Ambassador es una empresa de referencia en el mercado inmobiliario de lujo con más de 20 años de experiencia en Madrid. Óscar gras, consejero delegado de ambassador, ha contestado a idealista news dando un repaso a la situación del sector actualmente y a los detalles que tiene la intermediación de casas de ensueño
Pregunta: ¿cómo ha afectado la crisis al sector inmobiliario de alto standing en cuanto a precios y ventas?
Respuesta: el último año del boom fue el 2006 y el peor año de la crisis hasta ahora fue 2008. A partir de 2009 las ventas han aumentado pero no de una forma uniforme, sino con altibajos
A principio de la crisis, es decir en 2007 e incluso en 2008, no hay bajadas de precios. Parece que los vendedores no creen que haya crisis pero la realidad es tozuda y después de la sorpresa y el estupor el vendedor puede tener varias reacciones. Los que tienen necesidad imperiosa de vender venden a precios bajos, otros los rebajan suavemente y esperan ofertas y otros retiran la casa de la venta para esperar mejores tiempos
Hay que recordar que una casa es un bien semilíquido, (no se vende como una acción de bolsa) es por ello que siempre hay que esperar a que aparezca un comprador, puesto que las rebajas Drásticas de precio (superiores al 25 %) no favorecen la venta ya que el producto pierde su glamour. Las casas de lujo son escasas y tienen que seguir siéndolo
Si se vendiera todo el oro de fort knox (es decir las reservas de oro de eeuu) el oro perdería gran parte de su atractivo y de su precio. Lo mismo sucedería si se vendieran todos los cuadros de picasso
P: ¿qué consejos daríais a quien quiera vender una casa de más de un millón de euros? ¿y a quién quiera comprar?
R: el proceso de formación de precios es siempre el mismo gpt. G significa "me gustaría". P significa "podría". T significa "tengo que". Éste es el proceso normal de formación de precios tanto en bonanza como en crisis. La diferencia está que, en bonanza, se añade un sobreprecio y en crisis no se pone sobreprecio
En bonanza, después de un periodo de tiempo, se vende con un 2 o 3% de descuento sobre el precio inicial. En crisis la rebaja sobre el precio inicial suele ser entre el 5 y 15%
En el mercado residencial de lujo hay pocas oportunidades debido a la posición económica de los vendedores; es por ello, que a los compradores les aconsejaría buscar siempre una casa que les guste y hacer una oferta a la baja pero no excesiva, puesto que, una oferta muy baja puede ofender al vendedor e imposibilita la continuidad en la negociación
P: ¿qué es en lo que más se fijan los compradores de viviendas de lujo?
R: en primer lugar en la situación; las personas con alto poder adquisitivo no viven solas, quieren vivir en entornos homogéneos. Eso da mucha seguridad
En segundo lugar en la fachada y en las zonas comunes porque es lo que no se puede reformar. Cuando uno elige una casa tiene que tener en cuenta si las zonas comunes están deterioradas u obsoletas es indicativo de que allí vive gente mayor que no tienen interés en aumentar las derramas de la comunidad. La gente joven es la que tiene ilusión por hacer cosas y mejorar la realidad que le rodea
Porque comprar una casa de lujo comporta dos placeres. Primero conocer un montón de casas y tener que elegir. Y segundo la reforma que se suele encargar a un decorador de lujo. Porque en definitiva cuando compramos un vivienda, nuestra vivienda, compramos y realizamos una ilusión
P: ¿qué porcentaje de viviendas exclusivas se pagan con hipoteca?
R: hay dos tipos de compradores de casas de lujo. Primero está el triunfador que quiere comprar una gran casa. Normalmente se trata de un empresario o de un gran directivo que tiene otras alternativas de inversión. Es por ello que suele dedicar entre un 30 y un 50% de recursos propios y el resto lo financia mediante un crédito hipotecario. Suelen ser clientes preferenciales de la banca por lo que las condiciones son muy buenas
No debemos olvidar que durante muchos años en España era un buen negocio endeudarse puesto que los intereses de los créditos hipotecarios eran más bajos que la inflación
Después tenemos el cliente que ha vendido una gran casa puesto que el matrimonio se ha quedado solo porque los hijos se han independizado. Suelen vender una casa, de 800 ó 1.000 metros, en las urbanizaciones de los alrededores de Madrid y compran un piso de gran calidad de unos 200 metros aproximadamente en el centro de Madrid. Este cliente suele comprar al contado
P: actualmente, ¿hay interés de extranjeros en comprar casas de lujo en España? ¿cuáles son las nacionalidades más activas?
