Jones lang lasalle: "el certificado de eficiencia energética debería influir en el precio de alquiler de una vivienda"

Respuesta: Hola a todos, ya estamos Oscar y yo empezando a leer todas las preguntas que nos habéis enviado. En unos minutos comenzamos, muchas gracias por participar!!

Pregunta nº 2: Es necesaria la obtención de la certificación de eficiencia energética en los edficios industriales? Muchas gracias

Respuesta: Están excluidos los edificios industriales en la parte destinada a talleres y procesos industriales.  Pero si el edificio industrial dispone de una zona destinada a uso de oficinas, éstas si deben ser certificadas.

Pregunta nº 3: En aquellos locales comerciales con contrato de arrendamiento vigente no es necesaria la obtención de dicha certificación hasta que el contrato se extinga? Muchas gracias

Respuesta: Para los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013 no es necesaria la obtención de la certificación energética, así como tampoco en el caso de que éstos se prorroguen. Sí será necesaria su obtención en el caso de establecer un nuevo contrato.

Pregunta nº 4: ¿ es necesario aportar el certificado cuando lo que se transmite no es el edificio ( Centro comercial) sino una concesion administrativa sobre un suelo municipal para la ejecucion de un centro comercial y de ocio?

Respuesta: Si existe un proyecto de ejecución de un nuevo edificio o parte del mismo, lo que se requiere es la certificación energética del proyecto y la certificación energética del edificio una vez terminado.Si no hay ningún proyecto de ejecución no es necesaria la certificación energética.Además hay que tener presente que el deber de informar sobre la eficiencia energética surge cuando se construyan, vendan o alquilan edificios o unidades de éstos (Artículo Único, punto 2, RD 235/2013).

Pregunta nº 5: Unido al propio título del Encuentro Digital, querría saber si la no existencia del Certificado, aunque comprador y vendedor estén de acuerdo, genere la no inscripción registral del documento. Gracias

Respuesta: Es responsabilidad del Propietario o Promotor del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva construcción o existente, encargar la realización de la certificación de eficiencia energéticas del edificio, o de su parte, en los casos que venga obligado por el Real Decreto, presentar el certificado de eficiencia energética al órgano competente de la Comunidad Autónoma correspondiente para su registro. También será responsable de conservar la correspondiente documentación. (art. 5 Real Decreto 235/2013). No hay ninguna disposición en dicho decreto que exima de responsabilidad en caso de acuerdo entre comprador y vendedor y/o renuncia del comprador a efectuar la certificación energética del inmueble.

Pregunta nº 6: ¿Que parte del certificado se ha de adjuntar a las escrituras de una vivienda en su venta? cada certificado tiene al menos 6 páginas, ¿se han de adjuntar todas ellas?

Respuesta: En caso de compraventa el propietario tiene que entregar al comprador el original del certificado entero, es decir, todas las paginas

Pregunta nº 7: El coste del certificado depende del tipo de activo o va relacioando con los m² del inmueble? Gracias

Respuesta: El coste depende más de la complejidad del activo que de la superficie.

Pregunta nº 8: ¿Cuál es el coste medio por m² a la hora de hacer un certificado? Gracias

Respuesta: El coste razonable para un certificado de una vivienda tipo está entre los 150 a 200 €. Aclarar que el precio no está regulado, por lo que dependerá de en cuanto valore la hora de trabajo el técnico certificador y las horas que emplee.

Pregunta nº 9: ¿Hay alguna excepción? es decir, ¿algunos inmuebles pueden estar exentos de certificación?

Respuesta: Las excepciones están recogidas en el art. 2, punto 2 del Real Decreto 235/2013. Esto es: • Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno  de su particular valor arquitectónico o histórico.• Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.• Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.• Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.• Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m².• Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.• Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable .

Pregunta nº 10: Tengo una vivienda ya alquilada, ¿estoy obligada a hacer la certificación?

Respuesta: Para los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto no es necesario el certificado de eficiencia energética, así como tampoco en el caso de que éstos se prorroguen. Si es necesario en caso de establecer un nuevo contrato de arrendamiento

Pregunta nº 11: Gestiono una pequeña cartera patrimonial con algunas oficinas pequeñas y plazas de garage. ¿Cómo me afecta a mí la certificación?

