Quién cubre los daños en el local u oficina si el inquilino está en concurso de acreedores

La Audiencia Provincial de Valencia en una sentencia reciente clarifica quién es responsable de los daños y perjuicios causados a la propiedad del local u oficina derivados del mal uso del inmueble por parte de la empresa inquilina que entra en concurso de acreedores. Establece que es responsable el administrador concursal del inquilino.

La declaración de concurso de acreedores por parte de la sociedad inquilina de un inmueble es más habitual de lo que se cree. Y en ocasiones el deber de conservar el inmueble en el mismo estado en que se le entregó al inquilino no siempre se cumple. De hecho, la normativa concursal permite al juez acordar la continuación del contrato de arrendamiento, aunque existes suficientes motivos para darlo por finalizado, como son los impagos o incumplimientos por parte del inquilino. Esto es debido a que el juez puede entender que mantener el contrato de alquiler en vigor puede facilitar al inquilino deudor el pago ordenado a sus acreedores.

Ahora la Audiencia Provincia de Valencia estima que la administración concursal de la empresa inquilina es responsable de los daños y perjuicios causados al propietario del local u oficina siempre y cuando sean derivados de una actitud negligente, tal y como subraya Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

En el caso enjuiciado, la empresa inquilina se declaró en concurso de acreedores pocos meses antes de que el contrato de alquiler expirara y se negó a abandonar el local una vez finalizada la relación arrendaticia. “Con dicha maniobra la inquilina perseguía que el juzgado le permitiera prolongar el contrato, en interés del concurso, para seguir explotando el inmueble pagando una renta de alquiler muy inferior a la de mercado”, señala Salcedo. Los propietarios interpusieron un incidente concursal de desahucio. El juzgado estimó el desahucio por haber expirado el contrato, pero al entrar en el inmueble, se constataron graves desperfectos en el local.

El dueño reclamó esos daños a la empresa inquilina, junto con las rentas dejadas de ingresar tras la expiración del contrato, mediante demanda incidental que le condenó al pago de los mismos, aunque los propietarios no vieron satisfechos dichos importes en el seno del concurso.

Por último, al amparo del artículo 36 de la Ley Concursal, “se interpuso demanda incidental en ejercicio de las acciones de responsabilidad individual y colectiva contra los administradores concursales y su aseguradora (por la cobertura de responsabilidad civil), para procurar el resarcimiento de los daños ocasionados a la propiedad. Demanda que fue desestimada por el juzgado de lo mercantil al considerar que la administración concursal no había incurrido en dolo o negligencia merecedora de responder por los daños inferidos en el local. Resolución frente a la que se formuló recurso de apelación por los propietarios ante la Audiencia Provincial de Valencia”, señala Salvador Salcedo.

La Audiencia Provincial estima que la administración concursal fue responsable del comportamiento del gerente de la sociedad inquilina, en cuanto a los desperfectos ocasionados por la inapropiada forma en que éste retiró diversos elementos del local, que se arrancaron con la deliberada intención de generar un perjuicio a la propiedad.

Por ello, la Sala considera que la administración concursal es responsable de los daños y perjuicios causados a la propiedad derivados de su negligencia. Eso sí, lo que no discute es la cobertura y responsabilidad de la aseguradora codemandada. Por lo cual el recurso se estima parcialmente y condena solidariamente a la administración concursal ya la aseguradora a pagar los desperfectos, así como parte de las rentas impagadas tras la expiración del contrato de arrendamiento.