado, pero entre tus amigotes del club de golf, alardeas de que ha costado un par de millones de euros de mas, para fardar que estas forrado y listos. Como se ha hecho siempre en este pais: "alardear".
Interesante entrevista
Efectivamente: "las rebajas Drásticas de precio en viviendas de lujo no favorecen su venta porque pierden glamour"
Pasa igual con los automóviles, por muy barato que salga producirlos no se pueden rebajar "porque pierden glamour", así pasa con los "artículos de lujo" en general..
La verdad no es que "pierdan glamour", es que el vendedor deja de obtener un beneficio insultantemente escandaloso y la posibilidad de timar a un rico que se cree muy "listo" y "exclusivo"; lo cual sigue demostrando que lo único que hay infinito es la estupidez humana (la finitud del universo aún está por demostrar) además de ser moralmente deplorable que un individuo, para alimentar su ego, malgaste una cantidad de dinero enorme, mientras (pobre de él) cree que eso le da un "elevado status", pero lo más moralmente deplorable es que mientras este "individuo" tira su dinero, haya personas pasando hambre y necesidades.
Joder que robo y todavia la gente acudiendo a las inmobiliarias. Un 5 % de comision es decir en un pisuco de 300000 euros hablamos de 15000 euritos de nada asi por la cara sin hacer nada. Ya que para comprar una propiedad solo se necesita una copia del registro como que esta libre de cargos que eso se puede conseguir facilmente cualquiera. El resto es ir a la notaria y realizar la compra venta. Antes se puede haber hecho un contrato de arras de compra venta que son 2 paginas que se puede obtener de Internet.
Vamos que me parece que el trabajo es casi nulo y lo que se llevan una pasta gansa. (En viviendas de un millon de euros, son 50000 euritos de nada)
No se me parece un robo y si un usuario puede pagar 285000 porque tiene que pagar 300000 euros ? que valor aporta la inmobiliaria despues de la compra ?
Todavia hay gente que se cree lo de las inmobiliarias. Se ponen un trajecito luego se habla de profesionalidad, seriedad, rigor y palabros bonitos y al final son personas que saben lo mismo que tu nada mas que con muchas picardias.
Lo interesante del mundo de inmobiliarias de lujo es que han sabido quedarse con todo el stock de viviendas por lo que si quieres comprar una tienes que acudir a ellas
Esto estaría bien que pasara con el resto de viviendas, que tuvieran que ser vendidas por profesionales (pero de verdad). Algunos temen que eso encarecería el precio, pero yo creo que al revés
Lo que no tengo claro es si sería mejor la exclusividad o no...
#4 en las viviendas de alto standing una inmobiliaria aporta mucho valor: por ejemplo contactos o una bolsa de potenciales compradores q un particular no tiene
Una casa de 3 o 6 millones de euros no se vende poniendo un cartel en la verja, sencillamente pq los ricos no buscan casa paseando por las urbanizaciones de lujo
En las viviendas de alto standing una inmobiliaria aporta mucho valor: por ejemplo contactos o una bolsa de potenciales compradores q un particular no tiene
Una casa de 3 o 6 millones de euros no se vende poniendo un cartel en la verja, sencillamente pq los ricos no buscan casa paseando por las urbanizaciones de lujo
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Que te lo has creído.
Los ricos de toda la vida son ricos por algo: ganar mucho, gastar poco, no tirar nada.
Quiza tú te refieres a los nuevos ricos (tipo futbolistas, pelotaris de la burbu o así), que tardan poco en ganar mucho, y como no saben muy bien de donde se les ha aparecido tanto dinero gastan mucho y pronto, con lo que terminan pasando calamidades en pocos años.
Estos son los que compran a tontas y a locas/a tontos y a locos (por si la Aído). Son los que se acercan a una agencia de la rama rica de la familia y sus empleados les ponen alfombras (si están en la tinto ellos mismos las suplen), les sonríen bobamente, rinden pleitesía y hacen reverencias mientras se frotan las manos y les salen signos de $ o de € (la paridad a la vuelta de la esquina) en los ojillos vidriosos al tiempo que en sus oidos suena el clin-clin de una caja registradora cual música celestial.
El problema verdadero es que hay 1 solo rico de este formato para cada 50-100 luxury-villas.
Es muy interesante ver cómo evolucionan éstas y otras agencias similares, con todo su inmenso parque artificialmente superinflado, inmovilizado allá por la estratosfera cual orondo zeppelin, intentando mantener el tipo de "la crisis no nos afecta" y el"glamour". Tienen sopocientas casas llenas del susodicho, en venta desde 4 y 6 años, y no hay forma de darles salida. Al cabo, llegan un Ronaldo y un Kaká y uno compra... y otro no.
Y el resto, a seguir esperando que se les aparezca la Virgen, preferiblemente vestida de blanco.
Eso sí, la agencia siempre gana, venda tu casa o la de otro.
Con las comisiones que cobran, una casita de nada ya les mantiene un par de añitos, hasta que llegue otro comprador de "glamour", al que nadie le haya dicho que el otra vez susodicho no se compra con dinero.
Mientras tanto, el especimen rico de verdad de toda la vida, invierte cuidadosamente, mira, patea, marea, negocia, ratonea...
