Información sobre vivienda y economía

¿Estás seguro de que quieres una hipoteca a la americana? Conoce cómo funcionan

entregar la casa al banco y olvidarte de la hipoteca no es tan fácil ni tan generalizado en eeuu
Autor: @dmontero

En las últimas semanas -y especialmente en los últimos días- ha crecido el debate sobre si en España el banco debería aceptar la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca en los casos en los que el deudor no pueda hacer frente a su crédito. El motivo es que en España, si alguien no puede pagar la hipoteca, el banco inicia el proceso de ejecución de la hipoteca, que resumiendo mucho acaba con el embargo de la vivienda y su posterior subasta. Actualmente, lo más común es que a esa subasta no acuda nadie, por lo que el banco puede quedarse con la vivienda al 50% de la tasación y si no cubre la deuda, puede seguir demandando al hipotecado el resto de la deuda vía embargo de otros bienes o incluso su salario

Su llegada al congreso ha elevado el tono del debate y la petición de que en España se concedan "hipotecas a la americana", entendiéndose como tal la opción de que el particular pueda dar las llaves de la casa al banco y olvidarse de la deuda

En este punto surge ya el primer error de concepto, ya que se da una sensación de simplicidad (ir al banco, dar las llaves y olvidarte) que no es cierta. Lo primero es que dependiendo del estado de eeuu donde vivas puede que la toma de posesión del banco sobre la casa, sea en dación en pago (en inglés, deed in lieu of foreclosure) o por ejecución hipotecaria. Ésta última puede derivar en una cancelación total del préstamo o si la cantidad obtenida por su venta no cubre la hipoteca genera una “deficiencia” de la deuda (deficiency),igual que en España

Así, cuando un americano deja de pagar la hipoteca suficientes meses para que el banco inicie un proceso de cobro, las opciones más Drásticas derivan en dos posibles salidas:

1) el hipotecado propone un short sale (venta corta o por menos dinero del adeudado) que el banco debe aprobar para realizarse

El prestatario pone a la venta su vivienda pero sólo encuentra un comprador que le pague menos de lo que debe al banco. En ese caso, tiene que pedir permiso al banco para vender por debajo de la hipoteca. Con tantos casos como estos que llegan al banco, es posible que tarde de 6 a 12 meses para recibir respuesta del banco, sea positiva o negativa. Si el banco no acepta la venta y se han dejado de hacer los pagos, seguramente que la ejecución seguirá su curso. Si el banco acepta, tras la venta pueden ocurrir dos cosas:

A) si el banco cree que puede cobrar el resto de la deuda, irá a por el hipotecado para conseguir el dinero de la deficiencia (la diferencia entre el préstamo pendiente y el dinero que reciba el banco de la venta “corta”). Esa deuda ahora no está respaldada por una propiedad particular que ya ha sido vendida, por lo que es una deuda similar a la generada por una tarjeta de crédito. El hipotecado recibe un apunte negativo en el historial de crédito (credit score) que lo penaliza sustancialmente y permanecerá en su historial entre 7 y 10 años

B) si ve que hay pocas posibilidades de cobrarla, se lo "perdonará", pero esto tiene consecuencias. Lo primero es que también afecta el historial crediticio, con lo que rehacer la vida financiera, especialmente en aspectos crediticios que son básicos en eeuu no le será tan fácil como se piensa. Además el dinero que te "perdona" el banco figurará ante las autoridades como un "regalo" del banco o un ingreso extra, por el que hay que pagar impuestos según el porcentaje que pague por ingresos ordinarios, y que perfectamente pueden ser del 20-25%. Deber ese dinero al irs (internal revenue service) en un momento en el que financieramente no estás bien es un golpe muy severo. De hecho, en eeuu hay gente que prefiere deber dinero al banco que al irs

2) si no consigues ni siquiera un comprador

Encontrar un interesado en pagar una cantidad que el banco acepte, es bastante difícil, más aún ahora que hay problemas de hipotecas en eeuu y que para este tipo de compras son aún más restrictivas. El banco por tanto iniciará el proceso de ejecución de la hipoteca (foreclousure). Este proceso puede durar desde un año o más hasta que el banco tome posesión de la casa

Cuando el banco la venda, puede obtener el dinero de la hipoteca (deuda saldada), obtener más (el banco tendría una ganancia) u obtener menos. En este último caso el banco podría reclamar la diferencia igual que si se hubiera vendido por menos dinero del adeudado

Por lo tanto, queda claro que las "hipotecas a la americana" en las que se entrega la vivienda y se empieza de cero no son siempre así, ni suele ser algo tan sencillo

Tipos de hipotecas: ¡son más caras!

Si entramos en las hipotecas en sí, vemos como las convencionales no son ningún chollo. Normalmente, o al menos hasta hace poco, se seguía la regla del 20/80, es decir, los que compraban una vivienda tenían que dar una entrada del 20% (downpayment) y abrir una hipoteca por el 80% restante como en España. Esto es algo que está cambiando hacia una financiación menos generosa. En el caso en el que quieras una hipoteca de más del 80% tendrás que pagar un seguro pmi (private mortgage insurance) para cubrir el riesgo al banco: primer gasto adicional

Además, también hay unos gastos de alrededor del 7% para impuestos, papeleos, seguros de título, etc, relacionados con la hipoteca. Junto a las comisiones por firmar la hipoteca, la compra también tiene otros gastos como los de la agencia inmobiliaria, ya que allí casi todas las compras son vía broker inmobiliario

Volviendo a las hipotecas, últimamente los bancos o los generadores de hipotecas están más exigentes que antaño en la petición de información al interesado en comprar casa. Se piden documentos de todo, cuando antes eran más laxos

Una de las principales diferencias es el tipo de interés al que se vincula. La amplia mayoría son hipotecas fijas ligadas al bono hipotecario a 30 años (no al tipo de interés oficial que actualmente está en virtualmente en el 0%). También hay hipotecas a interés mixto (un periodo inicial fijo y después variable), pero aunque fueron muy comunes durante el boom inmobiliario, ahora no lo son tanto y cada vez se dan menos por concebirse como más peligrosas, ya que los tipos de interés suelen ser altos

