Ambassador es una empresa de referencia en el mercado inmobiliario de lujo con más de 20 años de experiencia en Madrid. Óscar gras, consejero delegado de ambassador, ha contestado a idealista news dando un repaso a la situación del sector actualmente y a los detalles que tiene la intermediación de casas de ensueño
Pregunta: ¿cómo ha afectado la crisis al sector inmobiliario de alto standing en cuanto a precios y ventas?
Respuesta: el último año del boom fue el 2006 y el peor año de la crisis hasta ahora fue 2008. A partir de 2009 las ventas han aumentado pero no de una forma uniforme, sino con altibajos
A principio de la crisis, es decir en 2007 e incluso en 2008, no hay bajadas de precios. Parece que los vendedores no creen que haya crisis pero la realidad es tozuda y después de la sorpresa y el estupor el vendedor puede tener varias reacciones. Los que tienen necesidad imperiosa de vender venden a precios bajos, otros los rebajan suavemente y esperan ofertas y otros retiran la casa de la venta para esperar mejores tiempos
Hay que recordar que una casa es un bien semilíquido, (no se vende como una acción de bolsa) es por ello que siempre hay que esperar a que aparezca un comprador, puesto que las rebajas Drásticas de precio (superiores al 25 %) no favorecen la venta ya que el producto pierde su glamour. Las casas de lujo son escasas y tienen que seguir siéndolo
Si se vendiera todo el oro de fort knox (es decir las reservas de oro de eeuu) el oro perdería gran parte de su atractivo y de su precio. Lo mismo sucedería si se vendieran todos los cuadros de picasso
P: ¿qué consejos daríais a quien quiera vender una casa de más de un millón de euros? ¿y a quién quiera comprar?
R: el proceso de formación de precios es siempre el mismo gpt. G significa "me gustaría". P significa "podría". T significa "tengo que". Éste es el proceso normal de formación de precios tanto en bonanza como en crisis. La diferencia está que, en bonanza, se añade un sobreprecio y en crisis no se pone sobreprecio
En bonanza, después de un periodo de tiempo, se vende con un 2 o 3% de descuento sobre el precio inicial. En crisis la rebaja sobre el precio inicial suele ser entre el 5 y 15%
En el mercado residencial de lujo hay pocas oportunidades debido a la posición económica de los vendedores; es por ello, que a los compradores les aconsejaría buscar siempre una casa que les guste y hacer una oferta a la baja pero no excesiva, puesto que, una oferta muy baja puede ofender al vendedor e imposibilita la continuidad en la negociación
P: ¿qué es en lo que más se fijan los compradores de viviendas de lujo?
R: en primer lugar en la situación; las personas con alto poder adquisitivo no viven solas, quieren vivir en entornos homogéneos. Eso da mucha seguridad
En segundo lugar en la fachada y en las zonas comunes porque es lo que no se puede reformar. Cuando uno elige una casa tiene que tener en cuenta si las zonas comunes están deterioradas u obsoletas es indicativo de que allí vive gente mayor que no tienen interés en aumentar las derramas de la comunidad. La gente joven es la que tiene ilusión por hacer cosas y mejorar la realidad que le rodea
Porque comprar una casa de lujo comporta dos placeres. Primero conocer un montón de casas y tener que elegir. Y segundo la reforma que se suele encargar a un decorador de lujo. Porque en definitiva cuando compramos un vivienda, nuestra vivienda, compramos y realizamos una ilusión
P: ¿qué porcentaje de viviendas exclusivas se pagan con hipoteca?
R: hay dos tipos de compradores de casas de lujo. Primero está el triunfador que quiere comprar una gran casa. Normalmente se trata de un empresario o de un gran directivo que tiene otras alternativas de inversión. Es por ello que suele dedicar entre un 30 y un 50% de recursos propios y el resto lo financia mediante un crédito hipotecario. Suelen ser clientes preferenciales de la banca por lo que las condiciones son muy buenas
No debemos olvidar que durante muchos años en España era un buen negocio endeudarse puesto que los intereses de los créditos hipotecarios eran más bajos que la inflación
Después tenemos el cliente que ha vendido una gran casa puesto que el matrimonio se ha quedado solo porque los hijos se han independizado. Suelen vender una casa, de 800 ó 1.000 metros, en las urbanizaciones de los alrededores de Madrid y compran un piso de gran calidad de unos 200 metros aproximadamente en el centro de Madrid. Este cliente suele comprar al contado
P: actualmente, ¿hay interés de extranjeros en comprar casas de lujo en España? ¿cuáles son las nacionalidades más activas?
R: Madrid no es ni parís ni londres, donde una persona le puede apetecer comprase una propiedad para vivir en ella un mes al año. Por lo que la gente extranjera que compra casas en Madrid es gente que reside por razones de trabajo
Otro tema distinto es la costa española, donde residen permanentemente colonias de extranjeros jubilados por razón del clima y la belleza de nuestros paisajes. No debemos olvidar que España es la florida de Europa
P: ¿a qué perfiles les gusta más vivir en un chalet en la moraleja, a cuáles más en una casa en conde orgaz o quién prefiere una casa exclusiva en el centro de Madrid?
