El diario cinco días apunta en su editorial que "la tradicional resistencia a bajar los precios de las casas, por entender sus propietarios que el valor de las casas nunca baja, va venciéndose poco a poco", aunque critica los bajos ritmos de las bajadas. En su opinión, "los vendedores tendrán que seguir rebajando hasta que haya personas dispuestas a comprar" y cuanto antes lo hagan antes se producirá la recuperación económica
El diario, que deja varios mensajes para la meditación, explica que "la lógica acaba imponiéndose en todos los mercados, y el inmobiliario no será la excepción a la regla general". Además, en su petición de reducción de precios va más allá y precisa que "si las reducciones mantienen ritmos graduales como hasta ahora, es probable que pasen desapercibidas para la gran mayoría", por lo que "la mejor forma de reactivar la demanda son bruscos recortes fácilmente apreciables, aunque eso suponga renunciar a beneficios o incluso vender con pérdidas, con efectos perversos incluso para los grandes acumuladores de estocaje, como la banca"
Los últimos datos conocidos señalan que tras un estancamiento en los precios de varios meses, se ha vuelto a incrementar el descenso de precios. Ayer mismo, idealista news publicaba un estudio en el que se apreciaba cómo los vendedores están rebajando precios a ritmos record de cara al cierre del año, cuando acabarán las ayudas fiscales para comprar casa a determinados colectivos (ver gráficos y noticia)
Cinco días sentencia que "cuanto más pronto los precios de este tipo de activos se pongan al nivel de demanda, más pronto se sacudirá el estocaje (un millón de casas), más pronto se demandará vivienda nueva no construida, más pronto se recompondrá la renta de miles de particulares, de pequeñas empresas, de promotoras de mediano tamaño paralizadas, y más pronto se despejará el horizonte de las entidades financieras atrapadas por la crisis inmobiliaria". En resumen, que "la recuperación económica va íntimamente ligada a ajuste de los precios de la vivienda"
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ABRÓcHENSE LOS CINTURONES
Se acercan las elecciones catalanas y los medios especializados en noticias económicas viran hacia el terreno político que ha marcado el presidente de la Generalidad, josé montilla, el bachiller nacido en Córdoba que no sabe hablar catalán y que ha decidido vender a los ciudadanos por un plato de lentejas (o de butifarra local, para que no se me enfaden los secesionistas que se disfrazan de nacionalistas demócratas cuando llega la hora de votar).
Montilla se ha gastado el dinero de los contribuyentes y ahora necesita 4.000 millones de euros con urgencia. Ha acudido al sector privado (bancos y cajas) y las entidades le han mandado a freír espárragos, por lo que ha lanzado una campaña de propaganda para vender bonos (deuda pública) a los particulares, prometiéndoles un interés del 4,75% a un año. Es decir, cinco veces más que los tipos del BCE y el doble de lo que ofrece el denostado Tesoro español por el mismo tipo de producto.
La ofensiva de Montilla ha sido portada de los diarios económicos en esta semana y hoy no es una excepción. Expansión considera que "las autonomías están abocadas a emitir deuda como Cataluña", porque este año ya han colocado casi 12.000 millones de euros, cuando necesitan más de 27.000 millones. Las que más dinero deben son Cataluña (29.500) y Valencia (16.300).
Aunque si analizamos la deuda en función del peso de la economía, la región que gobierna Camps se lleva la palma. La Comunidad Valenciana es un ejemplo del socialismo del PP de Rajoy y Gallardón, donde el derroche y el despilfarro se unen a la demagogia para seguir estafando a familias y empresas, en lo electoral y en lo monetario.
El periódico de Unidad Editorial también publica este jueves una entrevista a Artur Mas, candidato de CiU a la presidencia de la Generalidad catalana, donde critica a Montilla por no decirle "que iba a sacar bonos para particulares, porque es una hipoteca para el futuro Gobierno". Parece que ya se ve presidente... ¿Con el apoyo de PP de Alicia Sánchez Camacho?
