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Comprar una vivienda para alquilarla es cada vez más rentable

Autor: Redacción

Invertir en una vivienda para ponerla en alquiler es un negocio cada vez más rentable. El despegue del mercado del alquiler ha permitido que los pisos arrendados ofrezcan hoy en día una rentabilidad del 5,3%, 60 puntos básicos superior a la que devolvía a cierre de 2013, cuando se situaba en el 4,7%, según los datos que del último informe publicado por idealista.

Sin embargo, según este estudio que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, los locales comerciales se mantienen como la inversión inmobiliaria más rentable: comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 6,9%.  

Las mejores perspectivas económicas han posibilitado que las oficinas hayan sido el activo con un mayor incremento de la rentabilidad en los últimos 12 meses. Si en diciembre de 2013 la rentabilidad que devolvían era del 5,6%, un año más tarde se ha incrementado hasta 6,7%.

El producto inmobiliario que menos rentabilidad ofrece son los garajes, que han terminado 2014 estancados en el 3,6%. Aún así la rentabilidad obtenida por las inversiones inmobiliarias es, en el peor de los casos, muy superior a la que ofrecen los bonos del estado a 10 años (1,4%) y la mayoría de los depósitos bancarios.

Rentabilidad de la vivienda

Entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable, con un 7,2%. Le siguen Las Palmas de Gran Canaria (5,9%), Huesca (5,7%), Huelva (5,7%) y Palma de Mallorca (5,6%). La rentabilidad en Madrid es del 5,1%, algo superior a la de Barcelona (4,7%).

Sin embargo, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en Ourense (3,3%), A Coruña (3,5%), y San Sebastián (3,7%). A continuación se sitúa Lugo (4%).

Rentabilidad de los locales comerciales

Los locales son el producto que mayor rentabilidad tienen en la mayoría de las capitales. El mayor retorno se obtiene en Málaga (8,7%) y Córdoba (8,6%). Les siguen Alicante (7,9%), Ciudad Real (7,7%) y Las Palmas de Gran Canaria (7,6%). Madrid tiene un 7,4% y Barcelona, un 7,2%.

Huelva ofrece los locales con menor atractivo para el inversor (sólo 4,7% de rentabilidad), seguida por Castellón (4,9%) y Salamanca (5,5%).

Rentabilidad de las oficinas

Las oficinas de vitoria presentan el retorno más jugoso de entre las capitales, con un 7,6% de rentabilidad bruta. Le siguen Santa Cruz de Tenerife (6,6%), Palma de Mallorca (6,2%), Zaragoza (6,1%) y las Palmas de Gran Canaria (5,9%). En Barcelona la rentabilidad asciende al 5,8%, la misma que en Madrid.

En el lado opuesto encontramos las rentabilidades de Santander (4,5%), Valencia (4,7%) y A Coruña (4,8%). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de más de la mitad de capitales españolas.

Rentabilidad de los garajes

Los garajes son, en contraposición, el producto menos rentable para el inversor en muchas capitales. Aún así todavía resulta más interesante que la que registran los bonos a 10 años (que están en el 1,4%). La mayor rentabilidad se obtiene en Castellón (5,4%), seguido por Almería (5,3%), Pamplona (5,2%) y Santa Cruz de Tenerife (5%)

Los municipios con los garajes menos rentables son Vitoria, Salamanca y Granada, con un 2,6% en los tres casos. En Madrid el retorno es del 3%, mientras que en Barcelona sube hasta el 3,2%

Nota: Para la elaboración de este estudio, idealista.com ha dividido el precio medio de venta ofertado entre el precio de alquiler que  solicitan los propietarios en los diferentes mercados referente a los índices trimestrales  de viviendas, locales, garajes y oficinas correspondientes al cuarto trimestre de 2014. El resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda. Este dato facilita el análisis del estado actual del mercado y es un punto de partida básico para todos aquellos inversores que quieran comprar activos inmobiliarios con el fin de obtener beneficios

 

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Comentarios

Comprar una vivienda para alquilarla es cada vez más rentable ... siempre que lo que saques con el alquiler de esa vivienda compense lo que pierdes con la caída del precio de esa vivienda. O dicho de otro modo: si como mucho te vas a quedar igual, para qué arriesgar.

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LAS zonas donde se compra para alquilar son grandes ciudades ., Madrid, Barcelona sobre todo ., y esos pisos de inversión ,., pisos de menos de 100.000 no bajan desde hace tiempo , incluso están subiendo

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Pero si tú eres un vendepisos de tecnocasa, no tienes ningún piso, es una mentira para intentar convencer a los incautos de que compren, infeliz!

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Este artículo habla sobre rentabilidad bruta. Para hallar la rentabilidad neta habría que descontar:
Para hallar la rentabilidad neta habría que descontar:
- Gastos de financiación (si hemos pedido una hipoteca)
- Gastos de comunidad.
- Derramas, especialmente en el caso de edificios antiguos.
- Ibi
- Irpf
- Si se amuebla, gastos de amueblarlo
- Seguro del hogar.
- Mantenimiento. Por ejemplo, una lavadora que se estropea, una nevera que hay que comprar, una caldera que hay que cambiar, un mueble que hay que reponer,…
- Tiempo que tardamos en alquilar la vivienda, en el que no estamos recibiendo ningún ingreso.
- Posibilidad de que algún inquilino no pague. Actualmente se producen más desahucios por alquiler que desahucios por hipotecas.

Se puede ampliar esta información, en el capítulo de comprar vivienda para invertir del libro "vivienda: todavía un precio injusto". Esta disponible, de forma gratuita hasta este viernes, en la web siguiente: http://www.amazon.es/gp/product/B00SJJIUII/ref=as_li_ss_tl?ie=UTF8&camp=3626&creative=24822&creativeASIN=B00SJJIUII&linkCode=as2&tag=vivieelprecij-21

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Al inmensa mayoría de inversores que compran para alquilar pagan al contado ., es el revés hay que sumar a la rentabilidad el ipc negativo,. y además el articulo se queda corto en rentabilidades, yo saco el 5,7 neto y le sumo el 1% de ipc negativo ., rentabilidad real neta 6,7%

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Pero si tú eres un vendepisos de tecnocasa, no tienes ningún piso, es una mentira para intentar convencer a los incautos de que compren, infeliz!

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Ni los gastos de financiación ni el IRPF pueden incluirse en el cálculo de rentabilidad. El primero porque no puedes cargar como gasto la compra de dinero, y el segundo porque es el tributo por beneficio. Ya quisiera yo pagar mucho dinero de IRPF.

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Hay un detalle muy importante, si el mercado de alquiler funciona y el de compraventa no; la rentabilidad del propietario es teóricamente muy muy grande; tiende a infinito. Si no se compra/ vende nada ( por el motivo que sea, sabotaje intencionado, miedo inducido , intereses económicos nacionales etc) el precio de venta tiende a cero y la rentabilidad a infinito. No es un detalle sin importante y explica porque es practicante imposible encontrar en las grandes ciudades un piso "decente" en venta a un precio que podamos pagar.

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Muchas gracias Fernando por el libro.

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La clave para sacar cerca del 6% via alquiler es., pisos para reformar enteros en grandes ciudades a precio bueno ., 1200-1300 metro cuadrado ., una reforma integral y ofrecer un producto de calidad

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Pisos patera que se meten 5 negros...si tanto beneficio deja tener piso entonces no habría inquilinos...es que os pilláis vosotros mismos...

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Calcular la rentabilidad no está al alcance de cualquiera, hay muy pocos que sepan calcularla correctamente, se necesita experiencia y conocimientos para tener en cuenta todas las variables relacionadas. Hay que tener en cuenta los periodos de desocupación, las fluctuaciones del alquiler de un inquilino a otro, todos los gastos necesarios incluyendo la financiación (como hacen las empresas) y los gastos de mantenimiento (pintura, reparaciones, sustitución de electrodomésticos....), al final lo que queda hay que compararlo "con el importe realmente desembolsado por la vivienda", es decir, no puedes calcular la rentabilidad sobre el precio total del piso, sino sobre lo que realmente has pagado de tu bolsillo (el buen inversor destina el alquiler a pagar parte de la hipoteca).

