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Cómo es la nueva ley de vivienda de Macron que tiene en contra a propietarios e inquilinos

Autor: Chapu Apaolaza (colaborador de idealista news)

Se ha aprobado en el Senado la Ley Elan con la que el Gobierno francés pretende un sector menos complejo y regulado para “construir más, mejor y más barato”.

El calado de la reforma de la vivienda en Francia que ha puesto en marcha el gobierno de Emmanuel Macron se explica con las cifras. A la gran reforma del presidente francés -su ejecutivo prefiere llamarles transformación- se presentaron más de tres mil enmiendas para 66 artículos y las dos cámaras han protagonizado en torno a la norma una batalla encarnizada de discursos y negociaciones a cara de perro que ha durado 18 días.

Se aprobó el 12 de junio en la Asamblea nacional y el Senado acaba de aceptar un texto modificado a la espera de que en septiembre una comisión mixta de las dos cámaras acuerde una versión en común y definitiva. Un desmantelamiento de lo público, una simplificación normativa, una racionalización del sector... Sigue sin existir un acuerdo entre los franceses sobre lo que significa la Ley Elan que el ministro del ramo Jacques Mézard ha definido como una herramienta para “construir más, mejor y más barato”. Estos son algunos de los puntos de la norma.

Más venta de viviendas de alquiler social

Francia es un gigante de la vivienda de alquiler social. Para comprender las magnitudes basta esta comparación: en España el 1% del parque de viviendas es de este tipo. En Francia, el 17%  y el 22% en París. Emmanuel Macron se ha propuesto que esas viviendas circulen y para ello pretende agilizar su venta a los inquilinos hasta conseguir que estos compren 40.000 viviendas al año. En 2017 se vendieron 8.000, un 0,2% del parque inmobiliario. El Gobierno busca desprenderse del 1% cada año.

Para la oposición, este es un intento claro de privatización del sistema y encuentran que la idea es poco sostenible políticamente en zonas calientes con precios altos como París donde la lista de espera es aún alta. Se calcula que en la capital francesa más de 200.000 familias aguardan para entrar a vivir en uno de estos pisos. En realidad, lo que pretende el gobierno es financiar el recorte en el gasto del Estado en esta partida, que es el más cuantioso en todo el presupuesto de Vivienda.

Algunos inquilinos intuyen en la medida una oportunidad de convertirse en propietarios y además acceder a un margen de negocio en el caso de volver a poner esa vivienda en el mercado de compraventa. Se calcula que esos pisos se pueden adquirir entre un 20 y un 30% por debajo del precio de mercado, pero ¿se pueden vender? Al margen de los detalles y las enmiendas de la Cámara Alta, existen algunas condiciones.

El comprador no podrá vender la casa en cinco años y en ese tiempo se compromete a no alquilarla. Tampoco se podrá comprar cualquier vivienda, puesto que volarían las del centro de ciudades con precios al alza como París . A la espera de ver cómo se aplica la norma, cabe la posibilidad de establecer planes quinquenales de venta con cuotas por zonas.

La oposición ha criticado duramente esta idea de desprenderse de viviendas de alquiler social sin que se hayan alcanzado el porcentaje de viviendas sociales aprobadas por ley para cada comuna. En la ley SRU de Solidaridad y Renovación Urbanas de 2001 modificada en 2006, Francia se había propuesto que las viviendas de alquiler social representaran un 25% de todas las áreas. En París aún representan el 22%. La ley contempla que los pisos vendidos sigan figurando como vivienda social en este cómputo durante diez años.

Sí a los techos del alquiler

En 2014, Francia aprobó la Ley Alur que permitía techar los precios de alquileres en zonas donde habían aumentado mucho. La medida se puso en marcha en algunas zonas de París y fijaba los precios por zonas. Una comisión decidía cuál era el precio de mercado para las viviendas en cada inmueble en función de sus características y su situación y en menor medida de otras variables como la cercyo no eanía a las redes de transporte, la luminosidad de la vivienda o las vistas. El alquiler de cada casa estaba fijado por ley dentro de una horquilla. Alur consistía en que no se podía firmar un nuevo contrato de alquiler que estuviera más de un 20% por encima de ese precio ni un 30% por debajo. Básicamente, el gobierno intervino los alquileres.

Esta medida encontró dificultades importantes en su aplicación y una oposición numantina en los propietarios de inmuebles, que terminaron por tumbar la medida en los tribunales. Encontraron una grieta en el proyecto: se aplicaba en París y en Lille de manera experimental y los jueces entendieron que tenía que aplicarse en todo el territorio, así que paralizaron Alur. En Elan, Macron acaba de resucitar la norma y permite que se ponga en marcha de manera experimental, con lo que volverán a techarse los alquileres en París y otras ciudades.

Menos pisos adaptados

Actualmente, todos los pisos de alquiler social deben llegar al mercado adaptados para personas con discapacidad. Con la nueva ley, el porcentaje se reduce al 30% (un 10% en la primera versión aprobada en la Asamblea Nacional), lo que ha puesto en pie de guerra a las asociaciones a favor de la accesibilidad. El gobierno aclara que se trata de una medida para reducir los costes y que todos los pisos se construirán para que puedan ser adaptados con obras sencillas si así lo requiere el inquilino, pero no a priori.

Nuevo alquiler de movilidad sin fianza

 Hasta ahora, solo los pisos amueblados podían alquilarse con un contrato menor de diez años. La Ley Elan introduce una excepción: los contratos de movilidad podrán firmarse por meses, con un máximo de diez. Son estancias más cortas en las que el inquilino tendrá que justificar que es estudiante, persona en prácticas o que se encuentra en una misión temporal de trabajo. A cambio, el inquilino no debe aportar fianza. Macron pretende dinamizar el alquiler para personas sin muchos recursos y favorecer un nuevo tipo de mercado.

Un pacto con AirBNB

Una de las grandes negociaciones asociadas a la Ley Elan se ha mantenido entre el gobierno y las plataformas de alquiler turístico. Macron pretendía en un principio reducir a 90 el máximo de días que una vivienda podía alquilarse en AirBNB o empresas similares. Al final, el limite es de 120 días al año y a cambio, las plataformas se comprometen a bloquear los anuncios que pasen ese límite y a cotejar los datos con otras plataformas para evitar la picaresca.

Revisión de la Ley de Costas

Una de las medidas más polémicas de la Ley Elan es la revisión de la Ley de Costas que ha hecho el ejecutivo galo. La norma contempla que se puedan ‘rellenar’ huecos sin urbanizar entre zonas urbanizadas dentro de áreas de protección, como por ejemplo una parcela sin construir entre dos parcelas.

Los ecologistas creen que Macron abrirá la puerta al desmantelamiento de la Ley de Costas. La norma preveía reurbanizar áreas sin construir -entre áreas ya construidas- equipamientos para mejorar el espacio. El combate parlamentario fue duro y largo en este punto y el Gobierno tuvo que apearse de gran parte del contenido de la Ley. En adelante, no se podrá urbanizar de ninguna manera a 100 metros de la costa ni en zonas sensibles de la ribera, con la excepción de equipamiento de interpretación del medio marino.