12 pasos a seguir imprescindibles para comprar una vivienda

La compraventa de una vivienda es la inversión más importante en la vida de la mayoría de los ciudadanos, por lo que te mostramos los 12 pasos que debes de seguir para realizar con éxito esta operación. Entre las recomendaciones que ofrece el Consejo General del Notariado se encuentran mirar si la casa arrastra cargas o cuotas de la comunidad de propietarios sin pagar.

- Antes de firmar la escritura pública de compraventa de la vivienda los notarios recuerdan que se suele elaborar un contrato privado entre el comprador y el vendedor que debe contemplar cuestiones importantes como:

1.- Quién firma por la parte vendedora: cuando vende un promotor, firma el administrador o el apoderado de la sociedad. Si es una venta entre particulares, deben firmar todos los propietarios, y si es vivienda ganancial o familiar, ambos cónyuges

2.- Estado de cargas de la vivienda: es fundamental comprobar si la vivienda está libre de cargas, si tiene hipoteca, si pesan embargos sobre ella, o si existe alguna limitación en los estatutos de la comunidad de propietarios. Puedes solicitar directamente al registro de la propiedad una nota simple informativa o hacerlo a través de una notaría. En ocasiones hay que solicitar al ayuntamiento un certificado de legalidad urbanística por si existe algún tipo de afectación que no consta en el registro de la propiedad.

3.- Cuotas de la comunidad de propietarios: antes de la compra asegúrate de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.

4.- Precio: hay que determinar con claridad el precio y la forma de pago. No admitas la fijación de un precio inferior al real ni abones cantidades que no estén documentadas. Esto es contrario a la ley y puede perjudicarte.

5.- Arras: cuando se firma el contrato privado suele darse una cantidad como parte del pago del precio total o “señal” -conocida como arras- que vincula a ambas partes. Las más habituales son las penitenciales, que permiten desligarse del contrato antes de la firma de la escritura. Si es el comprador el que anula el acuerdo, perderás la cantidad entregada, mientras que si lo hace el vendedor, tendrá que devolver el doble de lo recibido.

6.- Gastos de la compraventa: si las partes no pactan nada, o si indican en el contrato que sea “según ley”, se aplicará la legislación de la comunidad autónoma competente. No obstante, en el documento privado se suele pactar quién asume los gastos, incluido que todos los pague el comprador, excepto la plusvalía que por ley corresponde al vendedor. Si vende un promotor, está prohibido que el comprador asuma gastos que por ley deben ser abonados por el vendedor.

- La escritura pública de la compraventa de vivienda no es obligatoria, salvo que se contrate una hipoteca, pero la inmensa mayoría de los ciudadanos eligen acudir al notario para realizarla por su seguridad jurídica.

7.- La escritura pública es fehaciente: los otorgantes de una compraventa declaran ante notario su voluntad de comprar y vender y las condiciones de la compraventa. El notario, funcionario público, da fe o autenticidad de estas declaraciones en la escritura de modo que ninguna de las partes podrá negar ante la otra lo que han manifestado. La escritura pública es prueba privilegiada ante los tribunales.

8.- La escritura pública aporta seguridad jurídica: el notario no se limita a dar fe. Su actuación profesional proporciona seguridad jurídica mediante la verificación y comprobación de que los aspectos recogidos en el documento privado se ajustan a la legalidad.

9.- En el acto de firma de la escritura pública, el notario, entre otras cosas, 1) comprueba la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador; 2) expone el estado de cargas que pesan sobre la vivienda; 3) confirma el pago de las cuotas de la comunidad, o 4) solicita el justificante del pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

10.- Certificado energético: también es requisito esencial presentar en la firma de las escrituras ante notario el certificado energético. Si no fuera así, el notario no aprobaría la operación.

- Entre los pasos a dar una vez firmada la escritura de compraventa se encuentran:

11.- El pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad: si vas a realizar personalmente esas gestiones, consulte en la notaría los plazos a fin de evitar sanciones o pérdida de derechos. Puede optar también por encargar su tramitación al notario, que procederá al envío al registro de la propiedad de una copia electrónica autorizada de la escritura para su inscripción. Posteriormente, le entregará una copia autorizada de la escritura en papel oficial con todos los justificantes y facturas.

12.- Suministros: no olvides poner a tu nombre los suministros que afecten a la nueva vivienda.

13.- Documentación y facturas: conserva todos los documentos, justificantes, garantías y facturas originales sobre la adquisición.