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La promotora de mi casa está en concurso de acreedores: cómo me afecta y qué puedo hacer

Pixabay
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Autor: Redacción

Cientos de promotoras y constructoras han quebrado en España en los últimos años, dejando tras de sí impagos a proveedores, edificios a medio terminar y familias sin la casa de sus sueños.

Según los datos del Colegio de Registradores, entre 2008 y 2013, los peores momentos de la crisis, las empresas ligadas al ladrillo suponían más del 40% de los concursos de acreedores, aunque su peso actual se reduce hasta el 25%. Esto significa que, aunque el sector inmobiliario hace tiempo que dejó atrás la crisis, todavía se están produciendo situaciones de este tipo.

A mediados de julio, sin ir más lejos, la madrileña Oproler decidió solicitar voluntariamente el concurso, ahogada por el aumento de los costes de construcción y las deudas a sus contratistas. Su delicada situación ha dejado en ‘stand by’ más de 660 viviendas en Madrid capital y alrededores (Boadilla del Monte, Las Rozas, Torrelodones, Colmenar Viejo...), incluyendo bloques de pisos y casas unifamiliares.

Llegado el caso, ¿qué implicaciones tiene para el comprador de una vivienda? ¿Puede recuperar el dinero? ¿Qué debe tener en cuenta si decide seguir adelante con la compra? ¿Qué documentación necesita? ¿Quién se hace cargo de los posibles desperfectos que tenga el inmueble? Recurrimos a la Asociación de Promotores de Madrid (ASPRIMA) y la firma especializada en crisis empresariales y reestructuraciones financieras Prada Gayoso para repasar algunas cuestiones prácticas:

1. Qué supone el concurso de acreedores

Francisco Prada, socio fundador de Prada Gayoso, explica a idealista/news que el concurso de acreedores es una institución legal, cuya finalidad es ayudar a buscar soluciones a la situación de una empresa (o un particular) que no puede pagar sus deudas. Se trata de un proceso que se tramita en un Juzgado de lo Mercantil, de los que existen en todas las capitales de provincia y algunas otras ciudades importantes como Vigo, Gijón o Elche.

El concurso existe desde que el Juez lo declara, y al hacerlo nombra a un abogado,  economista o a una sociedad con este tipo de profesionales, como “administrador concursal” que debe controlar las actividades y operaciones del deudor, conceder o denegar autorizaciones, y emitir un informe detallado sobre las causas que llevaron a esa situación. También es el encargado de analizar su viabilidad futura, y controlar dos documentos relevantes: por un lado, el inventariode todos los bienes y derechos con los que cuenta el deudor; y, por otro, la lista de acreedores (personas y entidades) a las que se debe dinero, el importe adeudado y la clasificación en función de la preferencia de cobro. 

El proceso culmina con la aprobación de un convenio que establece las nuevas condiciones de pago de las deudas, normalmente aplicando un cierto porcentaje de “quita” o rebaja y estableciendo además una “espera” en forma de plazos generalmente anuales (hasta un máximo de 10 años) en los que se va pagando a cada acreedor. También puede culminar con la liquidación de los bienes y derechos por el administrador concursal para con su producto pagar a los acreedores por el orden de preferencia que marca la ley y hasta donde llegue.

Si el concurso termina por liquidación, se investigan más a fondo las causas dando lugar a la “calificación” que termina declarando el proceso “fortuito” si no se aprecian responsabilidades o “culpable” en otro caso, pudiendo entonces condenarse a los gestores o administradores a pagar con su patrimonio personal lo que los acreedores no hayan cobrado de otra forma.

2. ¿Es posible recuperar el dinero?

La firma especializada en crisis empresariales y reestructuraciones aclara que el concurso del promotor suele ir acompañado de retrasos en la entrega de viviendas, o provocarlos, y esto puede justificar la decisión del comprador de resolver el contrato a causa del incumplimiento del promotor; por esta vía, y a través del aval bancario o de compañía de seguros garantizando la devolución de las cantidades entregadas con sus intereses que todo promotor ha debido entregar en el momento del contrato al comprador de vivienda con algunas variaciones entre comunidades autónomas, puede conseguirse recuperar fácilmente el dinero anticipado. Esto implica renunciar a la vivienda, pero recuperar lo pagado.

