“es el mejor momento para comprar casa, hay zonas donde los precios ya están subiendo”

Creación de producto inmobiliario; labor de consultoría y asesoramiento; valoración y también comercialización y explotación de los activos inmobiliarios. Bnp paribas real estate España está presente en todas las partes de valor del ciclo inmobiliario. Su presidente, Luis Martín guirado, explica en una entrevista con idealista news que en general, el precio de las vivienda ya no está bajando. Por eso, en su opinión,  ahora es el mejor momento para comprar casa porque hay zonas donde los precios ya están subiendo

- ¿En qué punto está el sector inmobiliario español?

Conviene diferenciar que el sector inmobiliario se divide en varios segmentos (residencial, terciario, industrial, etc) por lo que cada uno de ellos evoluciona de una forma diferente. En general, el sector inmobiliario ha vivido un proceso de fuerte corrección de valor en los diferentes segmentos derivado fundamentalmente de una bajada de las rentas para producto terciario. También ha habido una corrección muy importante en el valor unitario del m2 como consecuencia de la caída en picado de la valoración del suelo, que era un componente importantísimo en la formación del precio en el producto inmobiliario. En España podemos decir que ha habido una sobrecorrección en rentas y en precios. Ahora estamos en una situación de recuperación de valor del sector inmobiliario

- Entonces, ¿Cree que precio de la vivienda ha tocado suelo?

La vivienda es un bien inmueble que está situado en distintos micromercados y cada uno de ellos tiene un comportamiento diferente. El producto inmobiliario no es transportable y, desgraciadamente, se caracteriza por una evolución distinta en cada uno de esos micromercados en función de la demanda y de la oferta. Por tanto, es muy difícil dar una opinión general. No obstante, lo que hemos vivido ha sido un proceso en el que durante los últimos tres años se ha construido muy poco, no ha salido oferta al mercado. Al mismo tiempo se ha producido una digestión del exceso de stock disponible de una forma asimétrica. Esto ha hecho que en la actualidad haya mercados donde falta oferta y que se haya producido incluso un repunte de los precios. Pero también hay otros donde sigue habiendo sobreoferta y aquí la caída de precios puede continuar e incluso hay producto que no tiene demanda

- ¿Dónde se encuentra ese producto que no tiene demanda?

Es conocido que la descentralización de las decisiones de ordenamiento urbanístico fomentó que se construyeran volúmenes de viviendas donde ni demográficamente y por incremento de población podrían tener jamás nunca una cobertura

- ¿Qué previsiones maneja bnp paribas real estate para la vivienda en 2014?

Para que se produzcan transacciones hace falta, primero, financiación. En los últimos días hemos visto algunas iniciativas de bancos líderes que están empezando a publicar campañas de hipotecas. Esto indica que la banca está ya, activamente, poniendo a sus redes a vender hipotecas para viviendas que no son suyas. Éste es el primer driver. Segundo, las personas deben que contar con cierta visibilidad de futuro. Por ejemplo, tener la percepción de que no van a perder de forma inmediata su trabajo. Y por último, tener la sensación de que los precios no van a seguir cayendo. En general, vemos que los precios ya no están bajando. Quien tiene la oportunidad o la necesidad de comprar una casa ahora es el mejor momento para hacerlo porque hay zonas donde los precios ya están subiendo

- ¿Y para el mercado de oficinas?

En Madrid, los niveles de absorción de oficinas del año pasado rondaron los 380.000 m2 y en Barcelona, cerca de 270.000 m2. Estos datos son bastante pobres, ya que la media de Madrid se sitúa en torno a los 500.000 m2 y la de Barcelona, en 350.000 m2. Sin embargo, con la demanda existente de finales de año y con el comienzo de 2014 estamos viendo una potencial recuperación sostenida en estas dos ciudades. Esto se deriva porque las grandes corporaciones ven que las rentas están en un entorno bajísimo y que ahora es el momento de tomar posiciones para los próximos cinco o diez años, alquilando para tener excelentes situaciones de contratación. Esto va a hacer que en 2014 se produzca una bajada del nivel de desocupación de la zona prime y central de Madrid y Barcelona y una ligera recuperación de las rentas y con estabilidad

- ¿Qué futuro ve para el sector?

Ha habido un cambio de sentimiento tanto a nivel de inversores como de particulares porque muchos piensan: a ver si va a ser el momento de invertir y me lo estoy perdiendo. No obstante, en el sector hay cosas que deben de cambiar. Así, han desaparecido las grandes inmobiliarias cotizadas y esto no es normal. Otro cambio será que los promotores recurrirán a alternativas a la financiación bancaria tradicional como pueden ser fondos de deuda, instrumentos de inversión, etc

- ¿Qué opina de la entrada de fondos buitre en el ladrillo?