El resultado final es una tremenda sorpresa para la mayoría, hay casos con rentabilidades bajísimas e incluso negativas (los que han comprado los últimos años) y casos con rentabilidades muy altas (los que compraron hace muchos años), la explicación no está en el precio que pagaron, la explicación está en que el alquiler es un negocio a largo plazo con rentabilidad creciente, los primeros años hasta se pierde, pero cuanto más tiempo pasa más ganas y más de uno puede mantener su nivel de vida durante la jubilación gracias al alquiler de un sólo piso que tiene totalmente pagado.

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Creo que tienes razón en parte , contra mas tiempo pase mas rentables son eso esta claro, mi padre compro un piso hace 32 años y ahora se saca lo que costo en 2 años de alquiler, pero este momento ha sido único ., comprar en 97000 un piso que llego a valer 300.000 solo pasa una vez en mucho tiempo, ahora los pisos son muy rentables., dan casi el 6% con un ipc negativo del 1%, si alguna vez se me va un inquilino aprovechare para hacer mejoras., lo tengo clarísimo ., como tengo claro que he comprado para que los herede mi hija,

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No veas tú lo que hacía mi abuela con 100 pesetas en el mercado. ¿Estás contando la inflación cuando dices que con dos años de alquiler tienes (tenías) para comprarte el piso? ¿O estás hablando de un alquiler de hoy comparado con una compra de hace 30 años?

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Exacto, la generación del baby boom ha tenido mucha suerte, pisos baratos, inflación, empleo para todos...la mayoría tiene 2-3 pisos y rentando. Pero si hablamos de la generación actual (los nacidos del 90 en adelante) lo tenemos bastante crudo. Yo lo que veo es que tuvieron unos 40 años de progreso y eso ya no va a volver jamás porque vamos hacia un decrecimiento perpetuo y una pérdida de población (receinflación y deflación): más impuestos y más costes por menos servicios públicos y cada vez de peor calidad, unido a subida de gasto en pensiones y paguitas, perdida de empleo y deuda que no para de subir, crisis de deuda, estamos demasiado expuestos. No tiene mérito que alguien con 50 años tenga piso pagado, por lo antes comentado. Están exprimiendo a la gente y muchos gracias a la crisis. Pero todo tiene su final, jóvenes que esperan a que sus padres mueran para heredar y que prefieren no irse de su pueblo por los costes indirectos (vivienda, luz, agua, comida) lo que lleva a un futuro de 50% de paro y sueldos de miseria (nadie tiene experiencia, no saben convivir, no saben lo que es ir al súper o una factura de la luz)-> paro juvenil el futuro lo tenemos jodido! mucha culpa por el rentismo improductivo, en vez de arriesgarse y montar empresas...

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5.1% de rentabilidad en Madrid? buaaa jajajjaja

La media debe andar por el 3.1% neto, que bruto será como un 3.9% aprox.

El que compre para alquilar se lo tiene que hacer ver por algun profesional ....

Y en las zonas prime un 4% dice un comentario? jajajja

En Recoletos o Castellana (barrio Salamanca en Madrid) la rentabilidad de comprar 1 piso para alquilar debe de andar sobre el 1% o 1,5% maximo.

Esos datos de idealista son considerando que el precio de oferta de los pisos en venta es = al precio de venta efectiva ante notario, y ellos mismos saben que debe andar sobre un 20-25% por debajo. Cuando se vende.

En cuanto suba la inflacion en 3-4 años maximo, el dinero en un piso estará condenado.

Los pisos se tienen que poner al nivel de los salarios. No es tan dificil de entender. Pero hay que "querer" entenderlo

La media en los paises OCDE y en la UE es que se pueda comprar 1 piso de 100m2 con los ingresos de cada hogar correspondientes a 3 años.

