Aterrizaje suave: la vivienda sólo cae un 0,2% en verano y Cataluña es la única CCAA en la que los precios suben

El mercado inmobiliario español parece estar pidiendo pista para aterrizar definitivamente. Tras casi seis años de continuas caídas de precio y rebajas que en ciudades como Valencia han llegado al 50%, la vivienda únicamente se depreció un 0,2% durante el tercer trimestre de 2014, dejando el precio medio del m2 en 1.600 euros, según el último índice de precios del portal idealista.com.
 
El verano se cierra con bajadas de precio generalizadas en todas las Comunidades Autónomas españolas excepto en Cataluña, donde los precios subieron un 2,4% entre julio y septiembre. Hasta 39 provincias y 38 capitales acumulan rebajas en la vivienda. 

“A pesar del optimismo reinante en el sector, el último informe de precios de idealista.com continúa dando bajadas generalizadas. De todos modos ya no podemos hablar de ‘mercado inmobiliario’ y deberíamos acostumbrarnos a un ‘cosmos inmobiliario’, con la coexistencia de multitud de realidades y distintos mercados”, asegura Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com.

Para Encinar “la recuperación de los precios no vendrá de golpe a todo España sino que será a dos velocidades: es probable que algunos mercados ya hayan tocado suelo gracias a las rebajas en sus precios, la facilidad de acceso hipotecario y al interés inversor en cambio en muchos otros mercados los propietarios no tienen más remedio que seguir rebajando sus expectativas si quieren tener alguna opción de cerrar la operación”

Sin embargo, añade el jefe de estudios de idealista.com, “debido a los cambios para calcular las plusvalías introducidos en la último reforma fiscal, es más que probable que durante los próximos meses se incremente notablemente el cierre de operaciones y estas vengan acompañadas de descuentos. Cuando el grueso de los vendedores afectados sean conscientes de la situación, comenzarán las carreras para conseguir cerrar operaciones antes de nochevieja”.

Comunidades autónomas
Solo Cataluña ha visto cómo sus precios subían durante el verano, un 2,4%. En todas las demás el precio ha caído, siendo los descensos de Galicia, Euskadi y Castilla-La Mancha  (-1,2% en los tres casos) los más pronunciados. La menor caída se ha producido en Baleares (-0,1%), parecido porcentaje al registrado en Andalucía y Navarra (-0,2%). 

Euskadi (2.689 euros/m2) sigue siendo la autonomía más cara. Le sigue la Comunidad de Madrid (2.313 euros/m2). Por debajo se encuentran Cataluña (1.843 euros/m2) y Baleares (1.814 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Castilla La Mancha (1.019 euros/m2), Extremadura (1.039 euros/m2) y Murcia (1.089 euros/m2), las comunidades más económicas.

Provincias
Hasta 39 provincias experimentan decrementos de precios en sus inmuebles de segunda mano durante el tercer trimestre del año. Nueve provincias han visto cómo sus precios se mantenían en positivo durante el transcurso del tercer cuarto de 2014. El mayor incremento se ha producido en Cuenca (2,5%) y Barcelona (2%), seguidos por Girona (1,7%). Los decrementos más destacados son los de Ourense         (-3,5%), Lugo (-2,6%) y Albacete (-2,3%).

El ranking de las provincias más caras sigue encabezado por las provincias vascas de Guipúzcoa y Vizcaya, con 3.036 euros/m2 y 2.738 euros/m2 respectivamente. Tras ellas se sitúan Madrid (2.313 euros/m2) y Barcelona (2.086 euros/m2).

Cuenca es la provincia más económica (880 euros/m2), seguida de Toledo (948 euros/m2) y Ciudad Real (964 euros/m2). El grupo de provincias con precios inferiores a los mil euros se completa con Ávila (968 euros/m2) y Lleida (974 euros/m2).

Capitales
Solo Barcelona, de entre los grandes mercados nacionales, ha visto crecer sus precios durante el verano. Los propietarios barceloneses piden un 0,5% más por sus viviendas que hace tres meses. El resto de grandes mercados ha caído: las mayores caídas se ha registrado en Zaragoza (-2,2%), seguidas de Valencia (-1,8%), Valladolid, Bilbao (1,7% en ambos casos). Las menores caídas se han registrado en Sevilla (-1,2%) y Madrid (-0,7%). 

Además de Barcelona, 10 capitales de provincia terminan el tercer trimestre con crecimientos positivos en el precio de sus viviendas de segunda mano. Los mayores crecimientos se han registrado en Pontevedra (6,1%), Girona (5%) y Cuenca (3,7%). En Cádiz los precios no se han movido. Por el contrario Castellón y Huesca han sido las capitales de provincia más castigadas por las caídas de los precios y sus propietarios han tenido que bajar un 4,3% y 4,1% respectivamente. Les siguen Ourense (-3,7%) y Lugo (-3,5%).

Desde que alcanzaran sus precios máximos la variación ha sido del -53,3% en la ciudad de Zaragoza; -50% en Valencia, -44% en Sevilla; -42,4% en Valladolid; -34,2% en Barcelona;  -33% en Madrid y -27,9% en Bilbao. La mayor caída desde máximos en españa  se ha producido en Lleida (57,2%).

San Sebastián se mantiene como la capital española más cara (3.821 euros/m2), seguida de Barcelona (3.116 euros/m2), Bilbao (2.871 euros/m2) y Madrid (2.702 euros/m2). En la parte opuesta de la tabla encontramos a Lleida, la capital más económica, con un precio  de 928 euros/m2.

 

Nota: Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista.com se han analizado 362.208 anuncios que están o han estado anunciados en su base de datos entre el 25 de junio y el 25 de septiembre de 2014. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. No se ofrece el precio de aquellos municipios con un número de inmuebles inferior a 50, ya que la muestra no resulta suficiente. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

A partir de este informe, correspondiente a los datos relativos al tercer trimestre de 2014, mejoramos la metodología de cálculo que nos permitirá dar mayor solidez y consistencia a los datos obtenidos. Gracias al nuevo sistema las variaciones atípicas que recogían algunos mercados (que obligaban a crear excepciones y avisos de anormalidad) se corrigen matemáticamente, aumentando el valor estadístico de los datos.  Para mantener la coherencia con periodos anteriores aplicamos la metodología actualizada a todas los datos publicados desde el año 2000 lo que permite corregir posibles anomalías en el histórico de precios pero sin modificar las variaciones obtenidas en los últimos 14 años.