Así, el bono a 30 años sobre el que suelen basarse las hipotecas está ahora muy bajo… pero ¡cerca del 5%!. En 1998 estaba por encima del 7% y a finales de los 80, por encima del 9%. El comprador paga el interés que firma el primer día durante toda la vida de su hipoteca salvo que refinancie (previo pago de gastos y comisiones) para que le actualicen el tipo de interés con los datos actuales

Aunque pueda parecer lógico ir actualizando el tipo de interés en cuanto baje un poco, los gastos son tan elevados que comúnmente en estados unidos se tiene asumido que sólo compensa refinanciar (o actualizar) el interés de la hipoteca si consigues reducir uno o dos puntos. Como en los últimos ocho años ha estado la mayoría del tiempo entre el 4,5% y el 5,5%, pocos de los que hayan comprado casa recientemente habrán refinanciado para aprovechar las fluctuaciones

En España, la mayoría de las hipotecas son variables y están basadas en el Euribor. Así, incluso los peores momentos para las hipotecas variables españolas, cuando el Euribor alcanzó el 5,5% hace un par de años, fueron tipos de interés normales o incluso históricamente bajos para un americano

Así, un americano que empezase a pagar su casa en el año 2000 habrá pagado durante toda la vida del préstamo un interés del 6% aproximadamente, mientras que un español habrá abonado entre un 1,75% y un 6% (diferencial incluido) con una media del 3,75% aproximadamente

De este modo y sin entrar en los tipos de cambio de divisas a lo largo de esta década para facilitar la comprensión de los próximos cálculos, si un americano compró una casa de 250.000 dólares y abrió una hipoteca por 200.000 dólares a 25 años en el año 2000 habrá pagado mensualmente cerca de 1.300 dólares sólo en capital (principal) e intereses. Diez años después habrá desembolsado 156.000 dólares sólo por esos conceptos, y lo peor de todo es que le quedarán por pagar aún unos 150.000 dólares (el 75% de la hipoteca)

El español que comprase una casa con la misma hipoteca a 25 años de 200.000 euros en la misma fecha, habrá pagado mensualmente de capital e intereses 1.030 euros; llevará desembolsados 124.000 euros aproximadamente y sólo le faltarán por pagar 141.000 euros

Es decir, en divisas constantes, el americano acabará pagando por su casa a lo largo de la vida de la hipoteca 390.000 dólares sólo por el principal y los intereses. El español -si se repitieran las circunstancias de estos años- unos 310.000 euros. En números redondos, el americano pagaría un 25% más sólo por capital e intereses (repetimos, sin tener en cuenta los cambios de divisas para facilitar la comprensión del texto)

Piti no es un cigarrillo

Pero la dificultad de pagar una hipoteca en estados unidos no acaba en que se cobran intereses más altos como ha advertido la banca española que pasaría en nuestro país si llegase a extenderse la dación en pago entre particulares

Otro agravante muy importante es que el pago de la hipoteca es mucho más completo y abultado. En eeuu existe lo que llaman piti (principal, interest, taxes, insurance o principal, intereses, impuestos y seguros). Allí, el banco a la vez que cobra la hipoteca cobra también los impuestos de la propiedad y los seguros, que también son mucho mas caros que en España

Los impuestos varían mucho en función del estado y del condado y los seguros también, ya que puedes estar en una zona cara o barata, segura o problemática, o puedes vivir en un estado con problemas de huracanes u otros desastres o en un área tranquila. Una casa típica americana en florida puede tener un seguro anual de más de 2.400 dólares y unos impuestos de 2.000 dólares. Con lo que la hipoteca de 1.300 dólares al mes puede saltar sin problemas a 1.700 dólares mensuales. Esta cifra puede dispararse más aún, por ejemplo, en nueva york, donde los impuestos son elevadísimos

En España, una vivienda amplia entre impuestos de propiedad y seguros no suele pagar más allá de 1.000 euros, es decir, menos de 100 euros al mes

Así, la diferencia a divisas constantes de 80.000 que pagaba el americano a lo largo de los 25 años de hipoteca se dispara tranquilamente a 170.000 por estos otros conceptos del piti de los que no suele hablarse cuando se demanda la implantación de hipotecas a la americana en España. De hecho, muchos americanos que caen en embargo podrían abonar el préstamo, pero no consiguen pagar el resto de partidas que van asociadas a la hipoteca

En total, una americano puede desembolsar 510.000 dólares durante los 25 años, mientras que un español abonaría 330.000 euros, con lo que el americano paga -a divisas constantes y en números redondos- un 50% más

Por otro lado, el tipo de interés no es único para todos, sino que es diferente para cada persona dependiendo de su calificación de crédito. Así, dependiendo del historial de crédito, el banco te dará un tipo de interés u otro. Existe una forma de rebajar tipo de interés, que es "comprando puntos" al banco. Así, al abrir una hipoteca puedes llegar a un acuerdo con el banco y pagarle un montante “x” por adelantado para que te rebaje el tipo de interés por una cantidad de puntos básicos

En resumen, cuando se demanda pedir "hipotecas a la americana" se pide sólo la parte ancha de la botella (poder devolver la hipoteca al banco) aunque dicha particularidad no se dé siempre en eeuu. Además, no se suele tener en cuenta que sus hipotecas tienen otros condicionantes (principalmente el tipo de interés y aditivos) que son mucho menos atractivas que las españolas porque los bancos cobran más para reducir riesgos

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Comentarios

Efectivamente, el que quiera que funcione la dación en pago, que pague un 5% o 7% de intereses por la hipoteca y al banco le compensará asumir ese riesgo. Si no, simplemente no habrá crédito

En este tema creo que hay demasiada demagogia y ruido por las cercanía de las elecciones

Lo que sí que creo es q q el banco se quede por la casa en la subasta por un 50% menos si no hay una puja es excesivo, eso sí se puede revisar pq es injusto y todas las partes lo saben

Ah, y por cierto, en España sí se están produciendo daciones en pago, por ejemplo con personas de pocos recursos o inmigrantes. Cuando el banco ve q va a ser imposible cobrar la deuda ahora y en 20 años pq no es un perfil que vaya a tener dinero disponible nunca, ni se esmera en intentarlo. Se queda con la casa y en paz