R: Madrid no es ni parís ni londres, donde una persona le puede apetecer comprase una propiedad para vivir en ella un mes al año. Por lo que la gente extranjera que compra casas en Madrid es gente que reside por razones de trabajo
Otro tema distinto es la costa española, donde residen permanentemente colonias de extranjeros jubilados por razón del clima y la belleza de nuestros paisajes. No debemos olvidar que España es la florida de Europa
P: ¿a qué perfiles les gusta más vivir en un chalet en la moraleja, a cuáles más en una casa en conde orgaz o quién prefiere una casa exclusiva en el centro de Madrid?
R: la moraleja y otras urbanizaciones similares tienen el aliciente de la magnitud de las parcelas, hasta 10.000 metros, lo cual conlleva los beneficios de la privacidad y la cercanía al club de golf. Ninguna de esas urbanizaciones están situadas a más de veinte kilómetros del centro de Madrid
Por otra parte conde orgaz, mirasierra, puerta de hierro, aravaca son urbanizaciones que están en el mismo casco Urbano de la capital por lo que viviendo en un entorno verde muy agradable están muy próximas a cualquier punto de trabajo
P: la relación de precios de alquiler/compra en una vivienda de lujo indica que sería más rentable alquilarla de lo que indica una vivienda más normal. ¿Qué porcentaje de vuestro negocio depende del alquiler?
R: en nuestro tipo de viviendas de lujo solamente se alquila a extranjeros o a españoles que por razones de trabajo van a vivir durante tres o cuatro años en Madrid. A los que tienen residencia permanente en Madrid les resulta muy cómodo comprar porque con el 20 o 25% de entrada (y el resto con el crédito hipotecario) es igual que si fuera un alquiler. Menos del 20% de las operaciones inmobiliarias de lujo son operaciones de alquiler
P: ¿qué comisiones se cobran por intermediar una vivienda como las que tenéis en catálogo? ¿cómo han variado esas comisiones en los últimos tiempos?
R: el colegio oficial de agentes de la propiedad inmobiliaria recomienda cobrar un 5%. Podrá parecer curioso pero en los tiempos de crisis no podemos bajar nuestro porcentaje de comisión. Se habla de que estos años de crisis han cerrado un 70% de las inmobiliarias debido a las pérdidas ya que los gastos de mantenimiento son fijos y los ingresos inciertos
P: ¿qué diferencia hay entre un agente inmobiliario de cualquier inmobiliaria y una con casas de varios millones de euros?
R: un abismo. Son otras necesidades y requieren otro tratamiento. Los agentes inmobiliarios deben saber adaptarse en todo momento a su público y en el caso de inmobiliarios de casas exclusivas deben ser especialmente discretos e inspirar confianza
En ambassador tenemos una oficina en cada zona de lujo para estar cerca de nuestros clientes. Entre las cuatro oficinas trabajamos unas treinta y cinco personas. A los vendedores y a los compradores les ofrecemos lo mismo: seriedad, rigor, profesionalidad y transparencia
42 Comentarios:
Que el 8 soy yo...
Aunque no lo creas, las personas acaudaladas son las que pagan más comisiones por servicios, algo que la gente de la calle no acabamos de ver con buenos ojos
Por qué? porque ven q es la mejor forma de obtener un buen servicio
Respuesta al comentario nº 4.
Acabas de descubrir el negocio de tu vida, no sé en que trabajas, pero como tú dices que las inmobiliarias ganán mucho por no hacer nada o casi nada, haz lo mismo, monta una inmobiliaria y forrate sin trabajar o casi sin trabajar, listo que eres un listo.
Las inmobiliarias que cierran o han cerrado, por que te parece que lo han echo, supongo que es porque se cansarón de forrarse, no te parece, seguro que ya no tenián donde guardar el dinero, motivo por el cual cerraron.