En España esa proporcion ahora mismo 2015 es entorno a 7 años. (Ingresos medios por hogar anuales: 22.000 euros. 2x22.000= 66.000 deberia costar 1 piso de 100m2. Osea 700€/m2. Año 2015: precio medio por metro cuadrado: 1.600€/m2!!!!!!!)

Tienen que bajar a la mitad los precios de los pisos.

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Antes de bajarlo siquiera un 20% los ansia rotas prefieren morirse de hambre, ese es el problema, invertimos en pisos y no en empresas (personas) o en maquinaria para ser competitivos, seguimos con el principio pelotazo-sueño español, buscar a un tonto al que venderle el muerto inflado de precio para ellos seguir viviendo sin trabajar (sin producir).

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Fijaros que la mayor rentabilidad de alquiler, es en locales comerciales y oficinas. Pero los iluminados habituales del foro promocionan el alquiler de vivienda insistentemente. Porque ellos no alquilan, solo venden pisos. Es su negocio, vender pisos y tratan de engañar asi a la gente, diciendo que se enriquecen "vertiginosamente" con el alquiler. Lo de la supuesta rentabilidad que dicen sacar, es un cuento chino para engañar para que les compres sus pisos.

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Donde más rentabilidad da es por que los precios están muy bajos, y a la que lo pasas a neto se queda en nada.
¿Lleida un 7.2%? Deben regalar los pisos, tengo unos amigos que han alquilado un piso de 3 habitaciones y ascensor en el centro por 300 y pico euros...
Si a eso le quitas los gastos se queda en nada.

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A los que estafaron con preferentes les prometieron (a) que sacarían un 10% y (b) que podrían retirar su dinero cuando quisieran, quizá no los primeros años, pero luego cuando quisieran...

Efectivamente, los primeros años les ingresaron un 10%, como en todo timo piramidal que se precie, efectivamente, durante los primeros años no lo pudieron sacar, y efectivamente, les estafaron a todos...

¿Comprar para alquilar que dan mucha rentabilidad pero luego tu dinero se queda ahí pillado? ¿Pero es que no aprendemos?

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Todo lo contrario ,, un piso es un activo tangible, las preferentes papelitos, yo decido comprar después de la quita en Chipre a los depositos

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La manida "excusa" del "son papelitos". Ya no vale, en la epoca de la burbuja se engaño a mucho ignorante con esa "tactica". Con eso engañaras a viejos incultos e iletrados y cada vez quedan menos.
Por esa regla de tres, tu deberias cobrar los alquileres en oro o comodities, dado que el dinero, tambien son papelitos en el banco.

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Todo el mundo habla de la rentabilidad neta de la vivienda descontando gastos, pero nadie habla de la rentabilidad "neta"del dinero, es decir descontando la inflación y los impuestos.

Si se analizan la inflación y los intereses de los últimos veinte años podemos ver que una vez descontados los impuesto la rentabilidad es prácticamente nula

Ejemplo
Meto 100€ en el banco me dan 3€ de interés, pago 0,6 de impuestos y como la inflación es del 2% tengo que reservar dos para mantener el valor del capital constante es decir me quedan 0,4€ para gastar, rentabilidad neta del dinero 0,4%

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No deberíais engañar a la gente..................

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Pues vendo el mio, que entre unas u otras no veas, luego tooooodos los meses pendiente que no se rompa nada y temo mas que dejen al inquilino en paro que el mismo

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Rogelio que vida tan vacía debes de tener jajaja

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5% para el que compró hace 20 años un piso que sigue siendo un chollo y que todavía con la bajada cuesta el doble de lo que debería, con ayuda de la inflación se le pagaba sola la deuda. Se están cargando a la gente joven, normal que el rentismo improductivo de los pisitos vaya a su fin, no tenemos ni Pa pipas y los pisos no bajan lo que deberían...meter dinero en un piso es como una preferente, el día que lo quieras vender te va a tocar perder...

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