Insisto, creo que los políticos una vez más nos están tomando un poco el pelo con su demagogia

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Si estamos en el euro, y nos aplican las subidas de los tipos y el Euribor en los préstamos queremos hipotecas como en Francia o Alemania, ¿Como que los bancos perdonan a los que no pueden pagar, inmigrantes, y al español que no puede no?, Mas de lo mismo, igual que con las becas y ayudas, los españoles los últimos para todo, nos habeis hundido con vuestras políticas discriminatorias, los extranjeros viven hoy por hoy en España mejor que los propios españoles y estan fomentando la economia sumergida igual que existe en sudamerica, sois una panda de hipocritas, las leyes para los españoles no para los que vienen a chulearse de nosotros no pagando alquileres, viviendo como reyes y luego llorando que son unos pobrecitos, así nos va

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Tienes toda la razón, a esos desagradecidos de sudamericanos les estuvimos pagando unos sueldazos ( al menos para los estándares de sus paises lo son) 500 euros y más, por poner ladrillos día y noche, incluso festivos. Sus mujeres se forraron cuidando de nuestro niños y de nuestros viejos incontinentes... mientras nosotros nos dedicabamos a la ingrata tarea del interiorismo, a invertir en clases de padel o aprender idiomas en la riviera maya.

Nos han hundido la economía.

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Joder, ¿Tú hacías eso con los pobrecillos sudamericanos? ¡Que cabrón!, Seguro que también eres el que luego les vendías los zulos de 50 m2 que ellos mismos construían a 300.000 euros, para que así "convivieran" cuatro familias paisanas .
No, yo no los trataba así. yo sólo los tenía que aguantar a mi lado, en el trabajo, en las colas del médico, en los tablones donde salen publicadas las becas de comedor del colegio, en el pub de debajo de casa,.... mientras tú nos rebajabas el sueldo y los derechos laborales a todos, con la escusa de que la inmigración era muy saludable, porque este era un país cuyo envejecímiento no podía mantener el estado de bienestar, las jubilaciones, los servicios sociales. ¿Te acuerdas del estado de bienestar o ya no te suena? No, no, no son las multas, ni los impuestos, ni el paro, ni la jubilación a los 67,ni la tarifa eléctrica....es otra cosa que había antes, pero tú eres tan joven.......

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Tienes toda la razón, a esos desagradecidos de sudamericanos les estuvimos pagando unos sueldazos ( al menos para los estándares de sus paises lo son) 500 euros y más, por poner ladrillos día y noche, incluso festivos. Sus mujeres se forraron cuidando de nuestro niños y de nuestros viejos incontinentes... mientras nosotros nos dedicabamos a la ingrata tarea del interiorismo, a invertir en clases de padel o aprender idiomas en la riviera maya.

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Joder, ¿Tú hacías eso con los pobrecillos sudamericanos? ¡Que cabrón!, Seguro que también eres el que luego les vendías los zulos de 50 m2 que ellos mismos construían a 300.000 euros, para que así "convivieran" cuatro familias paisanas .
No, yo no los trataba así. yo sólo los tenía que aguantar a mi lado, en el trabajo, en las colas del médico, en los tablones donde salen publicadas las becas de comedor del colegio, en el pub de debajo de casa,.... mientras tú nos rebajabas el sueldo y los derechos laborales a todos, con la escusa de que la inmigración era muy saludable, porque este era un país cuyo envejecímiento no podía mantener el estado de bienestar, las jubilaciones, los servicios sociales. ¿Te acuerdas del estado de bienestar o ya no te suena? No, no, no son las multas, ni los impuestos, ni el paro, ni la jubilación a los 67,ni la tarifa eléctrica....es otra cosa que había antes, pero tú eres tan joven.......

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Tú si que sabes, tendrías que ser presidente para darnos a todos una ración de bienestar "social".

Mira, te propongo que cojamos a todos esos "pobrecillos sudamericanos" que con lo que tanto te molesta compartir colas y espacio vital, y los metamos en una reserva, por Extremadura o los monegros, dónde no puedan hacer perder el valor de nuestros activos inmobiliarios con su presencia. ( Las urbanizaciones de gente "DE BIEN", lIMPIAS DE INDESEABLES).

¿A QUE TE PARECE ESTUPENDO?

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Mira, te propongo que cojamos a todos esos "pobrecillos sudamericanos" que con lo que tanto te molesta compartir colas y espacio vital, y los metamos en una reserva, por Extremadura o los monegros, dónde no puedan hacer perder el valor de nuestros activos inmobiliarios con su presencia. ( Las urbanizaciones de gente "DE BIEN", lIMPIAS DE INDESEABLES).

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¿Perder el valor de nuestros activos inmobiliarios? Pero hombre, si los activos inmobiliarios no pararon de subir como las "burbujas" desde que llegaron los inmigrantes. Ud se equivoca de película.

Mire eso de expulsar a los inmigrantes, sólo lo hacen paises muy progresistas, con larga tradición democrática y de defensa de los derechos humanos, como la grand france de Sarcozy, con sus rumanos, o los eeuu, con sus reservas indias y su caza al "espalda mojada" en casa, mientras se muestran tan interesados en defender vidas civiles en Libia.
Nosotros no hemos madurado aún tanto.

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La mal llamada hipoteca a la americana pues se da también en Europa (Alemania, uK, etc. ) y que nos relata ahora idealista.es (empresa editora de este boletín) se parece al cuento de caperucita contado por el lobo.
En el propio sentido de comercio, la hipoteca es el intercambio de un bien inmueble (casa) por un bien mueble(dinero). Este intercambio debe ser equilibrado y a la vez ser un negocio beneficios, de ahí que haya intereses para ajustar el beneficio, y como tal negocio unas veces se gana más ( a ser posible siempre) y otras se gana menos( que no son perdidas), e incluso se pierde.
Si por una posición de poder y fuerza una parte adquiere condiciones más ventajosas que la otra, nunca será un negocio SOSTENIBLE y frenará el desarrollo. Lo estamos viendo ahora. Y se debería tener un organismo que mantenga ese equilibrio para el bien de los dos. Dicho organismo ya existe, deberían ser nuestros gobernantes. Gobernantes que ajusten y regulen la equidad para que el mercado siga su curso, no que intervengan. Y como hay ejemplos de esta mal llamada hipoteca americana, como si no existiese en Europa, nuestros gobernantes podrían tomar ejemplo de estos países Europeos también, para que por lo menos se cumpla NUESTRA CONSTITUCIÓn: acceso a una vivienda digna de todos los ciudadanos.
Así que basta ya de meter miedo infundado, con el miedo que hay ya en una situación de falta de liquidez para pagar tu propia casa. Y éste, señores de idealista, es vuestro negocio también, no se tiren piedras.

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Muy interesante artículo! gracias por poner luz sobre este tema!

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Eso es. Cuando se pide que aquí tengamos hipotecas a la americana para devolver la casa y chao, se está pidiendo lo que pasa en algunos estados de eeuu, en determinadas circunstancias y con determinadas personas

Dar la casa y adios en estados unidos no es tan fácil ni tan generalizado como el eco que nos está llegando a España

Ah, e importantísimo el tema del tipo de interés. Allí la fed tiene el tipo oficial en el 0-0.25%, pero los americanitos de a pié pagan un 5% de interés por sus hipotecas como unos campeones (eso los que tienen suerte, pq algunos siguen con el 6% y cosas así

Calculen lo que costaría su hipoteca al 6% toda la vida...

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""""""""""""Ah, e importantísimo el tema del tipo de interés. Allí la fed tiene el tipo oficial en el 0-0.25%, pero los americanitos de a pié pagan un 5% de interés por sus hipotecas como unos campeones (eso los que tienen suerte, pq algunos siguen con el 6% y cosas así
Calculen lo que costaría su hipoteca al 6% toda la vida...""""""""""

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Mejor calcula a que precio estarian aqui los pisos si se pagaran esos tipos de interes.

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Demagogia es lo que dices tu, si los tipos hubieran estado al 6 % el precio de los pisos no habria subido tanto.

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Si es que en España lo que nos gusta es ir de listillos: a mí que me regalen.... yo me lo merezco..... pero obligaciones ni una!

Basta de hablar de ¡A mí que me dejen devolver el piso! El que quiera un seguro que lo contrate, que existen, lo que pasa es que claro, valen dinero, y es mejor firmar lo que sea y luego pedir y lamentarse. Menudo país de llorones

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Uy, ahora no se si cuando dice los listillos, a mi que me lo perdonen etc. se refiere a los hipotecados o en general, claro, por muchos comentarios parece ser que los hipotecados como nos hemos metido en esto nosotros solitos porque queremos, tenemos que apechugar, y sí. es cierto, pero lo que no entiendo es los bancos, a los que tampoco nadie obligo a darlas esos si pueden llorar, y obligaciones ni una y para que vamos a quebrar una entidad si ya estan los borregos españoles que podemos ir pagándoles sus verguenzas. Si yo hipotecado tengo que apechugar y pagar por lo que hecho y me tienen que quitar mi casa, bien, lo que me indigna sobremanera es que el banco que tampoco ha hecho las cosas bien reciba ayudas con los impuestos de todos los españoles incluidos los mios. O todos o nadie pero no apoyar con todo a unos y decir que los otros no lse lo merecen y son unos llorones.

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Yo no estoy de acuerdo con que el banco tenga que quedarse con la casa si alguien se metió donde no debía igual que no estoy de acuerdo en que a alguien se le pague dinero si pierde en bolsa o si abre un bar y no le funciona

Vivir en una casa debería es un derecho constitucional, por supuesto, pero tener un chalet con piscina no. Ni tampoco tener una casa en Madrid si tienen un sueldo de Toledo. Además, lo que es constitucional es el derecho a vivir en una vivienda digna, no poder comprarla

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Esto también desmonta uno de los gritos de este foro de que quieren los precios de la vivienda de eeuu, no?

Pq claro, si una vivienda allí vale un 30% menos, pero al final se paga por ella un 50% más por el tipo de hipoteca... quizás no estamos tan mal de precios por los pisos, no?

Al fin y al cabo, una vivienda no cuesta lo que pone en la escritura, cuesta lo que acabas pagando por ella hasta que es tuya

Uyuyuy, el debate de este artículo promete....

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Pues no amigo #6, los precios de los pisos en España están mal, muy mal.
Que la hipoteca nos resulte más barata no tiene porque hacer que los precios sean más altos, si tenemos ademas en cuenta que los salarios alli son más altos y los precios más baratos significa que aquí estamos haciendo el tonto.
Con los precios medios de allí, y las condiciones de las hipotecas de aquí, podríamos tener los sueldos incluso más bajos que ahora y vivir mejor.
Por desgracia tenemos hipotecas y alquileres muy altos, lo que nos obliga a gastar la mayor parte de nuestros salarios en pagar un triste piso.

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Hombre, si contamos que en eeuu las casas que se suelen cobrar son enormes, con sus dos pisos, con su jardincito y su parking, quizás el precio sea el que toca. Porque no nos olvidemos de la barbaridad de precios que se pide por pisos de 60m, la cosa cambia.
También habría que ver los impuestos que pagan los americanos, porque recordemos que su gasolina es mucho más barata, los coches los compran a precio de saldo y no tienen ni la mitad de impuestos que tenemos en España, pues quizás la cosa ya cambia. ¿No crees?
Por lo tanto, este artículo me parece perfecto, pero igual que dice que nosotros queremos lo bueno de esto, olvidándonos de lo malo, pues pongámonos a mirar las cosa que no se dicen en este artículo. Cosas como las que acabo de escribir en el parrafo anterior.

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Uno de los primeros artículos que leo que entran en profundidad en el tema hipotecas eeuu, pero lamentablemente creo que está sesgado. Para empezar, no me creo los tipos de interes que dices es lo habitual allí. una rápida búsqueda en google me da las siguientes ofertas de hipoteca del hsbc en california:

http://www.us.hsbc.com/1/2/3/personal/home-loans/mortgage/mortgage-rates/ca-rates

Vamos, bastante parecido a lo que tenemos aquí. de hecho, donde se consiguen hipotecas a tipo fijo en España con esos tipos?