Habría que explicarle al líder nacionalista que la hipoteca es para los contribuyentes, porque los gobiernos no tienen más dinero que el que sacan de las carteras de los trabajadores y de las cuentas de las empresas. Pero claro, son ya muchos años viviendo del cuento como para tener en cuenta estos matices , ¿Verdad señor Mas?
El que pactó con Zapatero el Estatuto catalán dice también que "las finanzas catalanas serán un auténtico calvario en 2011 y 2012", una cuestión que sirve al editorialista de Expansión para advertir sobre los "riesgos de la burbuja autonómica".
El diario pide "meter la tijera en los hipertrofiados presupuestos regionales, empezando por las televisiones públicas" y reducir la "mastodóntica estructura de empleados públicos". Si esto sucediera se les acabaría el chollo a los altos funcionarios regionales, ¿No creen?
...y hablando de comunidades autónomas, resulta que el Gobierno repartió en 2009 más de 25.000 millones a los caciques regionales en concepto de anticipo por la recaudación de impuestos. Como los Presupuestos eran más falsos que una escopeta de madera los gobiernos regionales no cumplieron con las previsiones y, como fija el mecanismo oficial, ese dinero tienen que devolverlo en cómodos plazos.
Ustedes comprenderán que los presidentes autonómicos no van a pagar ni un euro, por lo menos en el corto plazo, pero a la vicepresidenta Salgado le da igual. Ha decidido darlos por cobrados y así maquillar el déficit público, ¡Con un par!
Lo cuenta el diario El Economista, que titula "el Gobierno maquilla el déficit con 25.000 millones no cobrados". Denuncia que Salgado "anota ya en los Presupuestos lo que aún le deben las autonomías", es decir, "las liquidaciones de lo que el Estado anticipa de la participación de las administraciones territoriales en los impuestos estatales en 2009". En el Editorial habla del "limbo" de los 25.000 millones de marras.
Para terminar este resumen de prensa personal e intransferible hay que hablar de la portada de Cinco Días, donde el ajuste inmobiliario se lleva el protagonismo.
"Ofensiva para vender pisos: las ofertas bancarias y la fiscalidad disparan las compras", dice el económico de Prisa.
Según el INE "las transacciones crecieron en agosto casi un 30% interanual volviendo a las cifras de 2008". Como siempre el dato tiene truco: de cada siete operaciones, cinco son de viviendas propiedad de bancos y cajas. Por cierto, que Navarra mantendrá la deducción por compra de vivienda que se carga ahora Zapatero.
Muy bueno el artículo: para terminar este resumen de prensa personal e intransferible hay que hablar de la portada de Cinco Días, donde el ajuste inmobiliario se lleva el protagonismo. "Ofensiva para vender pisos: las ofertas bancarias y la fiscalidad disparan las compras", dice el económico de Prisa. Según el INE "las transacciones crecieron en agosto casi un 30% interanual volviendo a las cifras de 2008". Como siempre el dato tiene truco: de cada siete operaciones, cinco son de viviendas propiedad de bancos y cajas. Por cierto, que Navarra mantendrá la deducción por compra de vivienda que se carga ahora Zapatero. O sea : las transacciones crecieron en agosto casi un 30% interanual pero claro: como siempre el dato tiene truco: de cada siete operaciones, cinco son de viviendas propiedad de bancos y cajas el maldito maquillaje estadístico. Ya nos anunciaron desde justicia que este año más de 300.000 embargos se registrarían como nuevas ventas, al pasar de promotores arruinados o inmigrantes embargados a propiedad de bancos.
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La banca hace mercado
Todos los analistas consultados coinciden en que ese cambio normativo está influyendo en la reanimación de las transacciones, pero quien de verdad "está haciendo mercado es la banca", apostilla Corral. Las entidades cuentan ahora con más margen del que tuvieron en su día los promotores para bajar los precios de los inmuebles que han adquirido de forma involuntaria. Y además ofrecen la financiación necesaria para hacer frente al pago de la casa. "Con esas dos variables es muy difícil competir. Eso explica que de cada siete operaciones que se suscriben, cinco correspondan a pisos de bancos y cajas y las dos restantes a particulares. El peso del promotor es testimonial", explica el notario José Ignacio Navas, coordinador del Observatorio de la Vivienda.
