Cooperativas de viviendas, también de lujo: todo lo que tienes que saber

Las cooperativas de viviendas han ido sumando adeptos en los últimos tiempos. El ahorro económico o tener más poder de decisión en el proceso y en el diseño son algunas de las cuestiones que hay que tener en cuenta en este tipo de acceso a la vivienda. idealista/news ha tenido la oportunidad de hablar con Juan Goñi, fundador de KLIC Arquitectos, que desvela los entresijos de este sector.

¿Qué es una cooperativa de viviendas?

Las cooperativas de viviendas son el equivalente a la autopromoción individual de casas unifamiliares, cuando se juntan varios propietarios para promover un edificio plurifamiliar que albergará sus futuras viviendas.

¿Está ganando popularidad esta opción?

La promoción común está en alto riesgo en los tiempos presentes, ya que la subida de los precios de la construcción y del suelo hacen que la vivienda a precios medios sea menos interesante para el promotor privado, que tiende a promover edificios de precios más altos para asegurarse la rentabilidad. 

Las cooperativas son una manera para aquellos particulares que deseen obtener una casa a precios intermedios, ya que elimina de la ecuación el beneficio del promotor y puede hacer viables operaciones que, aunque no generen beneficio, puedan soportar los gastos de la adquisición del suelo y los de la construcción, entre otros, obteniendo el producto final a precios más asequibles.

KLIC Arquitectos

¿Cómo se forma una cooperativa de viviendas?

Como en todo en esta vida, la clave son las personas. La semilla de una cooperativa de viviendas es una comunidad que desee emprender el camino para conseguir sus casas. 

Dichas personas constituyen la cooperativa, que es el instrumento jurídico con el que ejercen juntos de autopromotor. Primero deben buscar el suelo que permita construir las viviendas que necesitan, para más tarde contratar el proyecto y pedir la licencia de obra. En el momento en que dicha licencia esté concedida, y en caso de que existan viviendas vacantes, buscan los socios necesarios para las viviendas ofertadas. 

Una vez que se disponga de los socios necesarios, se pide el préstamo promotor que permitirá financiar la construcción. Tras la construcción del edificio y la primera ocupación del mismo, cada cooperativista tomará su vivienda. En todo el proceso la cooperativa podrá ser asesorada por una gestora para los trámites inmobiliarios, administrativos y técnicos que estén fuera de los conocimientos de los cooperativistas.

¿Cuenta como autopromoción?

Efectivamente, es autopromoción plurifamiliar, contando por ello con ventajas fiscales respecto de la promoción tradicional de viviendas.

¿Por qué decantarse por una cooperativa de viviendas?

Las cooperativas de viviendas eliminan de la ecuación de la promoción inmobiliaria el beneficio promotor, lo que genera un ahorro importante en el precio final de las viviendas. Además, es un instrumento muy regulado legalmente, en el que las cantidades entregadas a cuenta están avaladas. Por lo tanto, es una opción muy segura para la compra sobre plano.

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¿Qué problemas pueden surgir?

Las cooperativas de viviendas no están exentas de riesgos. Dichos riesgos son básicamente los derivados de la autopromoción. Los cooperativistas, agrupados en la cooperativa, son los autopromotores de las viviendas y están sujetos a los mismos riesgos que un promotor inmobiliario, como el aumento de los precios de construcción durante el proceso, la dilación de los plazos por burocracias administrativas y urbanísticas, la asunción de los riesgos derivados de la financiación, etc. 

Para evitar dichos riesgos, es conveniente estar asesorado por profesionales con experiencia en la promoción cooperativa, es decir, gestoras de reconocido prestigio, experiencia demostrable y profesionalidad.

¿Quién promueve una cooperativa de viviendas?

Normalmente, están promovidas por los propios cooperativistas, que constituyen la cooperativa para llevar a cabo la promoción. También es posible que las gestoras de cooperativas comiencen los procesos y busquen a los cooperativistas. En estos casos, los cooperativistas tienen que tener claro que a partir del momento en que se constituyen como cooperativa ellos son los dueños del destino de la misma, siendo la gestora un asesor que cobra por sus servicios de asesoría.

¿Quién puede entrar a una cooperativa?

Una cooperativa se constituye por sus socios fundadores. Posteriormente, y potestativamente, puede incluir a nuevos socios, conforme a lo que indiquen sus estatutos.

Es fundamental que los nuevos socios tengan la solvencia económica y financiera necesaria para asumir los compromisos de financiación que requiera la cooperativa. Deben estar suficientemente formados e informados de los mecanismos de funcionamiento de la misma, además de formar parte activa de la cooperativa, en su asamblea general y el resto de sus órganos rectores.

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¿Qué diferencia una cooperativa de una promoción?

Existen muchas diferencias entre una promoción al uso y una cooperativa. En las promociones al uso, las decisiones de diseño, de precio y de proceso se toman por parte del promotor de manera discrecional. En una cooperativa se toman por acuerdos entre sus cooperativistas. Esto genera diferencias sustanciales de:

• Diseño: Las viviendas suelen estar más personalizadas para el usuario final en el caso de las cooperativas, mientras que en la promoción tradicional tienden a ser viviendas más estandarizadas.
• Económico: Se elimina el beneficio promotor. Una cooperativa debe tener beneficio cero, es decir, sus gastos y sus ingresos deben estar acompasados. Esa ausencia de beneficio genera un producto inmobiliario más económico para los cooperativistas.
• Proceso: Mientras que las decisiones en una promoción tradicional las toma el promotor, las decisiones en una cooperativa deben de estar consensuadas. Esto hace que tome especial relevancia el proceso organizativo de toma de decisiones, para evitar retrasos en las mismas y asegurar una correcta participación.

¿Son posibles las cooperativas de viviendas de lujo?

Sí. Ponemos como ejemplo nuestra experiencia en el desarrollo de 11 viviendas de lujo en régimen de cooperativa en la zona del limonar bajo de Málaga, Sorolla 15-17, en la que hemos participado como arquitectos. Actualmente han comenzado las obras, que tendrán una duración total de 18 meses. Se han terminado las demoliciones y estamos en fase de cimentación y sótanos. Estas son algunas imágenes orientativas.

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