Por otro lado, no se a que viene meter el tema de los seguros y demás... quieres decir que tener un sistema americano implica que tenemos que tener que contratar el mismo tipo de servicios?

Y finalmente, y sé que esto es polémico, la aberración es ligar el tipo de interés de un préstamo a largo plazo como la hipoteca a un tipo de referencia a corto como el Euribor a 1 año. Ya nadie se acuerda cuando una hipoteca normal en España era al 17%, eso es más lógico que los tipos bajos de ahora. Y al ponerse a un tipo más bajo el precio se ajusta al alza... economía básica.

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Los préstamos A tipo variable o ARM (adjustable rate mortgage) se consideran la fuente de todas las presentes desgracias en estados unidos. Acostumbrados a tipos fijos, los "atractivos" tipos variables a 40 años han sido lo que ha atraido a millones de "inversores" a abandonar la prudencia y meterse en líos.

El tipo variable es mucho más arriesgado para el banco. Normalmente, un tipo fijo puede llegar a compensar a partir de cuarto o quinto año (o más) y para entonces el hipotecado ha pagado suficiente como para pensárselo muy bien antes de dejar de pagar.

Habré puesto más de 20 posts contando esto que se cuenta en esta noticia, naturalmente con mayor brevedad, y felicito al autor, que ya iba siendo hora que alguien fuera contra corriente y políticamente incorrecto, y explicase porqué no merece la pena cambiar al "sistema hipotecario" para los futuros hipotecados. Para explicar porqué no conviene cambiar al sistema americano a los que firmaron su hipoteca en el pasado, será necesario un artículo explicando que en la constitución española se garantiza la seguridad jurídica o, como diría la portera de almodóvar, lo malo que tiene lo de ser demócratas es que no podemos cambiar las reglas de juego con efecto retroactivo cada vez que nos convenga.

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Los préstamos A tipo variable o ARM (adjustable rate mortgage) se consideran la fuente de todas las presentes desgracias en estados unidos. Acostumbrados a tipos fijos, los "atractivos" tipos variables a 40 años han sido lo que ha atraido a millones de "inversores" a abandonar la prudencia y meterse en líos.

El tipo variable es mucho más arriesgado para el banco. Normalmente, un tipo fijo puede llegar a compensar a partir de cuarto o quinto año (o más) y para entonces el hipotecado ha pagado suficiente como para pensárselo muy bien antes de dejar de pagar.

Habré puesto más de 20 posts contando esto que se cuenta en esta noticia, naturalmente con mayor brevedad, y felicito al autor, que ya iba siendo hora que alguien fuera contra corriente y políticamente incorrecto, y explicase porqué no merece la pena cambiar al "sistema hipotecario" para los futuros hipotecados. Para explicar porqué no conviene cambiar al sistema americano a los que firmaron su hipoteca en el pasado, será necesario un artículo explicando que en la constitución española se garantiza la seguridad jurídica o, como diría la portera de almodóvar, lo malo que tiene lo de ser demócratas es que no podemos cambiar las reglas de juego con efecto retroactivo cada vez que nos convenga.

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#7 zurito en el link que pones dice:

# The chart above illustrates our best rates and terms that are currently available. Not everyone will qualify for the best rates. To calculate your Monthly Principal and Interest payment using the chart above, simply multiply the dollar figure in the last column by the mortgage amount desired and divide by 1,000. For example, on a $125,000 loan amount and a 30-year interest rate of 5.875%: ($125,000 x $5.92) divided by 1,000 = $740.00 monthly principal and interest payment.

Es decir, tipos de interés de 5.875% incluso peores que los que dice el artículo. Pero vamos, que cualquiera que hable con alguien de eeuu o haya leído algo sabe que en eeuu, la mayoría de las hipotecas (no todas, pero sí la q tienen la mayoría de los americanos) pagan unos tipos de interés de ese pelo

Entiendo q el tema de los seguros y demás viene pq entra dentro del coste de pagar una casa en propiedad y pq se cobra directamente en la hipoteca y si no lo pagas te embargan

Y lo último que dices, efectivamente es polémico. Nadie en su sano juicio hace hoy en día cálculos con tipos de interés del 17% para una hipoteca. Pero si quieres hacerlo seguro que salen los cálculos a tu favor (sin acritud)

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Mi mujer y yo hemos firmado una hipoteca al 3.75% en agosto del año pasado. 30 años fijo. Tenemos otra casa al 4.25%. Algo que en el articulo no es correcto es en el tema de las comisiones; estas las paga el vendedor y son de un 4% en general y negociables sobre todo en este ambiente. Por tanto tus gastos son de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y los gastos del abogado -unos 1000 dólares- si has dado de entrada menos del 20% tienes que pagar pmi -seguro- que no se cuanto es.
Sabiendo la historia de los tipos de interés en España en los últimos 20-25 años y viendo la mas que probable subida de tipos por el banco central europeo en el futuro cercano me parece trágicamente divertido ver como imposible la posibilidad de intereses al 4-5%.

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Dar la casa y olvidarse de la hipoteca sólo pasa en los mundos de yupi y en situaciones muy extremos

Si entra alguien de un banco explicará que está pasando no sólo con personas con pocos recursos, sino en buenas viviendas q el banco sabe que valen lo de la hipoteca y hacer todo más rápido y un favor al cliente la aceptan

Pero no quiero vivir en un mundo en el que alguien pida dinero a otro y pueda irse de rositas si la operación no le sale bien. Cuando la vivienda subía... le daban parte del dinero al banco del pelotazo que daban???

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Dos temas que se obvian:
El precio de las casas son parecidos (o incluso más bajos) a los de aquí, y cobran mucho muchísimo más que nosotros.
El mamoneo que tenemos en este mierda de país con los subasteros. Si el banco vendiera el piso embargado por otros cauces -de la misma forma que ahora saca sus pisos p.e.- no habría las quejas que hay.

