Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana
Ante la dificultad de vender o alquilar una vivienda teniendo en cuenta las circunstancias económicas por las que atravesamos, parece haberse puesto de moda el alquiler con opción de compra. Te ofrecemos cuestiones a tener en cuenta desde el punto de vista de propietario/ arrendador como comprador/inquilino:
1. Se trata de un contrato mixto, -compuesto de arrendamiento y opción- carente de una regulación propia y específica
2. Es más que aconsejable por este motivo acudir a un abogado tanto a la hora de redactar el contrato -arrendador/oferente- como de firmarlo - inquilino/optante-
3. Especial hincapié merece la entrega de dinero anticipada, que, normalmente será precio de la opción, aunque el que lo entrega piense que se trata de una fianza o depósito, es decir que se perderá si no se ejerce esa opción comprando la vivienda. Por lo tanto es muy recomendable no entregar cantidad alguna si no existe la seguridad de que se va a poder ejercer la opción es decir que se tiene o se va a tener en el futuro próximo la financiación necesaria para acometer la compra
4. En el documento debe constar con toda exactitud el precio de venta de la vivienda y el plazo durante el que puede ejercitarse de la opción
5. El inquilino/optante debe asegurarse de que el piso está libre de cargas puesto que de no ser así tendrá dificultades para ejercer la opción, ya que normalmente su opción constará exclusivamente en documento privado
6. Debe quedar perfectamente definido si los pagos en concepto de alquiler se descontarán del precio de compra total o parcialmente, en caso de ejercerse la opción. El dinero aportado vía alquiler y que después se descuente del precio final no está regulado y deberá ser pactado por las partes. Es decir, no hay nada que regule si deberá descontarse el 100% de lo aportado, el 50%, el 25% u otra cantidad
7. Si el inquilino/optante vive en la vivienda tendrá derecho a permanecer en ella cinco años, con independencia del plazo de la opción, puesto que dicho alquiler se regula por la ley de arrendamientos urbanos
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28 Comentarios:
Es cierto, sin embargo, los problemas pueden venir cuando el inquilino al final diga que no quiere comprarlo por el precio del contrato sino por mucho menos. Como se ponga cabezón y dice que no paga, no paga, ni indemnización ni nada. Tiene la sarten por el mango porque él no tiene obligacion de comparte (aunque le interese) pero el propietario sí tiene la obligación de vendérselo a él . A menos que tengas mucho dinero para meterte en juicios acabarás renegociando y te pagarán lo que les de la gana. Incluso como protestes, pueden acusarte de echarte para atrás y e intentar obligarte a pagarles la indemnización.
Como seas una familia sin grandes ingresos, o con problemas de salud, que necesites el dinero de verdad etc. etc. Una fórmula como esta y dependiendo del tipo de gente con la que des, puede costarte más de un disgusto.
Ahora que estamos sufriendo recortes en tantas cosas y se quedan sin fondos se han inventado otro saca cuartos más.
Cuándo vamos a pedir el certificado de eficiencia a todos los políticos y funcionarios, que viven de su trabajo, pero a costa de nuestros impuestos.
El día que a ti te pidan la parte proporcional de los impuestos que yo pago para darte el subsidio por desempleo.
El día que a ti te pidan la parte proporcional de los impuestos que yo pago para darte el subsidio por desempleo.
Si el vendedor no necesita el dinero de inmediato me parece una forma perfecta.
Como comprador/inquilino puedo vivir un tiempo, mirar si me gusta el barrio, vecinos, ruidos, ..., si me sale un trabajo mejor lejos puedo irme.
Como vendedor/arrendador me quedo con los intereses que se quedaría el banco.
El punto más negro que veo es cuando hay una derrama o se han de hacer obras, ¿Quien las paga?
El punto más negro que veo es cuando hay una derrama o se han de hacer obras, ¿Quien las paga?
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Esa es una de las cuestiones que deben quedar zanjadas en el contrato, por eso no recomiendo un modelo de 'copia y pega'
#6 el precio de alquiler que has puesto es carísimo en relación al precio de venta. En 2 años habría pagado 28.800 € (faltaría por pagar 171.200€). Esto es menos de un 15% y en 2 años se esperan bajadas mucho mayores...
#10 es un negocio redondo para el vendedor porque se fija el precio ahora que se esperan grandes bajadas. Como comprador no compensa de ninguna manera (a no ser que se espere una subida en el precio). Como vendedor no te quedas con ningún interés, lo que te pagan de alquiler equivaldría a la entrada. Y las derramas las paga el propietario del piso que es quien paga (o debe pagar) la comunidad de propietarios
#5 el alquiler con derecho a compra no tiene iva porque es un alquiler mientras no se lleve a cabo la compra. Es un alquiler a todos los efectos y como tal se trata. El inquilino no ha pagado nada de iva.el contrato dura 5 años aunque la opción de compra dure menos. A día de hoy interesa (y mucho) al propietario y muy poco (o casi nada) al inquilino...
Te equivocas, yo tengo hace un año y algo un piso de alquiler con opción de compra del IBavi (pisos de protección ofical de promoción pública), es más caro que los que se están dando en alquiler (unos 100 euros más caros cada mes) y, además, pago el 7% de IVa. Cinco años prorrogables por otros cinco y luego...si no lo puedes comprar.....te vas sí o sí (sin derecho a devolución). La opción de compra es del 50%.
Una de las cosas más importantes es que el precio de la compra se establezca en el momento de la compra, en caso contrario palmarás pasta.
A día de hoy, con precios medios, es más rentable alquilar y comprar dentro de 5 años.
Si a eso le sumas que el precio de los alquileres ya han bajado un 25% y lo seguirán haciendo la cosa está clara: alquilar con opción a compra es un tema para burros (buscar fábula de la zanahoria y el palo ... )
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