Existen tres tipos de operaciones: los muy oportunistas, que compran un producto muy barato para ver qué pueden hacer con él. Pero también hay un segundo nivel de inversores, que son los family office, que cogen producto mixto (residencial-retail) en zonas como la calle recoletos o serrano, donde lo que hacen es rehabilitación de edificios para adecuarlos a residencial de nivel prime. Esos también están comprado. Por otro lado, estamos viendo un interés por las grandes inmobiliarias patrimoniales porque al final suponen la toma de control de un patrimonio a través de la empresa que lo gestiona. Tanto realia, como metrovacesa, como colonial tienen unas participaciones accionariales excelentes en inmobiliarias francesas. Esos inversores me gustan mucho porque vienen a crear valor

- ¿Qué pilares debe tener el sector inmobiliario para no cometer los mismos errores del pasado?

Primero, hace falta un principio de transparencia tanto para los procesos de valoración de los activos inmobiliarios como en los mecanismos de medición. Parece una tontería pero cuando compras 1.000 m2 de un edificio muchas veces no sabes qué has comprado. Si son m2 registrados; escriturados, construidos, pisables, sin son sobre rasante… hace falta unos estándares de medición, homogéneos y equiparables a los europeos. Segundo, es necesario una diferenciación de la actividad inmobiliaria. Existe el mito de que las grandes inmobiliarias tienen que ser un mix de patrimonialista y residencial pero se ha demostrado que eso no es así. El sector debería hacer un reflexión sobre cómo estructurar esto porque una cosa es ser patrimonialista, otra promotora, otra asset management… hay que valorar de forma profunda de la idoneidad de cada tipo de compañía

Por otro lado, tiene que haber una reestructuración de las formas societarias de las empresas. A nadie se le ocurre sacar una gran inmobiliaria con forma de sociedad limitada pero la pregunta es si deben ser entonces sociedades anónimas o debemos ir hacia modelos reit como ocurre en el resto del mundo. Los reit son modelos específicos orientados hacia una actividad que tiene un activo con un proceso de maduración, que luego se vende e invierte en nuevos proyectos. En cuarto lugar, una regeneración completa de los profesionales del sector y en quinto, una regulación de la profesión

- Bnp paribas real estate cubre muchas áreas del negocio inmobiliario, ¿En cuáles os habéis apoyado para superar la crisis?

Una de las cosas que ha permitido a bnp paribas real estate pasar a través de la crisis con dignidad ha sido un modelo de negocio diversificado porque estamos presentes en todas las partes de valor del ciclo inmobiliario: la consultoría en el nacimiento del proyecto; la valoración; la comercialización y la explotación. Nace, lo valoras, lo gestionas y lo utilizas. Ese mix nos ha permitido que en momentos de crisis, donde no ha habido transacciones, nos centrábamos en la gestión. Ahora que por ejemplo comienzan a venderse suelo, bnp paribas está muy activo. Hemos empezado muy fuerte en 2014 pero al mismo tiempo seguimos en la gestión, en la valoración y obviamente en la comercialización

- Pero no todas los negocios dan el resultado esperado como la subasta de inmuebles de correos…

Considero la subasta de correos un gran éxito. La calidad de todos los activos que salieron en esa subasta no estaba al mismo nivel. Antes de enjuiciar si una subasta es buena y mala hay que ver la calidad de los activos. Además, el proceso estaba basado en una subasta, una post-subasta y una repetición del proceso comercial en los próximos meses. Igual que sólo se cerraron 10 ventas en la subasta, se cerraron hasta 15 más el proceso de post-subasta que duró un mes. Esto es lo normal

Un activo que creemos que es bueno con un valor atractivo pero que no recibe ni una sola llamada es porque no ha llegado al conocimiento del potencial comprador o porque el activo está totalmente fuera de mercado. Sin embargo, un activo que tiene 20 llamadas y aún no se han vendido, igual no hay que bajar el precio y sí esperar a que esa demanda se dé cuenta de que el precio no va a bajar. Es decir, en el proceso de post-subasta nosotros trabajamos con el cliente para tener una estrategia de comercial adecuada para maximizar el precio de venta

El tema de correos lo calificaría de éxito razonable. Se vendieron todos los activos sin financiación declarada en la subasta, ya que correos quería dinero en efectivo. Por eso también mucha gente acude al proceso de la post-subasta porque durante el de la subasta puede ser que aún no haya logrado financiación dado que el banco les pide saber el precio. No se puede comprometer a comprarlo en la subasta porque no sabe si se lo va a llevar

- ¿Y las de subastas de viviendas adjudicadas?

Creemos que este año van a ir mejor. Hasta ahora estas subastas habían sido pobres porque el sentimiento de los precios iban a seguir bajando no animaban al comprador

- ¿Tienen planes de promoción de viviendas en 2014?

En la actualidad somos consultores y comercializadores de algunos proyectos muy importantes de viviendas en Barcelona, Valencia, ibiza, Madrid… colaboramos estrechamente con banco popular, con banif y bbva en la promoción de estas viviendas

- ¿Cómo valora la entrada de sareb en el mercado?

Hasta ahora están desarrollando su actividad con prudencia. Era necesario. Están haciendo una cosa muy bien, que es no tirar los precios. Además, las adjudicaciones son transparentes

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