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Ahí está, ahí has puesto el dedo en la llaga, si señor,
Los subasteros
No se sabe como se hacen las subastas, nadie excepto unos pocos, tienen acceso a las subastas
Pero claro, como ellos (los bancos) lo guisan y ellos se lo comen, pues así vá.
Encina, ellos tasan la vivienda a la concesión del crédito y ellos tasan la vivienda en el embargo. ¿Por qué?
Un saludo.

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Pues si no se entera es porque no quiere, son publicas y se anuncian en los juzgados.

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El que no se entera es Ud.
Todo aquel que ha intentado entrar en una subasta de pisos embargados, se lo han comido ¿Que claro?, Se lo han comido; es decir, ha salido tan escaldado, que en la vida se le ha vuelto a ocurrir intentar de nuevo entrar en las subastas ¿Lo entiende ahora, o se lo digo más claro?, Es una auténtica mafia y controlada por unos pocos en cada ciudad. Que lo sepa. Ni boletín ni juzgados, eso es la tapadera.
Antes de que se emitan en los boletines provinciales, la vivienda ya se sabe quien se la va a quedar y a que precio, y segurmente ya la tienen colocada, para más explicación, la tienen casi vendida ya.

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Srs. Idealistas se les ve el plumero desde pernanbuco, se nota que sus ingresos mayoritarios en publicidad vienen de la banca, se les nota que hace tiempo vienen hablando desde la acera de los bancos. Cuidado que Internet se hace desde la acera del pueblo llano. Los bancos ya tienen sus televisiones , sus radios, prensas y demás herramientas obsoletas. Internet es del pueblo (si no miren el mundo árabe), y por lo tanto queremos seguir siendo abiertos y sin manos que mueven marionetas. Por favor queremos un idealista cerca del pueblo, como siempre, por así os habéis nutrido, de los particulares que querían vender sus viviendas, y han sido los que han echo subir a idealista, porque era nuestra herramienta.
No se dejen manipular, se empieza a notar mucho.

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Srs. Idealistas se les ve el plumero desde pernanbuco, se nota que sus ingresos mayoritarios en publicidad vienen de la banca, se les nota que hace tiempo vienen hablando desde la acera de los bancos. Cuidado que Internet se hace desde la acera del pueblo llano. Los bancos ya tienen sus televisiones , sus radios, prensas y demás herramientas obsoletas. Internet es del pueblo (si no miren el mundo árabe), y por lo tanto queremos seguir siendo abiertos y sin manos que mueven marionetas. Por favor queremos un idealista cerca del pueblo, como siempre, por así os habéis nutrido, de los particulares que querían vender sus viviendas, y han sido los que han echo subir a idealista, porque era nuestra herramienta. No se dejen manipular, se empieza a notar mucho. --- Menuda tonteria, no se les nota nada. Han hecho un analisis sobre como son las hipotecas en EEUU. Que te gusta, bien, que no te gusta, tambien. Aqui parece que si no decimos lo que el "pueblo" quiere oir es que somos unos vendidos. Jordim hazte a la idea, si se aprueba la entrega de la casa para saldar la deuda parte del riesgo hipotecario se traslada del hipotecado al banco, esa "prima de riesgo" va a haber que pagarla de alguna forma y este articulo te cuenta como esta articulado en EEUU. Si alguien creia que con entregar las llaves ya iba a tener un fresh start pues estaba equivocado, y de largo.

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Viven de la publicidad, el resto es solo un logiciel (bien echo) para encontrar piso

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Felicidades por este comentario tan verdidico y acertado.. Estoy contigo!!!

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Tienes ojo

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Estoy completamente de acuerdo contigo. Yo flipo, de veras que haya gente, no interesada claro, que esté de acuerdo con esos usureros. Vamos a ver, si te dan el 80% de la tasación y durante los primeros años es cuando más interesen pagas... de que se quejan porque dejas de pagar.. Vamos dejas de pagar y te vas a la calle, que no es que sigas allí, que te vas a la calle.... será que eso es lo que quiere la mayoría. La diferencia es que ahora además de la casa, te quedas con la deuda y a la calle. Basta ya de pamplinas. Cuando se hace una hipoteca, que es una hipoteca y no un prestamo, el banco asume su riesgo (estaría bien que no los tuviera) y el propietario el suyo... de verdad que alguno lee algunos comentarios y le dan ganas de....

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Dice el menda: "cuando se hace una hipoteca, que es una hipoteca y no un prestamo...."

Algunos dáis pena ¿Cómo no os iban a engañar, si sois unos verdaderos gañanes?

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Préstamo con garantia de hipoteca chaval,(no me extraña que estés en la calle)

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Tienes razón, el idealista esta irreconocible

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Gilipollas

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Zurizo tiene razón, este artículo es totalmente interesado y carece de todo rigor. idealista también necesita créditos y se le ve el plumero.
Para los que temen los intereses altos, vuestros padres también los pagaron y ahora tenéis casa ¿Verdad? Eso si es demagogia.
Los precios eran otros porque la disponibilidad de crédito era otra, eso se llama regulación del mercado.
Lo gracioso es la que la mayoría de los que estáis en contra es por lo de "si yo estoy jodido, tu también" o porque ya habéis pagado la casa y os molestaría que otros no lo hicieran ¿Verdad? Que mala es la envidia.
Si no os gusta la "dación en pago", no la uséis. Pero dejad que otros tengan otra oportunidad.

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Parece que estas de acuerdo en que se restringa el crédito a cambio de que los bancos asuman más riesgo, como pasa en usa, eso significa que la gente mas humilde jamás tendrá opción a tener propiedades, o sea vuelta al siglo XIX, donde una minoría poseía la casi totalidad del patrimonio, mientras una mayoría le pagaba una renta por un techo y cuatro paredes, de este modo que los hijos de los pudientes heredaban ese patrimonio mas sus rentas perpetuandose como clase dominante mientras los hijos de los pobres jamás heredaban y así no salían de la clase a la que pertenecían, y de ese modo por los siglos de los siglos amen. Me parece lamentable, ya dice el artículo que se hacen distinciones hasta para aplicar el tipo de interés según tu capacidad, y eso solo beneficia a los más poderosos, osea a los más solventes. De la forma que se hace en España entre todos pagamos el riesgo superior de los más pobres, me parece justo y cristiano que todo el mundo tenga una oportunidad, pero todavía hay ilusos que creen que la dación en pago les protegerá, y tanto que será así, ya que jamás tendrán oportunidad de tener nada.

