Diferencias de trato exigidas en el alquiler de locales a inditex frente a un pequeño comerciante

Las grandes compañías de distribución, como inditex, desigual, h&m o mercadona, disfrutan de un trato más favorable a la hora de alquilar locales en las mismas ubicaciones que el pequeño comercio. Esto complica más la vida al pequeño comercio y hace más fuertes a los “big players”. Analizamos los diferentes requisitos que suelen pedir a ambos grupos a la hora de alquilar un local. Por ejemplo, los grandes pueden llegar a alquilar un local sin avales bancarios

Un paseo por la gran vía de Madrid o por el paseo de gracia de Barcelona permite observar cómo las grandes marcas como zara o h&m ocupan los mejores locales comerciales e incluso han accedido a antiguos teatros o edificios históricos. Pero ¿en qué condiciones se les alquilan sus locales? ¿se aplica el mismo rasero al pequeño comercio?

Los expertos consultados por idealista news aseguran que lógicamente un propietario de un local exige menos garantías a un “big player” que a un comercio pequeño, pero ¿cuánto menos?

A continuación mostramos los requisitos que suele pedir el propietario a una gran compañía y al pequeño comercio:

Aval bancario

Nacho castella, socio director de cat real estate, señala que se suelen pedir unos seis meses de aval bancario en las zonas prime a las grandes compañías, es decir, en calles como la gran vía de Madrid o el paseo de gracia en Barcelona. Sin embargo, ana calvo, directora del departamento de locales de busquets-gálvez, asegura que “actualmente lo que buscan las propiedades es un cliente seguro y fiable. Hay un gran número importante de grandes compañías que no pagan avales pero son empresas que difícilmente te dejarán de pagar”. Añade que en cambio, esto no ocurre con las pequeñas compañías ya que “al firmar con ellos asumes un riesgo que tienes que tener avalado”

Ana almagro, responsable de retail de la consultora dtz, asegura que con la crisis muchos propietarios piden menos garantías y que algunos llegan a pedir sólo de tres a cuatro meses de aval bancario con tal de alquilar el local a una gran compañía. También comenta  que algunos caseros no solicitan ninguna garantía directamente a los “big player”

Para el pequeño comerciante el propietario puede llegar a pedir hoy en día hasta un año de aval bancario, lo que dificulta en exceso el alquiler, por la elevada liquidez que debe dejar inmovilizada. Además, ana almagro recuerda que hoy en día muchas entidades financieras cobran una cuota por mantener el aval en sus cuentas, algo por lo que antiguamente no se cobraba y que pignoran dicho aval

Fianza

Los expertos coinciden en apuntar que lo normal es solicitar dos meses de fianza, tal y como señala el artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos. Y recuerdan que hay que depositarla en el organismo de la comunidad autónoma correspondiente. Así, en Cataluña el organismo es el institut catalá del sol (incasol) y en Madrid, el ivima

Sin embargo, los expertos coinciden en señalar que los pequeños comercios pueden llegar a depositar tres meses de fianza en lugar de dos

Contrato de obligado cumplimiento

Muchos propietarios o inversores piden que el inquilino se comprometa a quedarse un mínimo de años en el local, por ejemplo, cinco años y pasado este tiempo, puede aparecer otro periodo de obligado cumplimiento. En caso de que el inquilino no cumpla, debe pagar el resto de rentas que le queden por pagar o un porcentaje pactado, tal y como sucede en el caso del alquiler de una vivienda. Según nacho castella, cada cinco años se actualiza la renta a precios de mercado y cada año, al nivel del ipc

Desde la consultora dtz aseguran que a veces los propietarios obligan a cumplir periodos de alquiler más largos a los pequeños comerciantes. Al menos deben permanecer entre uno y tres años

Un seguro

Tal y como recuerda ana almagro, se suele pedir un seguro de responsabilidad civil contra terceros tanto a grandes empresas como al pequeño comercio

Otros requisitos que se les pide a las grandes empresas

Un aval de la matriz o comfort letter: este tipo de garantía consiste en que la matriz de la filial que se establezca en España responde de las deudas o del posible impago de su filial. Este tipo de aval es cada vez más común

Otros requisitos que se les pide al pequeño comercio

Investigación del inquilino: los expertos aseguran que actualmente muchos inversores o propietarios investigan a fondo el perfil del pequeño comercio que se quiere instalar en su local para saber si ha incurrido en morosidad o puede incurrir

Un fenómeno cada vez más común: la aportación

La desocupación de locales comerciales es un hecho hoy en día, así que muchos propietarios han optado por recurrir a la aportación, algo que se utiliza mucho en caso de que el inquilino sea un gimnasio. Esta herramienta consiste en que el inversor paga de su propio bolsillo la reforma del local para adaptarlo a las necesidades del inquilino. Ana almagro añade que en muchas ocasiones, hay grandes compañías, como inditex, que abonan el coste de la reforma pagando un poco más cada mes pero que en otras ocasiones, dicho “cambio de imagen” del local corre a cuenta del propietario