Respuesta: La responsabilidad de obtener la certificación energética es del propietario o promotor del edificio o parte del mismo. Son ellos que deben obtener, registrar, conservar y poner a disposición del comprador o arrendatario el correspondiente certificado en caso de venta o arrendamiento. En cuanto a las plazas de garaje podemos afirmar que no necesitan certificado ya que no cumplen con la definición de “edificio”, según figura en el artículo 1.3: - Edificio: una construcción techada con paredes en la que se emplea energía para acondicionar el ambiente interior; puede referirse a un edificio en su conjunto o a partes del mismo que hayan sido diseñadas o modificadas para ser utilizadas por separado. 

Pregunta nº 12: Quién lleva registro de los certificados? Dónde debo dar cuenta que he cumplido con la ley?

Respuesta: El órgano competente de cada Comunidad Autónoma es el encargado de habilitar el registro de las certificaciones en su ámbito territorial y llevar a cabo las labores de inspección y control recogidas en los artículos 9 y 10 del Real Decreto

Pregunta nº 13: ¿Que requisitos técnicos tiene que tener la persona que realiza la certificación? ¿Qué responsabilidades tiene en el caso de equivocarse?

Respuesta: El RD define como técnico competente al técnico que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas, según lo establecido en la Ley 38/1999, o para la suscripción de certificados de eficiencia energética, o haya acreditado la cualificación profesional necesaria para suscribir certificados de eficiencia energética según lo que  establezca en un futuro el Ministerio de industria. Dada la amplitud de la definición, nuestra recomendación es que se contraten estos servicios a Ingenieros o Arquitectos, ya sean técnicos o superiores. En cuanto a responsabilidades, el Real Decreto delega en las Comunidades Autónomas el control de la validez de las certificaciones y no indica específicamente ninguna sanción específica para el técnico que firma el certificado en caso de equivocarse. Si indica que, si tras la inspección de la comunidad Autónoma, la calificación es diferente a la obtenida inicialmente, se comunicará al propietario y se procederá a la modificación de la calificación obtenida

Pregunta nº 14: ¿Por qué encuentro diferencias de precio tan notorias entre las diferentes personas o entidades que emiten estos certificados?

Respuesta: El coste del certificado no está regulado. Depende de las horas que el técnico certificador emplee y de cómo valore éste el coste/hora.  Cuantas más horas se empleen y con mayor detalle se modele el inmueble en el programa informático, más preciso y mejor calificación tendrá el certificado pero, claro está,  mayor será su coste. Nuestra recomendación es que se pidan varias ofertas a diferentes empresas del sector y se descarten aquellas que estén muy por encima o muy por debajo del precio medio.

Pregunta nº 15: ¿creeis que el gobierno realmente pondrá interés en que se cumpla esta normativa, o acabará cayendo como otras en el olvido?

Respuesta: Desde nuestro punto de vista, el Gobierno ha hecho su parte del trabajo. Ha obligado a  que los datos de eficiencia energética de un inmueble sean puestos a disposición de los posibles compradores/arrendatarios. Ahora, la pelota está en el tejado del “consumidor inmobiliario”. En el momento que los compradores/arrendatarios  se preocupen por este asunto, pidan los certificados energéticos a los vendedores/arrendadores, entiendan la información que estos certificados proporcionan y comparen los resultados energéticos entre las opciones de venta/alquiler que estén barajando, la sociedad se concienciará de la importancia de la eficiencia energética y los interesados en vender/alquilar invertirán para que sus inmuebles sean más competitivos.

Pregunta nº 16: ¿Qué tipo de legislación tienen otros países europeos en este sentido? ¿estamos a la cola una vez más?

Respuesta: Pues por desgracia, efectivamente, vamos a la cola. Esta normativa de eficiencia energética es una transposición de una directiva europea de 2002, la 2002/91/CE,  que fue modificada a su vez  por otra directiva europea en el año 2010, la 2010/31/UE. Por tanto, España ha tardado más de 10 años en implantar una normativa europea de obligado cumplimiento para los estados miembros. En el resto de Europa,  los países miembros se han ido adaptando a ellas y es obligatorio certificar los edificios.