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Parece que estas de acuerdo en que se restringa el crédito a cambio de que los bancos asuman más riesgo, como pasa en usa, eso significa que la gente mas humilde jamás tendrá opción a tener propiedades, o sea vuelta al siglo XIX, donde una minoría poseía la casi totalidad del patrimonio, mientras una mayoría le pagaba una renta por un techo y cuatro paredes, de este modo que los hijos de los pudientes heredaban ese patrimonio mas sus rentas perpetuandose como clase dominante mientras los hijos de los pobres jamás heredaban y así no salían de la clase a la que pertenecían, y de ese modo por los siglos de los siglos amen. Me parece lamentable, ya dice el artículo que se hacen distinciones hasta para aplicar el tipo de interés según tu capacidad, y eso solo beneficia a los más poderosos, osea a los más solventes. De la forma que se hace en España entre todos pagamos el riesgo superior de los más pobres, me parece justo y cristiano que todo el mundo tenga una oportunidad, pero todavía hay ilusos que creen que la dación en pago les protegerá, y tanto que será así, ya que jamás tendrán oportunidad de tener nada.

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Qué bonito!!!!!! qué poético !!!!!! casi me haces llorar !!!!!!!
Por eso es que en usa nadie tiene casa propia.
Por eso es que en usa viven como en el siglo 19 (aunque lo que tu haces es situar el sistema feudal fuera de época).
Y ahora cuéntame: qué tienen los pobres de este país que pagan una hipoteca ?
Una vivienda que perdieron a manos del banco y una vida por delante para pagar lo que han perdido ?
Al menos los feudales les daban cuatro paredes húmedas y un techo más la comida para que siguiesen produciendo para ellos.
Estos solo te cobran y no te dan de comer porque si te mueres mejor, así cobran el seguro.
Afíliate a izquierda unida y vete a cantar con llamazares.

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Claro tontito, porque en USA tampoco hay lo de darle las llaves al banco, hijo mio te están explicando que los bancos se cubren también ´Con seguros aparte que cubren el riesgo y que por su puesto lo paga el que suscribe la hipoteca, o sea que depende de lo solvente que seas pagas esa prima de riesgo o no, los pobres de este país en un 80-90% son propietarios de una vivienda o herederos de la de sus padres en un futuro que en cierto modo les podrá asegurar una renta o un ahorro que ahora no tienen, los pobres de este país en muchos casos además tienen una segunda residencia donde han veraneado y si vienen mal dadas pueden vender aunque sea barato, y tan solo una minoría de pobres de este país compró en los años 2.005-07 que son los que ahora y por su puesto no todos el valor de su piso no vale lo mismo que hoy, pero que no quiere decir que en un futuro no recuperen lo perdido estos tres años, si no que puede que recuperen y ganen incluso mucho más ya que nadie vende su piso a los dos años de comprarlo, si no que normalmente viven hasta 20 o 25 años antes de venderlo, los pobres de esta España, son los únicos pobres de Europa propietarios de sus casas, y es lo que cuatro iluminados, impacientes como vosotros no queréis que siga siendo así, y lo curioso es que ni vosotros sabéis porque queréis que así sea.

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No voy a defender las condiciones de vida de la esclavitud ni las que tenian los obreros en el xix pero al menos en el tema de la vivienda no hemos avanzado nada. Hace 100 años (mejor dejalo en 30) cualquiera podia alquilar un piso en lo que hoy se llamaria barrio centrico (entonces no existia esos extrarradios interminables) a un precio que no llegaba al 20% de su salario (tambien es verdad que mas de la mitad se le iba meramente en comer). Los pisos costaban mas o menos lo que costaba hacerlos y poco mas. El suelo no representaba un porcentaje significativo del precio. Incluso en barrios elegantes los señorones vivian con los menestrales, unos en los primeros y otros en los pisos altos e interiores. No es que la situacion fuera maravillosa, eramos demasiado pobres como para ello, pero nadie pensaba en asegurarse la jubilacion con unpar de pisitos o endeudarse por 10 años de tu sueldo (ni un banco te prestaria la 10 parte de eso). Puede que hubiera ocasiones de falta de vivienda (la llegada de la emigracion del campo en los 60s) pero eso no se llevo a los precios. Un obrero normal podia acceder a un piso siempre que dedicara unos cuantos años a ahorrar, a pisos que hoy sus hijos mucho mejor formados no podrian acceder ni con dos sueldos e hipotecandose a 30 años.
No veo ninguna mejora. Ciertamente somos mas ricos pero en vivienda no. Si mi padre hubiera tenido la obsesion por los pisos que parece que tuvieron algunos y, que la mayoria parece tener estos ultimos años, podria haberse comprado sin mucho problema cuatro o cinco en su vida laboral (solo compro dos, y sin esforzarse demasiado). Sus hijos, aun sumando los sueldos de sus mujeres, destinando un 50% de sus rentas a ese cometido dificilmente podrian comprar dos pisos en toda su vida laboral (y siempre que no les suban los intereses y entren en quiebra, o se divorcien y se lo quede la mujer......). si veis avances en que el banco os de una cuerda de 40 años para que os ahorqueis me alegro por vosotros. Yo no veo ningun avance.
Somos una sociedad mas rica y, aunque no es lo que se esta diciendo ultimamente, yo espero que seamos mas ricos dentro de veinte años, asi que ¿Por que no empezamos a vivir como ricos y dejamos de regalar la mitad de nuestros sueldos para que se enriquezcan cuatro especuladores que venden por 4 lo que les costo 1?
Yo soy muy partidario de comprar casa pero jamas antes de que los precios tengan alguna relacion logica con los salarios. Quien quiera jugar al juego de comprar para vender mañAna mas caro que derroche en ello lo que le sobre. El 90% de la poblacion no puede permitirse ese lujo porque no le sobra tanto. Comprara casa para vivir y jamas tendra que venderla, asi que ¿Que gana con que los precios suban y suban?
Es una lastima porque hasta hace 25 años solo los ricos especulaban, ahora los pobres se han puesto a especular y en las listas de embargados podeis ver sus nombres. Pobre gente, sin duda deberian estar muy cabreados con quien les vendio la panacea del "capitalismo popular" que tanto os gusta.
Os sentis libres porque un banco os trata como señores y el director del banco os recibe en su despacho..... que bobos, no es evidente que quieren vuestro dinero? Deberias ser un poco mas conservadores a la hora de regalarlo. Si el banco deja de ofreceros sus visas oro y sus hipotecas a 40 años tendrais que llorar? Si pero de alegria. Yo no creo que se deba vender libremente pistolas por la calle, lo mismo opino de determinadas "innovaciones financieras"

