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El Supremo admite posible enriquecimiento injusto en las subastas de viviendas embargadas

Edificio del Tribunal Supremo
Gtres

El Tribunal Supremo ha dado una vuelta de tuerca a la jurisprudencia  que niega que haya enriquecimiento injusto de un banco cuando en subasta se adjudica una vivienda por la mitad de su valor. El Alto tribunal considera que si la posterior venta de la casa por el banco aflora una plusvalía relevante, entonces sí se podría admitir enriquecimiento injusto.

El caso juzgado por el Tribunal Supremo es el de un banco que se adjudicó en subasta, que quedó desierta, una vivienda por el 50% del valor de tasación. Al no quedar satisfecha toda la deuda que debía el hipotecado, el banco interpuso demanda contra el deudor reclamando la diferencia entre la deuda y el precio al que se adjudicó la casa.

El deudor hipotecado se opuso alegando que ya con la entrega de la vivienda la deuda debía quedar saldada, pues el valor de tasación había sido fijado por el propio banco entendiendo que cubría por entero la deuda derivada de la hipoteca. Por eso, el hipotecado entendía que la reclamación del banco constituía un abuso de derecho al pretender un enriquecimiento injusto.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda del banco pero negó el enriquecimiento injusto. Y posteriormente la Audiencia Provincial de Córdoba estimó el recurso de los demandados y consideró que la adjudicación de la vivienda por el 50% equivalía a una dación en pago. Sin embargo, el Tribunal Supremo recuerda que no se trata de una dación en pago, ya que se impone la responsabilidad patrimonial universal, que dice que el deudor deberá responder de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros (artículo 1.911 del Código Civil).

Además, el Alto Tribunal estima que la normativa vigente “no prevé la adjudicación de la vivienda por el importe total adeudado, garantizado con la hipoteca”, sino que permitía al banco quedarse con el bien por la mitad del valor de tasación (reformas posteriores aumentaron ese porcentaje al 60% y 70% en caso de vivienda habitual del deudor).

Así, la facultad del banco de reclamar al hipotecado la deuda hipotecaria aún no satisfecha con la adjudicación de la casa por el 50% del valor de tasación, «En principio, no podía considerarse un supuesto de enriquecimiento injustificado».

Pero ahora la Sala Primera del Tribunal Supremo dice que esa doctrina se debe matizar en supuestos en que la adjudicación al banco vaya seguida de una posterior venta por un precio muy superior al de adjudicación, que aflorara una plusvalía muy significativa, pues esto contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor de la plusvalía.

La Sala considera que esta matización encuentra amparo en las últimas reformas legales y, en concreto, en la actual redacción del art. 579 LEC, apartado 2, tras la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios.