En las últimas semanas -y especialmente en los últimos días- ha crecido el debate sobre si en España el banco debería aceptar la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca en los casos en los que el deudor no pueda hacer frente a su crédito. El motivo es que en España, si alguien no puede pagar la hipoteca, el banco inicia el proceso de ejecución de la hipoteca, que resumiendo mucho acaba con el embargo de la vivienda y su posterior subasta. Actualmente, lo más común es que a esa subasta no acuda nadie, por lo que el banco puede quedarse con la vivienda al 50% de la tasación y si no cubre la deuda, puede seguir demandando al hipotecado el resto de la deuda vía embargo de otros bienes o incluso su salario
Su llegada al congreso ha elevado el tono del debate y la petición de que en España se concedan "hipotecas a la americana", entendiéndose como tal la opción de que el particular pueda dar las llaves de la casa al banco y olvidarse de la deuda
En este punto surge ya el primer error de concepto, ya que se da una sensación de simplicidad (ir al banco, dar las llaves y olvidarte) que no es cierta. Lo primero es que dependiendo del estado de eeuu donde vivas puede que la toma de posesión del banco sobre la casa, sea en dación en pago (en inglés, deed in lieu of foreclosure) o por ejecución hipotecaria. Ésta última puede derivar en una cancelación total del préstamo o si la cantidad obtenida por su venta no cubre la hipoteca genera una “deficiencia” de la deuda (deficiency),igual que en España
Así, cuando un americano deja de pagar la hipoteca suficientes meses para que el banco inicie un proceso de cobro, las opciones más Drásticas derivan en dos posibles salidas:
1) el hipotecado propone un short sale (venta corta o por menos dinero del adeudado) que el banco debe aprobar para realizarse
El prestatario pone a la venta su vivienda pero sólo encuentra un comprador que le pague menos de lo que debe al banco. En ese caso, tiene que pedir permiso al banco para vender por debajo de la hipoteca. Con tantos casos como estos que llegan al banco, es posible que tarde de 6 a 12 meses para recibir respuesta del banco, sea positiva o negativa. Si el banco no acepta la venta y se han dejado de hacer los pagos, seguramente que la ejecución seguirá su curso. Si el banco acepta, tras la venta pueden ocurrir dos cosas:
A) si el banco cree que puede cobrar el resto de la deuda, irá a por el hipotecado para conseguir el dinero de la deficiencia (la diferencia entre el préstamo pendiente y el dinero que reciba el banco de la venta “corta”). Esa deuda ahora no está respaldada por una propiedad particular que ya ha sido vendida, por lo que es una deuda similar a la generada por una tarjeta de crédito. El hipotecado recibe un apunte negativo en el historial de crédito (credit score) que lo penaliza sustancialmente y permanecerá en su historial entre 7 y 10 años
B) si ve que hay pocas posibilidades de cobrarla, se lo "perdonará", pero esto tiene consecuencias. Lo primero es que también afecta el historial crediticio, con lo que rehacer la vida financiera, especialmente en aspectos crediticios que son básicos en eeuu no le será tan fácil como se piensa. Además el dinero que te "perdona" el banco figurará ante las autoridades como un "regalo" del banco o un ingreso extra, por el que hay que pagar impuestos según el porcentaje que pague por ingresos ordinarios, y que perfectamente pueden ser del 20-25%. Deber ese dinero al irs (internal revenue service) en un momento en el que financieramente no estás bien es un golpe muy severo. De hecho, en eeuu hay gente que prefiere deber dinero al banco que al irs
2) si no consigues ni siquiera un comprador
Encontrar un interesado en pagar una cantidad que el banco acepte, es bastante difícil, más aún ahora que hay problemas de hipotecas en eeuu y que para este tipo de compras son aún más restrictivas. El banco por tanto iniciará el proceso de ejecución de la hipoteca (foreclousure). Este proceso puede durar desde un año o más hasta que el banco tome posesión de la casa
Cuando el banco la venda, puede obtener el dinero de la hipoteca (deuda saldada), obtener más (el banco tendría una ganancia) u obtener menos. En este último caso el banco podría reclamar la diferencia igual que si se hubiera vendido por menos dinero del adeudado
Por lo tanto, queda claro que las "hipotecas a la americana" en las que se entrega la vivienda y se empieza de cero no son siempre así, ni suele ser algo tan sencillo
Tipos de hipotecas: ¡son más caras!
Si entramos en las hipotecas en sí, vemos como las convencionales no son ningún chollo. Normalmente, o al menos hasta hace poco, se seguía la regla del 20/80, es decir, los que compraban una vivienda tenían que dar una entrada del 20% (downpayment) y abrir una hipoteca por el 80% restante como en España. Esto es algo que está cambiando hacia una financiación menos generosa. En el caso en el que quieras una hipoteca de más del 80% tendrás que pagar un seguro pmi (private mortgage insurance) para cubrir el riesgo al banco: primer gasto adicional
Además, también hay unos gastos de alrededor del 7% para impuestos, papeleos, seguros de título, etc, relacionados con la hipoteca. Junto a las comisiones por firmar la hipoteca, la compra también tiene otros gastos como los de la agencia inmobiliaria, ya que allí casi todas las compras son vía broker inmobiliario
Volviendo a las hipotecas, últimamente los bancos o los generadores de hipotecas están más exigentes que antaño en la petición de información al interesado en comprar casa. Se piden documentos de todo, cuando antes eran más laxos
Una de las principales diferencias es el tipo de interés al que se vincula. La amplia mayoría son hipotecas fijas ligadas al bono hipotecario a 30 años (no al tipo de interés oficial que actualmente está en virtualmente en el 0%). También hay hipotecas a interés mixto (un periodo inicial fijo y después variable), pero aunque fueron muy comunes durante el boom inmobiliario, ahora no lo son tanto y cada vez se dan menos por concebirse como más peligrosas, ya que los tipos de interés suelen ser altos
Así, el bono a 30 años sobre el que suelen basarse las hipotecas está ahora muy bajo… pero ¡cerca del 5%!. En 1998 estaba por encima del 7% y a finales de los 80, por encima del 9%. El comprador paga el interés que firma el primer día durante toda la vida de su hipoteca salvo que refinancie (previo pago de gastos y comisiones) para que le actualicen el tipo de interés con los datos actuales
Aunque pueda parecer lógico ir actualizando el tipo de interés en cuanto baje un poco, los gastos son tan elevados que comúnmente en estados unidos se tiene asumido que sólo compensa refinanciar (o actualizar) el interés de la hipoteca si consigues reducir uno o dos puntos. Como en los últimos ocho años ha estado la mayoría del tiempo entre el 4,5% y el 5,5%, pocos de los que hayan comprado casa recientemente habrán refinanciado para aprovechar las fluctuaciones
En España, la mayoría de las hipotecas son variables y están basadas en el Euribor. Así, incluso los peores momentos para las hipotecas variables españolas, cuando el Euribor alcanzó el 5,5% hace un par de años, fueron tipos de interés normales o incluso históricamente bajos para un americano
Así, un americano que empezase a pagar su casa en el año 2000 habrá pagado durante toda la vida del préstamo un interés del 6% aproximadamente, mientras que un español habrá abonado entre un 1,75% y un 6% (diferencial incluido) con una media del 3,75% aproximadamente
De este modo y sin entrar en los tipos de cambio de divisas a lo largo de esta década para facilitar la comprensión de los próximos cálculos, si un americano compró una casa de 250.000 dólares y abrió una hipoteca por 200.000 dólares a 25 años en el año 2000 habrá pagado mensualmente cerca de 1.300 dólares sólo en capital (principal) e intereses. Diez años después habrá desembolsado 156.000 dólares sólo por esos conceptos, y lo peor de todo es que le quedarán por pagar aún unos 150.000 dólares (el 75% de la hipoteca)
El español que comprase una casa con la misma hipoteca a 25 años de 200.000 euros en la misma fecha, habrá pagado mensualmente de capital e intereses 1.030 euros; llevará desembolsados 124.000 euros aproximadamente y sólo le faltarán por pagar 141.000 euros
Es decir, en divisas constantes, el americano acabará pagando por su casa a lo largo de la vida de la hipoteca 390.000 dólares sólo por el principal y los intereses. El español -si se repitieran las circunstancias de estos años- unos 310.000 euros. En números redondos, el americano pagaría un 25% más sólo por capital e intereses (repetimos, sin tener en cuenta los cambios de divisas para facilitar la comprensión del texto)
Piti no es un cigarrillo
Pero la dificultad de pagar una hipoteca en estados unidos no acaba en que se cobran intereses más altos como ha advertido la banca española que pasaría en nuestro país si llegase a extenderse la dación en pago entre particulares
Otro agravante muy importante es que el pago de la hipoteca es mucho más completo y abultado. En eeuu existe lo que llaman piti (principal, interest, taxes, insurance o principal, intereses, impuestos y seguros). Allí, el banco a la vez que cobra la hipoteca cobra también los impuestos de la propiedad y los seguros, que también son mucho mas caros que en España
Los impuestos varían mucho en función del estado y del condado y los seguros también, ya que puedes estar en una zona cara o barata, segura o problemática, o puedes vivir en un estado con problemas de huracanes u otros desastres o en un área tranquila. Una casa típica americana en florida puede tener un seguro anual de más de 2.400 dólares y unos impuestos de 2.000 dólares. Con lo que la hipoteca de 1.300 dólares al mes puede saltar sin problemas a 1.700 dólares mensuales. Esta cifra puede dispararse más aún, por ejemplo, en nueva york, donde los impuestos son elevadísimos
En España, una vivienda amplia entre impuestos de propiedad y seguros no suele pagar más allá de 1.000 euros, es decir, menos de 100 euros al mes
Así, la diferencia a divisas constantes de 80.000 que pagaba el americano a lo largo de los 25 años de hipoteca se dispara tranquilamente a 170.000 por estos otros conceptos del piti de los que no suele hablarse cuando se demanda la implantación de hipotecas a la americana en España. De hecho, muchos americanos que caen en embargo podrían abonar el préstamo, pero no consiguen pagar el resto de partidas que van asociadas a la hipoteca
En total, una americano puede desembolsar 510.000 dólares durante los 25 años, mientras que un español abonaría 330.000 euros, con lo que el americano paga -a divisas constantes y en números redondos- un 50% más
Por otro lado, el tipo de interés no es único para todos, sino que es diferente para cada persona dependiendo de su calificación de crédito. Así, dependiendo del historial de crédito, el banco te dará un tipo de interés u otro. Existe una forma de rebajar tipo de interés, que es "comprando puntos" al banco. Así, al abrir una hipoteca puedes llegar a un acuerdo con el banco y pagarle un montante “x” por adelantado para que te rebaje el tipo de interés por una cantidad de puntos básicos
En resumen, cuando se demanda pedir "hipotecas a la americana" se pide sólo la parte ancha de la botella (poder devolver la hipoteca al banco) aunque dicha particularidad no se dé siempre en eeuu. Además, no se suele tener en cuenta que sus hipotecas tienen otros condicionantes (principalmente el tipo de interés y aditivos) que son mucho menos atractivas que las españolas porque los bancos cobran más para reducir riesgos
Visitar consultorio gratuito de hipotecas de idealista.com
¿Buscas hipoteca? en idealista hipoteca te ayudamos a conseguir la mejor
Noticia relacionada:
La dación en pago es inexistente en Europa aunque sí se ofrecen alternativas
656 Comentarios:
Dice el menda: "cuando se hace una hipoteca, que es una hipoteca y no un prestamo...."
Algunos dáis pena ¿Cómo no os iban a engañar, si sois unos verdaderos gañanes?
Préstamo con garantia de hipoteca chaval,(no me extraña que estés en la calle)
Tienes razón, el idealista esta irreconocible
Gilipollas
Zurizo tiene razón, este artículo es totalmente interesado y carece de todo rigor. idealista también necesita créditos y se le ve el plumero.
Para los que temen los intereses altos, vuestros padres también los pagaron y ahora tenéis casa ¿Verdad? Eso si es demagogia.
Los precios eran otros porque la disponibilidad de crédito era otra, eso se llama regulación del mercado.
Lo gracioso es la que la mayoría de los que estáis en contra es por lo de "si yo estoy jodido, tu también" o porque ya habéis pagado la casa y os molestaría que otros no lo hicieran ¿Verdad? Que mala es la envidia.
Si no os gusta la "dación en pago", no la uséis. Pero dejad que otros tengan otra oportunidad.
Parece que estas de acuerdo en que se restringa el crédito a cambio de que los bancos asuman más riesgo, como pasa en usa, eso significa que la gente mas humilde jamás tendrá opción a tener propiedades, o sea vuelta al siglo XIX, donde una minoría poseía la casi totalidad del patrimonio, mientras una mayoría le pagaba una renta por un techo y cuatro paredes, de este modo que los hijos de los pudientes heredaban ese patrimonio mas sus rentas perpetuandose como clase dominante mientras los hijos de los pobres jamás heredaban y así no salían de la clase a la que pertenecían, y de ese modo por los siglos de los siglos amen. Me parece lamentable, ya dice el artículo que se hacen distinciones hasta para aplicar el tipo de interés según tu capacidad, y eso solo beneficia a los más poderosos, osea a los más solventes. De la forma que se hace en España entre todos pagamos el riesgo superior de los más pobres, me parece justo y cristiano que todo el mundo tenga una oportunidad, pero todavía hay ilusos que creen que la dación en pago les protegerá, y tanto que será así, ya que jamás tendrán oportunidad de tener nada.
