Quién paga las reparaciones por filtraciones y humedades en las terrazas

Uno de los problemas más frecuentes en un piso es el de las filtraciones de agua desde los pisos superiores. A menudo ocurre que, por el descuido de un propietario o de todo el inmueble, el mal mantenimiento del edificio provoca filtraciones que, al extenderse, dañan también las propiedades de los demás. En general, el problema se plantea en las terrazas y balcones, es decir, en aquellas estructuras más expuestas a los agentes atmosféricos. ¿Quién paga los daños causados por las filtraciones de las terrazas?

Con la llegada del frío y las lluvias a los Administradores de Fincas Colegiados les van entrando avisos de filtraciones o deficiencias de impermeabilización, que afectarán a uno o más pisos de un edificio. Y aquí surge la duda de quién debe pagar las reparaciones que afectan a una terraza de uso privativo.

Las terrazas suelen formar parte, como elemento común, del edificio de la comunidad de propietarios, pero el uso exclusivo es del propietario de la vivienda. En caso de filtraciones o humedades, es importante determinar si son un elemento común o son una propiedad privada del dueño de la casa.

De hecho, el artículo 396 del Código Civil, tanto las terrazas como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio, así como los elementos estructurales, dentro de los cuales, se encuentran incluidos la capa de impermeabilización o tela asfáltica.

Por ejemplo, nos podemos encontrar con una terraza de uso común general: una terraza para tender o porque es la azotea o el tejado del edificio; o con una terraza de uso privativo: un ático o un patio de uso privativo de un propietario.

En caso de una terraza de uso común general, la responsabilidad de mantenimiento y reparación es de la comunidad de propietarios. En el caso de la terraza de uso privativo, la responsabilidad puede ser de la comunidad o del propietario.

Quién paga los daños en la terraza de uso privativo

Depende del daño causado. Dorado Administración de fincas señala varias casuísticas a tener encuenta:

• Problema de impermeabilización: si se trata de un defecto de la tela asfáltica por su deterioro normal, y tratándose de obras que afectan a la estructura y estanqueidad del edificio en su conjunto será la Comunidad la que deba acometer esta reparación, ya que se trata de un elemento común, ya que la terraza de uso privativo tiene la doble funcionalidad de terraza como tal, del propietario que la tiene asignada, como de cubierta del resto del edificio. En este sentido la Ley de Propiedad Horizontal establece en el artículo 10.1.a) que la comunidad de propietarios está obligada a realizar las obras de conservación necesarias, y ni siquiera es preciso que la junta de propietarios apruebe la realización de dichas obras, ya que basta con que cualquier propietario lo solicite para que las obras de conservación se tengan que hacer.
• Filtración por mal uso de la terraza: si la tela asfáltica estuviera deteriorada por un mal uso por parte del propietario, como por ejemplo el anclaje de una estructura para un toldo o similares que perfora la tela, deberá ser él quien debe pagar la reparación, tal y como se establece en el apartado a) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
• Daño del solado o baldosas de la terraza de uso exclusivo deterioradas por el uso habitual: es el propietario el que debe asumir la responsabilidad de arreglar este problema, pues el deterioro de ese suelo y la limpieza es una obligación que le atribuye el artículo b)9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
• Limpieza de sumideros: esto es esencial para evitar filtraciones y goteras en los pisos inferiores o agua embalsada, sobre todo cuando hay lluvias fuertes.

En resumen, el propietario que dada la ubicación de su vivienda tiene atribuido el uso privativo de la cubierta, deberá sufragar los gastos derivados de su mantenimiento ordinario por su uso pero no de los derivados de la reparación de la impermeabilización asfáltica al ser elementos de carácter estructural.

Desde Dorado Administración de Fincas señalan que en algunas comunidades de propietarios hay un sistema propio de contribución al gasto y que está incluido en los Estatutos, con lo que se reparten los gastos entre la propiedad de la terraza y la comunidad de vecinos. Estas fórmulas de reparto pueden ser variadas, puesto que cada Comunidad puede acordarla libremente.