Información sobre vivienda y economía

Los impuestos, el gran punto débil del alquiler con opción a compra

Gtres
Gtres
Autor: @RobertoArnaz

Cuando no se puede afrontar la compra de una vivienda de manera inmediata pero la perspectiva económica a medio plazo si haría posible la adquisición, el alquiler con opción a compra aparece como solución atractiva de acceder a la casa de tus sueños sin poner en peligro la economía familiar. Esta fórmula mixta suele repuntar en los años de incertidumbre económica, en los que la falta de financiación bancaria dificulta el proceso de compra.

Sin embargo, según apunta Pelayo de Salvador del despacho deSalvador Real Estate Lawyers, “el problemas de las modas, es que en muchas ocasiones no se reflexiona con suficiencia si se trata de la opción jurídica más aconsejable”. Según el abogado, “simplemente se usan porque todo el mundo la usa y la ceguera económica únicamente permite ver las ventajas, pero no los riesgos”.

En el caso del alquiler con opción de compra uno de sus puntos débiles es el tratamiento fiscal que se le aplica. Esta fórmula está compuesta por dos contratos conexos: el de arrendamiento y el de la opción de compra, cada uno de ellos con su propia tributación. 

Tributación del arrendamiento

El contrato de arrendamiento es un negocio jurídico que también está sujeto a ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). En este caso, este impuesto no se paga por transmisión, pese al nombre, sino por cualquier adquisición de cualquier bien o derecho, como puede ser el derecho de uso de la vivienda por parte del inquilino. Esto es siempre que no se trate de un local de negocio u oficinas o despachos, arrendamientos que están sujetos a IVA.

En los arrendamientos, el arrendatario tiene obligación de liquidar el impuesto por ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato. “Si no lo hace, el arrendador es responsable subsidiario”, apunta de Salvador. Sin embargo, su aplicación en el alquiler es tan desconocida que apenas se paga y las comunidades autónomas tampoco lo reclaman, de momento.

Además, tampoco hay que olvidar que los arrendamientos están sujetos a IRPF. En este sentido, el arrendatario tiene obligación legal de incluir en su declaración de la renta la referencia catastral de la vivienda que ocupa.

Tributación de la opción de compra

Por su parte, el contrato de opción de compra también tendrá su propia tributación en ITP, ya que de conformidad con el artículo 14.2 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que afirma que “las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos”.

Según apuntan los expertos, “dado que la compraventa de vivienda de segunda mano es un contrato sujeto a ITP, la opción de compra estará igualmente sujeto al ITP, siendo la base imponible el precio pagado por la opción”. En caso de que no se hubiera fijado importe alguno o éste fuera menor al 5% del precio de ejercicio de la opción, se tomará este 5% como base imponible.

El obligado al pago de este impuesto es el arrendatario-optante, y tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma, que van desde el 6% hasta el 10%.

El principal problema de la tributación de la opción de compra es para el arrendador, puesto que el importe percibido en concepto de prima de la opción se integra en la base imponible general del IRPF, lo que puede hacer incrementar notablemente el tipo medio del gravamen hasta el punto de, como advierte Pelayo de Salvador, “puede llegar a tributar al tipo máximo vigente”.

Cuando se firma una opción de compra y se ejercita en ese mismo año, no hay problemas a efectos fiscales, puesto que es posible justificar que la totalidad del importe corresponde a la operación de compraventa todo el importe percibido se integra en la base imponible del ahorro, para el cálculo de la ganancia patrimonial que la venta ha generado.

Como consecuencia de ello, a la hora de valorar la firma de un alquiler con opción de compra es necesario que el arrendador valore cuidadosamente todos los extremos, desde la conveniencia jurídica del negocio, hasta la tributación que va asociada al acto ya que, como reconoce de Salvador citando a Benjamin Franklin, “en este mundo sólo hay dos cosas seguras: la muerte y pagar impuestos”.