Y sobre todo disimula su condición, porque sabe que en el camuflaje, en tener sin parecer, va la supervivencia de su especie.
Por fín alguien con sentido común (que es el menos común de los sentidos).
Cuándo alguien me pregunta por qué no voy a tal o cual sitio o me compro tal o cual mierda (tú que puedes) Yo lo expreso de esta forma: me he hecho rico con el dinero que me he ahorrado en no ser pijo.
Sólo hay buenas operaciones de alto nivel por contactos personales, y con mentiras enormes:
-Es que a mi mujer no le gusta la zona.
-Es que mis padres prefieren algo más pequeño.
-Es que estoy invirtiendo, pero no te puedo decir todavía en qué, mis socios me han pedido discreción ...
Para llegar a un acuerdo económico, también hay que mostrar interés en nombre de otro (el socorrido cuñado), si no se llega a un acuerdo no pierdes el amigo (es que este chico quiere duros a peseta, pobre de mi hermana que lo aguanta ...) y si se llega a un acuerdo - ¡Pero oye, ese es un precio fantástico, a ese precio, hablo con mi hermana y me lo quedo yo !
Por supuesto, una vez te trasladas al nuevo domicilio, para pasar el examen de los vecinos tienes que repetir como cierta la trola del que te lo ha vendido.
Y desde luego, entre personas solventes y que saben cuál es el precio de las operaciones que se mueven "en realidad" en la zona, el precio es el normal, y la comisión que te ahorras a pachas.
Con una excepción: más de cuatro personas de mi entorno (también yo) lo han vendido todo cuando tocaba y ahora están comprando o negociando.
Que te lo has creído.
Los ricos de toda la vida son ricos por algo: ganar mucho, gastar poco, no tirar nada.
Quiza tú te refieres a los nuevos ricos (tipo futbolistas, pelotaris de la burbu o así), que tardan poco en ganar mucho, y como no saben muy bien de donde se les ha aparecido tanto dinero gastan mucho y pronto, con lo que terminan pasando calamidades en pocos años.
Estos son los que compran a tontas y a locas/a tontos y a locos (por si la Aído). Son los que se acercan a una agencia de la rama rica de la familia y sus empleados les ponen alfombras (si están en la tinto ellos mismos las suplen), les sonríen bobamente, rinden pleitesía y hacen reverencias mientras se frotan las manos y les salen signos de $ o de € (la paridad a la vuelta de la esquina) en los ojillos vidriosos al tiempo que en sus oidos suena el clin-clin de una caja registradora cual música celestial.
El problema verdadero es que hay 1 solo rico de este formato para cada 50-100 luxury-villas.
Es muy interesante ver cómo evolucionan éstas y otras agencias similares, con todo su inmenso parque artificialmente superinflado, inmovilizado allá por la estratosfera cual orondo zeppelin, intentando mantener el tipo de "la crisis no nos afecta" y el"glamour". Tienen sopocientas casas llenas del susodicho, en venta desde 4 y 6 años, y no hay forma de darles salida. Al cabo, llegan un Ronaldo y un Kaká y uno compra... y otro no.
Y el resto, a seguir esperando que se les aparezca la Virgen, preferiblemente vestida de blanco.
Eso sí, la agencia siempre gana, venda tu casa o la de otro.
Con las comisiones que cobran, una casita de nada ya les mantiene un par de añitos, hasta que llegue otro comprador de "glamour", al que nadie le haya dicho que el otra vez susodicho no se compra con dinero.
Mientras tanto, el especimen rico de verdad de toda la vida, invierte cuidadosamente, mira, patea, marea, negocia, ratonea...
Y sobre todo disimula su condición, porque sabe que en el camuflaje, en tener sin parecer, va la supervivencia de su especie.
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Muy buen comentario, coincido en el fondo y me gusta la forma.
Un saludo
A principio de la crisis, es decir en 2007 e incluso en 2008, no hay bajadas de precios. Parece que los vendedores no creen que haya crisis pero la realidad es tozuda y después de la sorpresa y el estupor el vendedor puede tener varias reacciones. Los que tienen necesidad imperiosa de vender venden a precios bajos, otros los rebajan suavemente y esperan ofertas y otros retiran la casa de la venta para esperar mejores tiempos hay que recordar que una casa es un bien semilíquido, (no se vende como una acción de bolsa) es por ello que siempre hay que esperar a que aparezca un comprador, puesto que las rebajas Drásticas de precio (superiores al 25 %) no favorecen la venta ya que el producto pierde su glamour. Las casas de lujo son escasas y tienen que seguir siéndolo o sea que al principio no se lo quieren creer esto de que bajan. Pero luego hasta en viviendas bién situadas y de lujo, y chalets en la moraleja las rebajas son del... 25% ha dicho ? y se queja amargamente el hombre, no bajéis tanto que pierden glamour !!! jjjaajjajajajajaajjjjaaaa es que me parto. 2010 chalets de lujo = 25% dto. 2010 chalets de lujo = 25% dto. 2010 chalets de lujo = 25% dto. 2010 chalets de lujo = 25% dto. así que lo bueno no baja eh ? jajajjjjjaaaaajajajaaajaaajjjjaaa me da algo.
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