R: la moraleja y otras urbanizaciones similares tienen el aliciente de la magnitud de las parcelas, hasta 10.000 metros, lo cual conlleva los beneficios de la privacidad y la cercanía al club de golf. Ninguna de esas urbanizaciones están situadas a más de veinte kilómetros del centro de Madrid
Por otra parte conde orgaz, mirasierra, puerta de hierro, aravaca son urbanizaciones que están en el mismo casco Urbano de la capital por lo que viviendo en un entorno verde muy agradable están muy próximas a cualquier punto de trabajo
P: la relación de precios de alquiler/compra en una vivienda de lujo indica que sería más rentable alquilarla de lo que indica una vivienda más normal. ¿Qué porcentaje de vuestro negocio depende del alquiler?
R: en nuestro tipo de viviendas de lujo solamente se alquila a extranjeros o a españoles que por razones de trabajo van a vivir durante tres o cuatro años en Madrid. A los que tienen residencia permanente en Madrid les resulta muy cómodo comprar porque con el 20 o 25% de entrada (y el resto con el crédito hipotecario) es igual que si fuera un alquiler. Menos del 20% de las operaciones inmobiliarias de lujo son operaciones de alquiler
P: ¿qué comisiones se cobran por intermediar una vivienda como las que tenéis en catálogo? ¿cómo han variado esas comisiones en los últimos tiempos?
R: el colegio oficial de agentes de la propiedad inmobiliaria recomienda cobrar un 5%. Podrá parecer curioso pero en los tiempos de crisis no podemos bajar nuestro porcentaje de comisión. Se habla de que estos años de crisis han cerrado un 70% de las inmobiliarias debido a las pérdidas ya que los gastos de mantenimiento son fijos y los ingresos inciertos
P: ¿qué diferencia hay entre un agente inmobiliario de cualquier inmobiliaria y una con casas de varios millones de euros?
R: un abismo. Son otras necesidades y requieren otro tratamiento. Los agentes inmobiliarios deben saber adaptarse en todo momento a su público y en el caso de inmobiliarios de casas exclusivas deben ser especialmente discretos e inspirar confianza
En ambassador tenemos una oficina en cada zona de lujo para estar cerca de nuestros clientes. Entre las cuatro oficinas trabajamos unas treinta y cinco personas. A los vendedores y a los compradores les ofrecemos lo mismo: seriedad, rigor, profesionalidad y transparencia
42 Comentarios:
Dos "palacetes" iguales, uno con un 30% de descuento y el otro manteniendo el "glamour", ¿Adivinen cual se vende antes?.
Pais de picaros
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Perdón, quería decir: ¿Cual es el unico que se vende?
Ni pa ti ni pa mi
¡Caramba con el tablón de anuncios que exhibe productos de la "fábrica de sueños"!...Siempre imaginé que este rincón era frecuentado por curiosos o por interesados en el mercado inmobiliario, accesible a la gente común. Debo considerar el interclasisno de estas páginas, donde se confunden los ricos teucros con los emergentes mileuristas. Un gran avance democrático y nivelador de este devenir globalizador en cuyo umbral ya estamos.
" Porque pierden glamour , porque pierden glamour "
Estos tíos parecen borrachos .
Si no estuviesen en estado de embriaguez cuando hacen declaraciones públicas no dirían eso ; porque es de dominio público que la estafa inmobiliaria ha dejado de ser cool y en este momento se considera un signo de falta de elegancia y saber estar en los círculos distinguidos.l
Ambassador: "las rebajas Drásticas de precio en viviendas de lujo no favorecen su venta porque pierden glamour" mira lo fácil que resulta vender viviendas de lujo: se aumenta Drásticamente el precio de la vivienda de lujo, con lo cuál adquiere glamour, y así sí se favorece su venta. Es de cajón.
Pero cuanto zzzoquete suelto, es que todo se pega.
No rebajan para no perder el glamur, es dicir la exclusividad, vamos a ver, por ejemplo una casa de 4 millones, exclusividad total, no?, -25%de descuento=3 millones, anda pero que barato!!!, a ese precio si que podemos comprar todos, ya no hay excluvidad.
Zzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzoquete
¿Por qué no se pueden poner mayúsculas? Lo de España y florida y Europa en minúsculas hace daño a la vista.
Lo malo es que estos payasos les cuentas a los vendedores que no bajen los precios y les hablan de glamour y todo eso... y por eso llevan 4 casas en las que estaria interesada (a precio post burbuja, claro) sin venderse mas de dos anios... bajando de poquito a poquito y con los duenios ya mayores desesperados. Tengo una amiga que se acaba de comprar un casoplon en el viso al 60% de lo que pedian, que era lo que valia en el 2006... y lo dice claro, la agencia (no era ambassador) hizo muy bien su papel de convencer a los duenios de la situacion que se vive hoy en dia, y asi consiguieron la venta. Sigan hablando de glamour y a ver que venden!
Yo, vendo un piso de 225 m.en la mejor zona de Valladolid,todo exterior, aire acondicionado,en un edificio emblematico,armarios empotrados,suelo de marmol italiano y madera,2 salones 3 habitaciones,despacho,vestidor,pasillos anchos,techos altos,doble ventanal despensa,todo en planta,etc etc.se puede dividir.¿Por cuanto se podria vender?
Me gustaria recibir comentarios. Libre de cargas.
Yo, vendo un piso de 225 m.en la mejor zona de Valladolid,todo exterior, aire acondicionado,en un edificio emblematico,armarios empotrados,suelo de marmol italiano y madera,2 salones 3 habitaciones,despacho,vestidor,pasillos anchos,techos altos,doble ventanal despensa,todo en planta,etc etc.se puede dividir.¿Por cuanto se podria vender?
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