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No se donde o como contrata las hipotecas quien hizo el artículo pero o compara sesgadamente y toma por tonta o desmemoriada a la gente, a mi el banco como a todo hijo de vecino de clase media para abajo me "obliga", si si obliga porque si no no hay hipoteca, a contratar seguro de vivienda, de vida y por ser soltero seguro de desempleo y accidentes...casi nada...sin olvidar que el figura que escribió el articulo se olvida de que aquí también se pagan impuestos..los gestione o no el banco, y que también hay intermediarios inmobiliarios...en mi caso el montante de los impuestos y gastos administrativos que pagué ronda el 10%...vaya igual o mas que en los peores estados de eeuu.
Por otro lado aquí los tipos fijo están entre el 4% y el 7% y si pides tipo fijo te cobran mas comisiones de estudio..apertura ...etc..y que cualquiera que se lea su contrato hipotecario sabrá que este le obliga a estar al corriente de pago de impuestos y seguros y es mas..tener la casa al día de mantenimiento o de lo contrario se arriesga a que el banco ejecute la hipoteca si le viniera en gana hacerlo...osea que tenemos todos esos perjuicios de eeuu y ademas el banco hoy por hoy se queda con la casa por el 62% de lo que nos dejó, al menos a los que nos dejó el 80% de lo que taso su tasadora..porque también se nos olvida de quien eran hasta hace poco las mayores tasadoras..
Que no me vengan con cuentos por favor..

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Me encantan los foreros que hablan de eeuu desde este lado del charco y seguramente sin haber pisado nunca los states o habiendo ido sólo a nueva york, más en concreto en manhattan

Esa afirmación de que en estados unidos cobran mucho más... ojito que con el dólar a 1,40 euros... y ojito que estados unidos no es manhattan, que hay muchos estados pobres o es q nadie se acuerda de las vergüenzas que se vieron con el huracán katrina

Me encanta cómo todos queréis una casa en Madrid capital, pero luego comparáis el precio de la vivienda con cualquier chabola hecha de madera en medio de cualquier estado a un porrón de kilómetros de cualquier ciudad medianamente sana para trabajar

Estados unidos no es manhattan ni tampoco los estadounidenses son ricos ni cobran todos una millonada. Por no hablar, de que si les despiden no les dan ni un duro casi, algo que aquí no estamos dispuestos a aceptar ni hartos de vino

Siempre queremos la parte ancha de la botella sin aceptar que tiene que tener una estrecha. Un recipiente con dos partes anchas no es una botella, es un bote

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Lo siento amigo, pero es que cualquier comparación eeuu, siempre es absurda. No se porque en este país todo tiene que ser comparado con eeuu. Como si nos parecieramos en algo, como si tuvieramos el mismo número de habitantes y la misma longitud de terreno. En eeuu de costa a costa hay 5 horas de diferencia. ¿Como en España? Por lo tanto cualquier debate en comparación con eeuu me parece absurdo.
De todas formas, esto es lo que hay.

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Lo siento amigo, pero es que cualquier comparación eeuu, siempre es absurda. No se porque en este país todo tiene que ser comparado con eeuu. Como si nos parecieramos en algo, como si tuvieramos el mismo número de habitantes y la misma longitud de terreno. En eeuu de costa a costa hay 5 horas de diferencia. ¿Como en España? Por lo tanto cualquier debate en comparación con eeuu me parece absurdo.
De todas formas, esto es lo que hay.

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Huuuuuu los states huuuuuuyyy que modennnnnnnnnooooo

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#16 mezclas churras con merinas o pecas de lo que acusas, de tratar de tonta a la gente

Dices: "a mi el banco como a todo hijo de vecino de clase media para abajo me "obliga", si si obliga porque si no no hay hipoteca, a contratar seguro de vivienda, de vida y por ser soltero seguro de desempleo y accidentes"

En estados unidos directamente no tendrías hipoteca en esas condiciones. Ni con tus seguros de vida ni con nada a no ser que fueras de clase alta, es decir, que tuvieras mucha pasta

Dices: "aquí también se pagan impuestos..los gestione o no el banco, y que también hay intermediarios inmobiliarios"

Los impuestos de aquí no tienen que ver, ni de lejos con los de allí, pero ni de lejos. Infórmate de los impuestos de nueva york y luego lo comentas. O lo que cuesta un seguro de una casa en un estado como miami. Te llevarás una sorpresa pq lo mismo puedes pagar la casa, pero no puedes pagar los seguros, con lo cuál no hay casa

Dices: "aquí los tipos fijo están entre el 4% y el 7%"

Enséñame una al 4% y te invito a comer. Amén de que el 98% de las hipotecas en España son a tipo variable, es decir, pagan ahora el 2% algo que allí en la vida han tenido

***

Como lo cortés no quita lo valiente, estoy de acuerdo contigo en que que el banco se quede con la casa al 50% o por un precio irrisorio hay q arreglarlo

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Hombre, ya era hora de que un organismo como idealista pusiera los puntos sobre las ies publicando tal articulo que en este foro se ven demasiado opiniones sin razones...

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Entonces, es correcto que a la hora de pagar por ella y calcular los intereses valga el 100% y a la hora de recibir dinero por ella valga el 50% ¿No?

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