Monta una inmobiliaria y verás si te forras, cuando hagas tropecientas visitas con fisgones que no tienen otra cosa que hacer que perder el tiempo y hacerte perder el tuyo y no hagas ni una venta en varios meses ya veremos si dices que el 5% es mucho, para tú información yo cobro un 3%.
No.
Lo que quiere decir el compañero es que como no hay que hacer nada o casi nada, pues casi no lo haces tú mismo y te ahorras para un capricho.
Y los fisgones pues mira, gajes del oficio.
En idealista son un porcentaje mucho mejor que los aburridos que van a las agencias a que alguien les haga caso.
Y un 3% es un pastón, con un 1% ibais que chutabais por acompañar a la gente.
Total todo lo de registros y notarías lo hace el banco, y de contrato de arras hay tropemil en Internet ....
Pero vamos, que ni un 3 ni un 1, lo que pasa es que no teneis clientes porque el que de verdad quiere comprar un piso sabe que le sale más barato hablando con el dueño. Por eso se vende más por los particulares, porque los 10 mil euritos de la transacción, se los rebajas al comprador y quedas mejor.
O sea que no se vende nada de nada. Pero si quieres comprar, como la inmobiliaria quiere ganar más, siempre más, pues va y te dice que no, que el dueño no baja el precio.
Pero luego te llega a casa el catálogo de una inmobiliaria de la moraleja y en el prologo ya avisan de que hay que bajar los precios porque si no no se vende nada de nada... que no dejan de avisar a sus clientes pero que ellos erre que erre.
Por cierto echo es Hecho con hache.
Que no es conveniente de las casas de lujo bajen de pvp porque pierden glamour? en serio que alguien ha tenido huevos de decir semejante idiotez???
Éste es mi glamour:
He comprado una vivienda de 30 m2, y dos habitaciones, que ya me sobra, a 60.000 euros al contado ahorrados en 10 añitos, o sea presumo de no tener hipoteca, con 400 euritos al mes puedo pasar, de momento trabajo y gano 1100. Y aunque me quede en paro y si hay recorte en la prestación por desempleo, como se viene anunciando, me darán unos 600 euritos, o sea que podré ahorrar 100 o 200 al mes.
Eso sí no tengo ni quiero familia, que eso cuesta una buena pasta. Pero si puedo les daré a mis padres 50 o 100 euros al mes, ya que se lo curraron para que estudiase y pudiese heredar su piso, que con tanto sudor han conseguido en su época, pero de momento con mi pisito de 30m2, voy fardando de no tener hipoteca.
Un saludo de un treinta y cinco añero.
Ostras tron!!!!
30 m2 y dos habitaciones???
Dónde está el piso en la comarca de la tierra media??
Respuesta al nº 13.
Otro listo más, para ti lo que cobramos los demas, siempre es demasiado, es posible que tú trabajes gratis, es posible que seas rico y que lo hagas benévolamente o que tu tiempo no valga nada, el mio es precioso y tiene un precio, es el precio de mi trabajo.
Mi trabajo acaba en la notaria, no antes y aunque no lo creas, no ganamos un pastón.
Si fueras empresario sabrias que una cosa es lo que se factura y otra muy distinta lo que se gana o el beneficio.
Cuando para vender un piso se hacen 300 visitas a una hora cada una son 300 horas de trabajo, sin contar los gastos fijos, sueldos, seguros, alquiler, seguridad social, gasolina, publicidad....etc....etc.
Solo veis lo que se cobra, pero no los gastos.
Si se vendieran como chuches, cobrariamos un euro, seria suficiente.
Pero bueno como veo que ers muy inteligente, te digo lo mismo que al nº 4, monta una inmobiliaria y forrate.
Ya estoy forrado, según tus parámetros.
Y si no teneis clientes es precisamente porque cobrais demasiado.
No digo que estes forrado, ni mucho menos, digo que los portales inmobiliarios han acabado con vuestro negocio, gracias a dios.
Habeis sido lo peor de lo peor cuANDO ACAPARABAIS TODA LA INFORMACIÓn.
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