Para ello, conviene recopilar con la mayor brevedad posible toda la documentación sobre contratos, justificantes de cantidades entregadas para la compra de la vivienda, certificados y las pólizas del seguro de caución suscritas para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

3. Qué pasa si no quiero renunciar a la vivienda

Es habitual que el comprador que ya ha aportado una importante suma de dinero quiera seguir con el proceso y descarte renunciar a la vivienda. En este caso, y aunque el concurso de acreedores de la constructora puede afectar a los tiempos de entrega y es probable que haya retrasos, no lo hará sobre el producto final.

Según recuerda Daniel Cuervo, director gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), “en una obra, las disposiciones sobre el préstamo firmado por la promotora para atender los pagos a los distintos intervinientes en la construcción se van produciendo a medida que la obra va avanzando, y son controlados por una dirección técnica propia (compuesta por el arquitecto y el aparejador de la promotora) y por una empresa externa –Project Monitoring- que hace un seguimiento integral e independiente al de la promotora para un mayor control. La suma de estos controles hace que, en el caso de concurso por parte de la constructora, ésta pueda ser sustituida por otra que continuaría donde la anterior lo dejó sin menoscabo de las calidades de la misma”.

Ahora bien, el comprador debe seguir pagando si todavía tiene cantidades pendientes (habitualmente, es necesario aportar en torno al 20% del precio de la vivienda). Como señala el socio fundador de Prada Gayoso, los compradores que no quieran renunciar a la vivienda comprada y todavía tienen cantidades pendientes de pago, “deben seguir haciendo los pagos comprometidos mientras se tramite el concurso, siempre con conocimiento del administrador concursal, a quien no estará de más enviarle con cada pago el correspondiente justificante”. Por tanto, el promotor en concurso les debe la terminación y entrega de la vivienda, mientras que el consumidor debe abonar el importe acordado.

4. Quién se hace cargo de los desperfectos

Si la vivienda ya está escriturada a nuestro nombre, tenemos, dependiendo del defecto del que se trate, tres plazos de garantía de los que el responsable último es el promotor, por lo que el concurso de la constructora no nos afectaría en ningún caso.

La primera hace referencia a los elementos estructurales como cimentaciones y estructuras, y tiene una vigencia de 10 años. Se trata del conocido ‘Seguro Decenal’ y es el promotor quien obligatoriamente lo contrata y paga previamente a la transmisión de las viviendas, tal y como establece la Ley de Ordenación de la Edificación.

La segunda garantía se refiere a vicios que afecten a la habitabilidad del edificio, es decir, vicios ocultos de instalaciones, humedades…, y actúa por el plazo de tres años desde la entrega de la vivienda.

Por último, existe una garantía anual sobre defectos de ejecución que afecten a la terminación y acabado, que son las más habituales.

Para hacer frente a todo ello, y para asegurarse de que la constructora cumple con sus compromisos, el promotor retiene a la constructora durante la obra parte de sus honorarios, para, entre otras cosas, cubrir un hipotético caso de insolvencia de la constructora y efectuar los arreglos postventa contra las cantidades retenidas.

5. Qué pasaría en el peor caso

El peor de los escenarios sería que el inmueble se quede a medio construir. En este sentido, el director gerente de ASPRIMA recuerda que, en caso de que la obra quedase inacabada, deberíamos remitirnos al contrato de compraventa, que incluye unas cláusulas muy claras de fecha de entrega. En caso de no cumplirse, llevan aparejada la ejecución de los avales emitidos por la entidad bancaria y, por tanto, la devolución de todas las cantidades entregadas. Esta sería la solución más extrema y menos probable, ya que tanto la promotora como el banco tienen interés -y la necesidad- de que el proyecto llegue a buen fin.

Por último, desde Prada Gayoso recomiendan buscar asesoramiento en materia concursal y en grupos de afectados en situaciones similares, ya que con frecuencia surgen complicaciones en los procesos concursales.