Parece que estas de acuerdo en que se restringa el crédito a cambio de que los bancos asuman más riesgo, como pasa en usa, eso significa que la gente mas humilde jamás tendrá opción a tener propiedades, o sea vuelta al siglo XIX, donde una minoría poseía la casi totalidad del patrimonio, mientras una mayoría le pagaba una renta por un techo y cuatro paredes, de este modo que los hijos de los pudientes heredaban ese patrimonio mas sus rentas perpetuandose como clase dominante mientras los hijos de los pobres jamás heredaban y así no salían de la clase a la que pertenecían, y de ese modo por los siglos de los siglos amen. Me parece lamentable, ya dice el artículo que se hacen distinciones hasta para aplicar el tipo de interés según tu capacidad, y eso solo beneficia a los más poderosos, osea a los más solventes. De la forma que se hace en España entre todos pagamos el riesgo superior de los más pobres, me parece justo y cristiano que todo el mundo tenga una oportunidad, pero todavía hay ilusos que creen que la dación en pago les protegerá, y tanto que será así, ya que jamás tendrán oportunidad de tener nada.
--------------
Qué bonito!!!!!! qué poético !!!!!! casi me haces llorar !!!!!!!
Por eso es que en usa nadie tiene casa propia.
Por eso es que en usa viven como en el siglo 19 (aunque lo que tu haces es situar el sistema feudal fuera de época).
Y ahora cuéntame: qué tienen los pobres de este país que pagan una hipoteca ?
Una vivienda que perdieron a manos del banco y una vida por delante para pagar lo que han perdido ?
Al menos los feudales les daban cuatro paredes húmedas y un techo más la comida para que siguiesen produciendo para ellos.
Estos solo te cobran y no te dan de comer porque si te mueres mejor, así cobran el seguro.
Afíliate a izquierda unida y vete a cantar con llamazares.
Claro tontito, porque en USA tampoco hay lo de darle las llaves al banco, hijo mio te están explicando que los bancos se cubren también ´Con seguros aparte que cubren el riesgo y que por su puesto lo paga el que suscribe la hipoteca, o sea que depende de lo solvente que seas pagas esa prima de riesgo o no, los pobres de este país en un 80-90% son propietarios de una vivienda o herederos de la de sus padres en un futuro que en cierto modo les podrá asegurar una renta o un ahorro que ahora no tienen, los pobres de este país en muchos casos además tienen una segunda residencia donde han veraneado y si vienen mal dadas pueden vender aunque sea barato, y tan solo una minoría de pobres de este país compró en los años 2.005-07 que son los que ahora y por su puesto no todos el valor de su piso no vale lo mismo que hoy, pero que no quiere decir que en un futuro no recuperen lo perdido estos tres años, si no que puede que recuperen y ganen incluso mucho más ya que nadie vende su piso a los dos años de comprarlo, si no que normalmente viven hasta 20 o 25 años antes de venderlo, los pobres de esta España, son los únicos pobres de Europa propietarios de sus casas, y es lo que cuatro iluminados, impacientes como vosotros no queréis que siga siendo así, y lo curioso es que ni vosotros sabéis porque queréis que así sea.
Parece que estas de acuerdo en que se restringa el crédito a cambio de que los bancos asuman más riesgo, como pasa en usa, eso significa que la gente mas humilde jamás tendrá opción a tener propiedades, o sea vuelta al siglo XIX, donde una minoría poseía la casi totalidad del patrimonio, mientras una mayoría le pagaba una renta por un techo y cuatro paredes, de este modo que los hijos de los pudientes heredaban ese patrimonio mas sus rentas perpetuandose como clase dominante mientras los hijos de los pobres jamás heredaban y así no salían de la clase a la que pertenecían, y de ese modo por los siglos de los siglos amen. Me parece lamentable, ya dice el artículo que se hacen distinciones hasta para aplicar el tipo de interés según tu capacidad, y eso solo beneficia a los más poderosos, osea a los más solventes. De la forma que se hace en España entre todos pagamos el riesgo superior de los más pobres, me parece justo y cristiano que todo el mundo tenga una oportunidad, pero todavía hay ilusos que creen que la dación en pago les protegerá, y tanto que será así, ya que jamás tendrán oportunidad de tener nada.
