Rehabilitar edificios o cómo conseguir todavía rentabilidades del 15%

La rehabilitación siempre ha sido el patito feo del negocio inmobiliario. La menor expectativa de revalorización de la inversión en estos proyectos frente a otros como la promoción de obra nueva, les ha llevado tradicionalmente a ocupar un nicho menor. No obstante, también ha sufrido los estragos del pinchazo de la burbuja y muchas firmas centradas en la reparación de edificios han desaparecido. Sin embargo, algunas como spain equity ven la crisis como una oportunidad. Por ello, ya han comprado cinco edificios y quieren adquirir otros 10 este año. En sus proyectos buscan rentabilidades del 15%

“compramos edificios con o sin inquilinos”. Ésta es la carta de presentación de spain equity una compañía con más de 100 años de experiencia en el mercado inmobiliario que se dedica a adquirir inmuebles en Madrid y Barcelona, tanto de renta antigua como con contratos modernos a término, para rehabilitarlos y venderlos a posteriori. Entre sus últimas operaciones se encuentran la compra del edificio número 49 de la calle barquillo en Madrid, otro en la plaza luca de tena o en la calle arganzuela

“la compra de edificios de renta antigua en el centro de Madrid no está muy afectada por la crisis, no en la misma medida que el resto del sector. Las empresas que se dedican a la rehabilitación en esta zona y que no estaban muy apalancadas, han sobrevivido”, expresa Eduardo Martín-mantero, portavoz de spain equity. “En el caso de las promotoras tradicionales que se lanzaron a edificar en zonas como en parla o móstoles ha habido auténticos desmadres”

En ese sentido, Martín-mantero destaca que el centro de Madrid es “diferente” porque hay muchos más posibles compradores. A su juicio, la demanda que quiere comprar viviendas de menor tamaño en el eje prime de la ciudad es superior a la que busca casa en la periferia de Madrid

Pero, ¿Cómo detectan los edificios?

El responsable de spain equity señala que el 50% de los inmuebles que les llegan a su perímetro de estudio procede de intermediarios (agencias, consultoras inmobiliarias, particulares…). “Es una fuente que nos da muchísimo trabajo pero también nosotros, con nuestra experiencia, los vamos detectando a pie de calle. El propio edificio te lo dice, por ejemplo, si está o no cuidado”, asevera

Su área de actuación y búsqueda se centra en barrios como lavapiés, la zona del Madrid de los austrias o el congreso de los diputados. Aunque también reconoce que a veces han analizado proyectos en castellana o chamberí pero en estas áreas considera que los precios son tan “disparatados” que no son aptos para la mayoría de los ciudadanos. “A los pisos de 40 m2 con precios de entre 100.000 y 150.000 euros tienen acceso muchísimas personas. Por tanto, no nos metemos en viviendas de 500.000 euros porque es un producto que tiene difícil salida a no ser que te centres en un colectivo muy específico”, recalca

Tras localizar el inmueble llega el proceso de negociación con el propietario. Aquí el desenlace puede ser muy diferente, la clave está en cómo se ha logrado la titularidad del edificio. “Al propietario de un edificio de renta antigua, con una cierta edad, le gusta conservarlo”, explica Martín-mantero. Una circunstancia que cambia cuando ese tipo de propietario fallece y entran en escena sus hijos. En ese caso, lo habitual es que los hijos no quieran mantenerlo “porque cada uno tiene un sistema de vida establecido y por tanto, deciden vender”

Además recuerda que en las viviendas que proceden de herencias, si son transmisiones de padres a hijos, aún resulta “fácil” que los herederos puedan hacer frente a los gastos que genera aunque indica que este tipo de operaciones sí tienen que pagar una plusvalía municipal. Y aclara que cuando se trata de una transmisión de tíos a sobrinos no existe la exención fiscal por lo que se debe hacer frente a los correspondientes impuestos por lo que muchos nuevos propietarios se ven forzados a vender

Desde la compañía explican que también pueden llegar a sus manos inmuebles que proceden de una inspección técnicas de edificaciones (ite). “Cuando un ayuntamiento le dice a un propietario que tiene que hacer este tipo de obras en un plazo establecido pero, haciendo cálculos, comprueba que las rentas que le genera ese edificio vía alquileres no cubren los gastos de la ite, evidentemente tiene que vender”, subraya Martín-mantero. Una vez que se cierra la venta, se hace un proyecto, se piden licencias y se negocia con los inquilinos

Con o sin inquilinos

Sobre el hecho de comprar inmuebles con o sin inquilino, asegura que les interesa adquirir todo tipo de edificios porque el precio lo marca el contrato. “Si compras un edificio de 15 viviendas con el 50% de ellas en renta antigua, lógicamente se abarata el producto porque tienes que indemnizar a la gente para que se vaya”

En este sentido, indica que tradicionalmente es más sencillo alcanzar un acuerdo con personas de edad avanzada porque la indemnización les permite llevar una calidad de vida mejor. “Es más fácil no por la cantidad sino porque buscas solucionar su situación personal para los años que le puedan quedar de vida. La persona de 60 es más difícil porque puede optar por quedarse o por irse”. En cualquier caso, afirma que una de las máximas de la empresa es respetar a las personas mayores o los niños que están con renta antigua en alguna de sus viviendas

Martín-mantero pone como ejemplo el edificio en el que recibe a idealista news, situado en la calle Toledo de Madrid. “Adquirimos este inmueble hace más de 10 años y aún hay tres rentas antiguas. Las viudas que todavía viven en el edificio está bien, hemos instalado ascensor y les reparamos cualquier cosa que se les estropee”. “Cuando negocias en pisos de renta antigua hay que entender que algunos de los inquilinos han nacido en esas casas y puede que por esa, u otras razones no se quieran ir”, matiza

Respecto a los precios o rebajas a los que están comprando los inmuebles, comenta que no se pueden hablar descuentos generales, dado que hay que ver el valor medio de la zona y la razón por la que se quiere dar salida la propiedad. “Hay que pensar que una vez que esté rehabilitado va a costar, por ejemplo 2.000 euros por m2, y a partir de esa referencia tienes que tirar el precio hacia abajo”. “Hay que rehabilitar, indemnizar y de ahí sale el precio de compra. Nosotros trabajamos como mucho con rentabilidades del 15%”

Asimismo, desde esta inmobiliaria creen que en estos momentos hay oportunidad de negocio en el lado de la rehabilitación. “En 2007 yo no podía comprar los edificios a los precios actuales para venderlos a 100.000 euros”, apostilla

Sobre la financiación de sus proyectos manifiesta que por norma general no recurren a la banca y si lo hacen, procuran no apalancarse más de un 30%. “Vamos a ampliar el negocio y lo haremos con recursos propios y de terceros, como los family offices. Queremos adquirir diez inmuebles este año. A día de hoy ya estamos negociando cuatro edificios. De cada diez edificios que vemos compramos uno o dos”