Información sobre vivienda y economía

Las 5 cuestiones a tener en cuenta si compras una casa usada a una empresa o a un banco

Aspectos como asegurarse que el vendedor es representante de la compañía o saber qué impuestos toca pagar

Chalets Altos de los Fresnos en Boadilla, Aedas Homes / Aedas
Chalets Altos de los Fresnos en Boadilla, Aedas Homes / Aedas
Autor: Redacción

Aunque las ventas de casas se han ralentizado en los últimos meses, debido a la nueva Ley hipotecaria y la desaceleración económica, el último trimestre del año suele ser un buen periodo para comprar una vivienda. Y si adquieres un piso a una empresa es importante que tengas en cuenta aspectos, como asegurarse que el vendedor es representante de la compañía o saber qué impuestos toca pagar.

El despacho de abogados Ático Jurídico detalla a continuación los aspectos clave:

Comprobar que el vendedor es el representante de la empresa

La Ley atribuye la representación de la sociedad al administrador en función de cómo se determine en los estatutos. Pero la empresa también puede otorgar poderes de representación a personas con la consideración de aperados.

El consejo que ofrece el despacho de abogados es que antes de la firma del contrato de compraventa privado, el comprador revise los estatutos de la sociedad, la escritura de nombramiento de administrador o la de apoderamiento, para verificar que la empresa está válidamente representada. También se puede solicitar una nota al registro mercantil para comprobar que el administrador sigue ostentando su cargo.

Comprobar que hay acuerdo de los socios para vender el piso

Para vender una vivienda considerada activo esencial es necesario que los socios lo hayan acordado en junta general. Tiene tal consideración la vivienda cuyo importe supere el 25% del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado por la mercantil, una exigencia que se introdujo en la Ley de Sociedades de Capital, tras la reforma del año 2014. Además, al margen del valor cuantitativo y aunque el valor no supere el 25% del total de bienes de la sociedad, el inmueble puede tener la consideración de activo esencial para poder venderse.

Ático Jurídico recomienda que antes de firmar se solicite la información a la empresa o que se solicite a la entidad vendedora un certificado dejando constancia que el inmueble que se va a trasmitir no es un activo esencial. 

Entrega de arras a la compañía

La firma de un contrato privado de compraventa con entrega de dinero en concepto de arras penitenciales es una fórmula frecuente, aunque no garantiza al comprador que la operación se realice. La sociedad vendedora puede vender el piso a otra persona, pero, a cambio, deberá devolver al comprador por duplicado las arras que le entregó. En caso de que la empresa no le entregase las arras por duplicado y se declarara insolvente, el comprador podría perder el piso y el dinero, teniendo que reclamar la devolución de las cantidades entregadas frente a una sociedad insolvente.

Ático Jurídico señala que es posible evitar este riesgo, formalizando directamente la compraventa ante notario. Si dicha opción no es posible, el comprador puede averiguar en el registro mercantil si la empresa que vende es solvente o tiene otros bienes. También cabría la posibilidad de firmar el contrato privado dejando en depósito un cheque por el importe de las arras, en la notaría donde esté prevista la firma de escritura.

El acta de titularidad real de la sociedad vendedora

Esto significa que aquellos socios con más de un 25% de participación en la sociedad vendedora deben identificarse obligatoriamente para formalizar la compraventa. Las sociedades creadas después del año 2010 en que entró en vigor la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales, ya incorporan en su escritura de constitución el acta de titularidad real. Si la sociedad vendedora es anterior, será necesario disponer del acta que debe formalizarse ante notario. Dicha acta de titularidad real se consigue fácilmente en notaría.

Los impuestos a pagar

De primeras, el impuesto que deberá pagar el comprador por la compra de la casa es el IVA del 10% en caso de que la vivienda sea nueva (y del 4% si la vivienda es de protección oficial de régimen especial o de promoción pública). Y si lo que se compra es un local comercial o una oficina nueva, el tipo impositivo del IVA es del 21%.

Pero si es de segunda mano, la transmisión estará exenta de IVA y entonces deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO). 

Eso sí, si el que compra es un empresario o profesional en ejercicio de su actividad, y tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA, es posible renunciar a la exención de este impuesto. Con ello conseguirá que la compra tribute por IVA en lugar de TPO, y de esta forma podrá luego deducirse el impuesto pagado, tal y como recuerda Ático Jurídico. En caso de que el comprador tenga que pagar el IVA, será él mismo el encargado de ingresarlo en Hacienda, es decir, no será el vendedor (por la conocida como “inversión del sujeto pasivo”, contemplado en el artículo 84.1.2.e de la Ley 37/1992).

Si el comprador tuviese derecho a deducir el IVA, en la declaración que presente ingresará por un lado el IVA de la compra, y por otro lado se lo deducirá, obteniéndose así la neutralidad del impuesto, tal y como recuerdan desde Ático Jurídico.