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El alquiler en Andorra, sin cambios tras la regulación: congelar el precio no ha mejorado el mercado

Wikimedia commons
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El precio del alquiler trae de cabeza a la mayoría de los ayuntamientos de las principales ciudades de España. A pesar de que el Gobierno puso en marcha un Real Decreto de medidas urgentes en abril y después de intentos individuales limitar el precio de los alquileres como es el caso de Barcelona, los precios han ido al alza.

A principios de años, el Gobierno andorrano anunció un paquete de medidas que tenían por objetivo mejorar la capacidad adquisitiva de los ciudadanos. Una de ellas, una de las medidas aprobadas fue prorrogar un año todos los contratos de arrendamiento que vencieran durante 2019, de manera que solo se pudiera incrementar el precio en función del IPC. La prórroga no tiene efecto cuando exista un acuerdo entre las dos partes por un nuevo contrato.

Según Jordi Tapies, encargado del mercado de Andorra de Lucas Fox, “la congelación del precio tuvo poca afectación en los precios del mercado, ya que la medida se tomó cuando los precios ya se habían encarecido y llegado a unos niveles altos de difícil incremento”.  “Dentro del mismo paquete de medidas hay otras como el no poder rescindir contratos en su último año y la obligatoriedad de prolongarlos por un año más como mínimo, que pueden haber tenido incluso más incidencia sobre los propietarios que la congelación de subidas en los inquilinos”.

El Ejecutivo llevó a cabo esta medida con la intención de buscar una solución para dar respuesta a aquellas personas que ya hubieran sufrido un incremento exagerado en el precio del alquiler. Esta decisión, además, tenía como objetivo dar tiempo hasta que se terminara el análisis de los datos sobre la situación del mercado de la vivienda y sobre el número de pisos vacíos, y hasta que se observen los primeros efectos de las medidas del Proyecto de Ley de Medidas Urgentes para el Arrendamiento de Viviendas.

“Estas medidas no han marcado diferencia en la oferta, que ya era escasa antes de las medidas, y por lo tanto la oferta es parecida o incluso ha aumentado ya que algunos propietarios viendo el auge del alquiler han decidido reformar y poner al mercado viviendas reformadas -explica el propietario de una agencia inmobiliaria de Andorra- y eso va en contra del objetivo de congelar los precios, ya que al incorporar estos pisos al mercado como nuevo producto el precio no está regulado y pueden poner el precio que consideren rentable para ellos”, afirma Tapies.

No obstante, la mayoría de los profesionales del sector en Andorra siguen sin ver con buenos ojos que la Administración pública interfiera en el sector privado. “Todo lo que son regulaciones que influyan sobre la capacidad de cualquier propietario o empresa a tomar su política de decisión de precios no beneficia el negocio”, sostiene el experto de Lucas Fox, quien añade que “pueden tener una razón de peso, como es un descontrol del precio del alquiler, pero este tipo de regulaciones hacen que nuevos propietarios no quieran poner nuevo producto en el mercado por la incertidumbre que les pueda causar”.

Por su parte, Narcis Socías, consejero delegado de Finques 3 Cases, opina que “es una medida que no ha tenido apenas impacto: ha servido para salir del paso, sin más. No hemos notado una mejora en el mercado en cuanto a precios, y la oferta ha aumentado ya que la demanda es cada vez mayor”. Socías también coincide con Tapies en afirmar que “tiene un mayor impacto en el propietario que en el inquilino”.

Por su parte, el Gobierno andorrano asegura que las medidas puestas en marcha sí han funcionado como esperaban. Victor Filloy, ministro de Asuntos Sociales, Vivienda y Juventud de Andorra, ha explicado que la puesta en marcha de la Ley de medidas urgentes relativas al arrendamiento de vivienda ha dado sus frutos y ha servido para estabilizar la situación y frenar el aumento del precio de la vivienda.

Además, ha seguido haciendo hincapié en los posibles problemas de acceso a la vivienda de los jóvenes del país planteando diferentes acciones a corto y medio plazo, como la creación de ayudas para la emancipación de jóvenes, al tiempo que se llevará a cabo una revisión de la periodicidad de pago de la ayuda a la vivienda.

Para las acciones a corto plazo (menos de 1 año), Andorra tiene previsto impulsar nuevas colaboraciones a nivel de vivienda así como la creación del Instituto de la Vivienda y una Mesa de la Vivienda, que empezará a operar en septiembre y está constituida por altos cargos del Gobierno, el Defensor del Pueblo y miembros de entidades privadas como la patronal financiera Andorran Banking, la Asociación de Propietarios de Bienes Inmuebles, la Asociación de Contratistas de Obra de Andorra, el Colegio de Agentes y Gestores Inmobiliarios de Andorra, la Asociación de Propietarios de Bienes Inmuebles y la Asociación de Empresas de Alojamiento Turístico. También forman parte entidades públicas como Cáritas Andorrana.

Otras de las medidas que el Gobierno está negociando es un convenio con el Andorran Banking para que ceda las viviendas que tiene en propiedad al Gobierno, para que se puedan destinar a personas en situación de vulnerabilidad. Igualmente, se han incrementado las viviendas sociales gestionadas por el Gobierno, con previsión de llegar a las 52 en la próxima legislatura, y también se han flexibilizado los requisitos para acceder a las ayudas a la vivienda de alquiler y se ha incrementado la partida prevista para 2019.

Berlín y París o el fracaso global de limitar el precio

El control de los precios del alquiler es un objetivo que no entiende de fronteras. Grandes ciudades como Berlín o París también han intentado meter en vereda el mercado del arrendamiento, aunque sin demasiado éxito.

En la capital alemana, por ejemplo, ya tomó medidas en 2015. Su limitación se basaba en limitar las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona en las zonas denominadas “tensas” y en aquellas viviendas que no hubieran sido reformadas o estuvieran vacías. Pero partidos de la oposición, organizaciones sin ánimo de lucro y la Federación Alemana de Inquilinos constataron que los planes no habían dado sus frutos. De hecho, la Audiencia de Berlín incluso puso en duda su constitucionalidad y el caso llegó al Tribunal Constitucional federal.

Pero ahí no quedaron los intentos. Reciententemente, se ha conocido que ultima una nueva estrategia para controlar los precios. El Gobierno de la ciudad-estado, una de las mas azotadas por el "boom" alemán del ladrillo, planea congelar los alquileres cinco años a partir del año que viene. Las asociaciones que presionaban para que la coalición de izquierdas en el poder tomase medidas aplauden el plan. Pero la oposición, el Gobierno central y el sector privado han recibido la propuesta con duras críticas.

La Ciudad de la Luz también empezó a intervenir el mercado en 2015 con la ‘ley Alur’, una norma que impedía poner un piso en alquiler a un precio un 30% más barato o un 20% más caro, y que tenía en cuenta en los cálculos variables como el tipo de vivienda, su ubicación, su amplitud o su mobiliario. Sin embargo, los tribunales tribunales suspendieron su aplicación en 2017. Pero la ciudad no se ha dado por vencida y en las últimas semanas ha vuelto a la carga: la nueva normativa impide al propietario, por regla general, establecer un precio superior en un 20% al nivel de referencia, que es diferente en cada uno de los 80 barrios parisinos. Este cambio solo afectará a los nuevos contratos, según la agencia EFE.

Otro caso bien diferente es el que ha protagonizado Portugal, donde la apuesta ha sido promover incentivos a los propietarios para que abaraten los alquileres y saquen más viviendas al mercado.