El apocalipsis que viene: puesto que a partir de enero las entidades financieras estarán obligadas a provisionar por un 30% de su valor todos los inmuebles que permanezcan en sus carteras, "ese es el margen con que cuentan los bancos para seguir aplicando rebajas. Lo lógico es que prefieran vender una casa con un 29% de minusvalía que esperar y tener que apuntarse ese 30%", asegura el consejero delegado de Foro Consultores. Lo que demuestra esta estadística es que en cuanto el precio se ajusta a lo que está dispuesta a pagar la demanda, la operación se cierra, porque sigue existiendo demanda de pisos. Lo que ocurre es que el comportamiento de los precios no está siendo homogéneo. Luis Leirado, director general de Tinsa, recuerda que las cifras apuntan a que todavía parece haber recorrido para nuevas rebajas.
"Puesto que a partir de enero las entidades financieras estarán obligadas a provisionar por un 30% de su valor todos los inmuebles que permanezcan en sus carteras, "ese es el margen con que cuentan los bancos para seguir aplicando rebajas. Lo lógico es que prefieran vender una casa con un 29% de minusvalía que esperar y tener que apuntarse ese 30%", asegura el consejero delegado de Foro Consultores. Lo que demuestra esta estadística es que en cuanto el precio se ajusta a lo que está dispuesta a pagar la demanda, la operación se cierra, porque sigue existiendo demanda de pisos. Lo que ocurre es que el comportamiento de los precios no está siendo homogéneo. Luis Leirado, director general de Tinsa, recuerda que las cifras apuntan a que todavía parece haber recorrido para nuevas rebajas"
Creo que, una de dos, o el consejero delegado de foro consultores no sabe lo que dice o bien sabe demasiado bien lo que dice.
Las provisiones y las cantidades a aprovisionar en un banco se descuentan de los beneficios pero no son pérdidas, al menos no necesariamente.
El dinero que un banco declara como beneficios puede repartirse entre los accionistas y desaparece del balance. El capital de los accionistas del banco está ahí para proteger de las posibles pérdidas a los depositantes. Pongamos que un banco tiene un 10% de capital. Por ejemplo: los accionistas han aportado 10 millones cuando compraron la emisión de acciones. Los ahorradores han depositado 100 millones (pasivo) que el banco ha prestado a los deudores del banco (activo).
Supongamos que el 6% de los deudores dejan de devolver el dinero de sus créditos y el banco, en los juzgados solo recupera la mitad de lo que prestó. esto son 3 millones de pérdidas o el 3% del valor de los activos. Los depositantes sin embargo, no pierden el 3% de sus depósitos porque esas pérdidas se hacen recaer sobre los accionistas. Los accionistas pierden esos 3 millones y el capital baja de 10 millones a 7. Como el capital que le quede a un banco es un colchón de seguridad que absorbe las pérdidas que pueda haber, la reducción de ese capital según absorbe pérdidas reduce la solvencia del banco. En el ejemplo anterior, al principio el capital representaba el 10% del valor de los activos y ese banco podía absorber una depreciación del valor del activo del 10% antes de que las pérdidas alcanzasen a los depositentes. Después de que ese capital ha absorbido 3 millones de pérdidas, la capitalización baja hasta el 7% del activo y ese nuevo capital más reducido solo puede absorber depreciaciones del 7% en el valor del activo. Si el activo se deprecia más, el banco quebrará y los depositantes sufrirán pérdidas.
Por ejemplo, si con un capital del 7%, el activo se deprecia un 9% los depositantes perderán un 2% de sus depósitos (aquí depositantes significa acreedores del banco, bonistas etc)
Si el regulador sospecha que el capital es peligrosamente bajo para las pérdidas que se puedan producir puede obligar al banco a aumentar su capital. La forma típica de hacer esto es impidiendo al banco que reparta beneficios a los accionistas.
Volvamos al caso anterior. Tenemos un banco con 100 millones de activo y solo 7 de capital que debe 100 millones a los depositantes. Hay 107 millones para responder de 100 que se deben. El regulador sospecha que el activo está sobrevalorado, digamos que lo que el banco dice que vale 100 podría valer solo 95. En este caso tendríamos solo 102 millones (95+7) para responder de 100 millones que se deben a los depositantes.
Pongamos que el banco ha tenido 4 millones de beneficio ese año. El regulador puede obligar a dejar esos 4 millones en el balance como capital adicional. Ahora el capital sube de 7 a 11 millones. Todo ese capital es propiedad de los inversores pero, digámoslo así, no pueden llevárselo a casa. Deben dejar ese dinero en el balance del banco por su hubiese que responder de pérdidas mayores que las previstas.
En este ejemplo, el regulador les ha obligado a provisionar 4 millones. Esto hace que los beneficios caigan de 4 millones a cero pero los inversores no pierden ese dinero: en vez de repartirse entre los accionistas como beneficio se añade al valor del banco, un banco que es propiedad de los accionistas.
Las acciones del banco no caen de cotización (el menos en principio) ente estas provisiones.
Pongamos que el banco tiene un piso valorado a 100 en su balance y que esa valoración sea justa. El regulador en cambio sospecha que el banco está haciendo trampas y sobrevalorando el activo, piensa que ese piso podría valer solo 70.
Ante esto el regulador obliga al banco a provisionar 30 millones por ese piso. Los accionistas apartan 30 millones de sus beneficios y los colocan como provisión. Esto es solo una precaución del regulador para cubrir las posibles pérdidas que podría haber si el piso estuviese mal valorado.
Supongamos ahora que pasa el tiempo y el banco vende ese piso a 100. No se han producido pérdidas ni ganancias en esa venta porque se ha vendido a 100 algo que en el balance figuraba con un valor 100 (el piso estaba bien valorado). Los accionistas recuperan los 30 millones de provisión que no eran más que una especie de aval por si la valoración erra errónea. A partir de ese momento podrán repartir como beneficios esos 30 millones.
Si optan por hacer lo que dice el consejero delegado y venden ese piso por 70, perderán 30 millones. De manera que no es lo mismo vender ese piso por 70 perdiendo 30 millones que mantener el piso en balance con un valor 100 y con una provisión de 30 millones.
Si el piso está bien valorado a 100 millones, los accionistas no pierden nada (nada importante) por tener que provisionar 30 millones. Esos 30 millones son beneficios que no podrán repartir hoy pero que podrán repartir el año que viene. (Cuando un banco no reparte un beneficio, ese beneficio queda "pendiente de repartir" y se añade el valor de la acción)
El suponer que para los bancos viene a ser lo mismo vender un piso de su balance con un descuento del 30% o dejar el piso en balance pero provisionándolo con un 30% de su valor en balance, es lo mismo que suponer que el piso tiene esa sobrevaloración en el balence.
O sea: que el piso que el banco dice que vale 100, vale en realidad, 70.
Si venden venden el piso hoy por 70 tendrán que declarar pérdidas de 30.
Si dejan el piso en el balance valorado a 100 y provisionado con 30, cuando lo vendan en el futuro, solo podrán venderlo por 70. De forma que se producirán 30 millones de pérdidas que se comerán el valor de la provisión.
Hay quien supone que los bancos podrían estar sobrevalorando el valor de sus activos. Incluso se podría decir que esa sospecha está moderadamente extendida. Hasta yo lo he pensado más de una vez. Sin embargo, la medida en que puedan estar sobrevalorados los activos en el balance no puede deducirse de cual sea la provisión a que les obligue el banco de España.
No es cierto que si el banco de España obliga a provisionar un 30%, para un banco sea mejor vender con una rebaja del 29% y no provisionar que tener que provisionar un 30%.
Ese 30% es solo una opinión del banco de España. Si el piso que el banco valora en 100 solo vale 97, el banco ganará vendiendo a 98 y perdería vendiendo a 96, independientemente de que el bde obligue a provisionar 30 por no vender ahora.
Si el piso que está valorado en balance en 100 solo vale 64, el banco ganará si logra venderlo por 65 y perdería si lo vendiese por 63 y esto también es independiente de que el bde obligue provisionar 30.
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