Pregunta nº 17: Buenos días: resido en una vivienda alquilada desde hace 1 año con contrato privado, o sea sin elevar a público. Ahora vamos a escriturar la compra-venta del mismo y en la notaria me aconsejan que se aporte el certificado. Según el BOE yo entiendo que no es necesario, pero me lo han aconsejado para evitar "problemas".

Respuesta: Si se trata de un contrato de compraventa  firmado con posterioridad al 1 de junio, sería preciso aportar el certificado energético por parte del propietario

Pregunta nº 18: ¿el certificado de eficiencia energetica marca el precio de alquiler de una vivienda, o al menos influye en él?

Respuesta: El certificado de eficiencia energética debería influir en el precio de alquiler de una vivienda. Al final, te está indicando cuánta energía va a gastar el usuario  para acondicionar la vivienda, por lo que las viviendas más eficientes supondrán un menor coste energético para el arrendatario y por tanto, debería tener más demanda. A mayor demanda, mayor coste de alquiler.

Pregunta nº 19: ¿Cuando me entreguen mi casa nueva en Octubre, dentro de una promocion en la costa, me tienen que dar un certificado de la vivienda?

Respuesta: Si, le deberán entregar el certificado de eficiencia energética de la vivienda.

Pregunta nº 20: Tenemos una vivienda aislada en la costa con dos programas de vivienda completos pero una sola finca catastral y los alquilamos por separado. ¿Necesitamos dos certificados energéticos?¿Podremos tener dos certicados de una sola finca catastral o usamos el mismo para los dos alquileres?

Respuesta: Depende de cómo sean las viviendas. Si las dos viviendas son totalmente independientes (no comparten medianera), El RD indica que la certificación de las viviendas unifamiliares  podrá basarse en la evaluación de otro edificio representativo de diseño y tamaño similares y con una eficiencia energética real similar, si el técnico competente que expide el certificado puede garantizar tal correspondencia. Si este es el caso, un único certificado puede valer para ambas viviendas.Si las dos viviendas comparten medianera, se puede certificar ambas conjuntamente, como edificio completo, o cada una de ellas independientemente. En este caso, al tener una única referencia catastral es mejor certificarlas conjuntamente y por tanto, sólo sería necesario un certificado.

Pregunta nº 21: Buenos días. Soy api industrial. Tengo más de 500 naves en cartera. Deberé a informar a todos los propietarios de naves con oficinas para que hagan dicho certificado. Existe alguna excepción en el caso de oficinas de naves industriales?

Respuesta: Los propietarios de edificios industriales deben certificar la zona destinada a oficinas. Las  únicas excepciones son las recogidas en el art.2 apartado 2 del Real Decreto.

Pregunta nº 22: En una venta ¿hay que presentar al notario la etiqueta?

Respuesta: En una venta es necesario presentar el original del certificado energético. Hay cierta confusión entre lo que es el certificado y lo que es la etiqueta. El certificado energético es el documento  técnico firmado por técnico competente. La etiqueta es un “resumen” de los resultados del certificado energético en el que aparece el nº de registro del mismo en la Comunidad Autónoma correspondiente. Por lo tanto, con el certificado se asegura que se ha generado el documento técnico firmado por técnico competente, y con la etiqueta aseguras que se ha registrado en la Comunidad Autónoma.  Nuestra recomendación es solicitar ambos documentos, para asegurarse de que el certificado se ha registrado en la Comunidad Autónoma y poder disponer de la etiqueta en el caso de que se quiera poner en alquiler o venta el activo nada más comprarlo.

Pregunta nº 23: no tengo claro que publicitar la venta o alquiler de un inmueble sin certificado energético sea objeto de sanción, ni de su cuantía. Gracias.

Respuesta: El RD obliga a que la etiqueta de eficiencia energética aparezca en cualquier medio de publicidad de venta o alquiler. En caso de incumplimiento sí que existen sanciones administrativas que van desde los 300 a los 6.000 euros  siendo aplicables al Propietario (no a la comercializadora)

Pregunta nº 24: Despedida

Respuesta: Muchas gracias a todos por haber participado, esperamos haber sido de gran ayuda, además hemos pasado un rato muy agradable. Si teneis más dudas o necesitais asesoramiento no dudeis en contactar con nuestro departamento de Marketing a través del email marketing.spain@eu.jll.Com. Un cordial saludo Carmen & Oscar