-------------------------------------------------------
No voy a defender las condiciones de vida de la esclavitud ni las que tenian los obreros en el xix pero al menos en el tema de la vivienda no hemos avanzado nada. Hace 100 años (mejor dejalo en 30) cualquiera podia alquilar un piso en lo que hoy se llamaria barrio centrico (entonces no existia esos extrarradios interminables) a un precio que no llegaba al 20% de su salario (tambien es verdad que mas de la mitad se le iba meramente en comer). Los pisos costaban mas o menos lo que costaba hacerlos y poco mas. El suelo no representaba un porcentaje significativo del precio. Incluso en barrios elegantes los señorones vivian con los menestrales, unos en los primeros y otros en los pisos altos e interiores. No es que la situacion fuera maravillosa, eramos demasiado pobres como para ello, pero nadie pensaba en asegurarse la jubilacion con unpar de pisitos o endeudarse por 10 años de tu sueldo (ni un banco te prestaria la 10 parte de eso). Puede que hubiera ocasiones de falta de vivienda (la llegada de la emigracion del campo en los 60s) pero eso no se llevo a los precios. Un obrero normal podia acceder a un piso siempre que dedicara unos cuantos años a ahorrar, a pisos que hoy sus hijos mucho mejor formados no podrian acceder ni con dos sueldos e hipotecandose a 30 años.
No veo ninguna mejora. Ciertamente somos mas ricos pero en vivienda no. Si mi padre hubiera tenido la obsesion por los pisos que parece que tuvieron algunos y, que la mayoria parece tener estos ultimos años, podria haberse comprado sin mucho problema cuatro o cinco en su vida laboral (solo compro dos, y sin esforzarse demasiado). Sus hijos, aun sumando los sueldos de sus mujeres, destinando un 50% de sus rentas a ese cometido dificilmente podrian comprar dos pisos en toda su vida laboral (y siempre que no les suban los intereses y entren en quiebra, o se divorcien y se lo quede la mujer......). si veis avances en que el banco os de una cuerda de 40 años para que os ahorqueis me alegro por vosotros. Yo no veo ningun avance.
Somos una sociedad mas rica y, aunque no es lo que se esta diciendo ultimamente, yo espero que seamos mas ricos dentro de veinte años, asi que ¿Por que no empezamos a vivir como ricos y dejamos de regalar la mitad de nuestros sueldos para que se enriquezcan cuatro especuladores que venden por 4 lo que les costo 1?
Yo soy muy partidario de comprar casa pero jamas antes de que los precios tengan alguna relacion logica con los salarios. Quien quiera jugar al juego de comprar para vender mañAna mas caro que derroche en ello lo que le sobre. El 90% de la poblacion no puede permitirse ese lujo porque no le sobra tanto. Comprara casa para vivir y jamas tendra que venderla, asi que ¿Que gana con que los precios suban y suban?
Es una lastima porque hasta hace 25 años solo los ricos especulaban, ahora los pobres se han puesto a especular y en las listas de embargados podeis ver sus nombres. Pobre gente, sin duda deberian estar muy cabreados con quien les vendio la panacea del "capitalismo popular" que tanto os gusta.
Os sentis libres porque un banco os trata como señores y el director del banco os recibe en su despacho..... que bobos, no es evidente que quieren vuestro dinero? Deberias ser un poco mas conservadores a la hora de regalarlo. Si el banco deja de ofreceros sus visas oro y sus hipotecas a 40 años tendrais que llorar? Si pero de alegria. Yo no creo que se deba vender libremente pistolas por la calle, lo mismo opino de determinadas "innovaciones financieras"
No se donde o como contrata las hipotecas quien hizo el artículo pero o compara sesgadamente y toma por tonta o desmemoriada a la gente, a mi el banco como a todo hijo de vecino de clase media para abajo me "obliga", si si obliga porque si no no hay hipoteca, a contratar seguro de vivienda, de vida y por ser soltero seguro de desempleo y accidentes...casi nada...sin olvidar que el figura que escribió el articulo se olvida de que aquí también se pagan impuestos..los gestione o no el banco, y que también hay intermediarios inmobiliarios...en mi caso el montante de los impuestos y gastos administrativos que pagué ronda el 10%...vaya igual o mas que en los peores estados de eeuu.
Por otro lado aquí los tipos fijo están entre el 4% y el 7% y si pides tipo fijo te cobran mas comisiones de estudio..apertura ...etc..y que cualquiera que se lea su contrato hipotecario sabrá que este le obliga a estar al corriente de pago de impuestos y seguros y es mas..tener la casa al día de mantenimiento o de lo contrario se arriesga a que el banco ejecute la hipoteca si le viniera en gana hacerlo...osea que tenemos todos esos perjuicios de eeuu y ademas el banco hoy por hoy se queda con la casa por el 62% de lo que nos dejó, al menos a los que nos dejó el 80% de lo que taso su tasadora..porque también se nos olvida de quien eran hasta hace poco las mayores tasadoras..
Que no me vengan con cuentos por favor..
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta