Gonzalo Bernardos: "El bono joven de alquiler es un derroche presupuestario"

El analista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos es profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y dirige el máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria en dicha institución. idealista/news le entrevista para conocer su opinión sobre la actual situación económica en España y en el mundo, cuáles son las previsiones para el próximo año y cómo está afectando la subida de tipos al inmobiliario.

La economía en España se ha convertido en una montaña rusa. ¿Cómo afecta esto al mercado inmobiliario?

Para el mercado inmobiliario, hasta el momento, la coyuntura económica ha sido óptima. Gran crecimiento económico, tipos de interés muy bajos, guerra hipotecaria, elevado incremento de la ocupación, pérdidas en la renta fija e importante riesgo en la renta variable.

Cuando la inflación sube, el mercado residencial suele quedar muy negativamente afectado por el aumento del tipo de interés. No obstante, cómo éste aún no ha subido, los primeros cinco meses del año han sido magníficos. Lo más previsible es que el resto del año sea menos bueno por la incertidumbre que genera en numerosas familias el elevado aumento de la inflación.

Se avecinaba un año turbulento por un escenario pospandémico y una guerra en curso… ¿en qué han quedado las previsiones y cómo estamos realmente?

Si no hubiera habido guerra, la OCDE estimaba que España crecería un 6,6% y sería uno de los países europeos en que más aumentaría el PIB. Según el anterior organismo internacional, la guerra hará que el crecimiento se quedé en el 4,1%. No obstante, seguiremos siendo una de las naciones avanzadas que más crezca.

En el actual ejercicio, tenemos dos grandes impulsores del PIB: un gran boom turístico y los fondos europeos. En el año anterior, los últimos únicamente aumentaron el PIB en tres décimas. En el actual ejercicio, la expectativa es que lo hagan casi un punto.

La situación mundial ha impactado en los tipos de interés, ¿cuánto cree que subirán?

Es una pregunta muy difícil de responder, pues el BCE es imprevisible. Es un banco central que lo hace muy mal, excepto bajo la presidencia de Draghi. En julio de 2008 aumentó los tipos de interés cuándo no había ningún motivo para hacerlo y repitió la jugada en 2011. Ha tenido que subir la tasa de inflación de la zona euro al 8,1% para que anuncie que los empezará a incrementar en julio. Lo había de haber hecho a finales del pasado ejercicio.

Si el BCE actuará de manera lógica, el Euribor a un año en diciembre de 2022 debería superar por poco el 1% y en el mismo mes de 2023 situarse alrededor del 2%.

¿Cómo será el impacto que ejercerá esta subida en las familias?

A los rentistas, les beneficiará. En cambio, a los endeudados a tipos de interés variable, les perjudicará. En general, hará que la economía crezca menos, pues reducirá el dinero en circulación y la demanda de bienes y servicios. Por tanto, el crecimiento del PIB y la creación de empleo serán inferiores a lo esperado.

No obstante, para el mercado inmobiliario, la subida de los tipos de interés equivale a gloria bendita, siempre que sea moderada. El mercado va demasiado bien y hay un importante peligro que el boom se convierta en burbuja, especialmente en Madrid, Palma, Málaga y Barcelona.

En cuanto a la economía doméstica, ¿cree que es un buen momento para cambiarse a una hipoteca fija teniendo en cuenta que la mayoría de los bancos ya sitúan el tipo de interés por encima del 2%?

Los que aún tienen un préstamo a tipo de interés variable, y les quedan más de cinco años para finalizar la vida de su hipoteca, han llegado tarde. Deberían haber hecho el cambio a finales del año pasado. No obstante, aún están a tiempo de conseguir una cuyo tipo de interés esté por debajo del 2%, si tienen una gran vinculación con el banco.

A pesar de ello, una hipoteca fija, incluso a un tipo de interés del 2,5%, es mejor ahora que una variable. Un dato lo dice todo: en un período normal de la política monetaria europea (1999 – 2007) la media del Euribor a un año se situó en un 3,39%. Si en los próximos años, dicho valor vuelve a darse la mayoría de los nuevos endeudados a tipo variable pagará mensualmente como mínimo un 4,39%.

Esto solo hace que empeorar uno de los escenarios más preocupantes que hay en España, que es el acceso a la vivienda de la población más joven. ¿Cómo va a impactar en este segmento de la población?

Desde abril de 2021, el mes en que empieza el actual boom inmobiliario, muchos jóvenes (menores de 40 años) han adquirido una vivienda. Éste el principal motivo por el que ha disminuido tanto la oferta de los pisos más asequibles en las capitales de provincia y en sus alrededores.

No obstante, el principal culpable de que no tengan los jóvenes más pisos disponibles, especialmente de alquiler, es la Administración. Los políticos no quieren hacer vivienda pública en régimen de arrendamiento. Lo pueden decir una y mil veces en las campañas electorales, pero son palabras vacías. En 2021 no se han hecho ni 1.000 unidades de las anteriores características.

Una solución sería que el sector privado proporcionará dichas viviendas a los jóvenes. En otras palabras, las pusiera a precios asequibles. Sin embargo, para que le resultará rentable hacerlo, sería imprescindible que el sector público le ofreciera no sufragar nada por IBI, no declarar los ingresos obtenidos por el alquiler en el IRPF, pagar la Administración la comunidad de propietarios, regalarles un seguro de impago y subvencionar la mitad de la reforma del piso después de 15 años de dedicarlo a una bolsa de alquiler asequible.

¿Qué opina del bono de alquiler para jóvenes?

Un derroche presupuestario, pues una sustancial parte de la subvención irá a parar a los propietarios a través del aumento del precio del alquiler. Además, es discriminatorio, pues perjudica a las personas que tienen más de 35 años y escaso dinero para sufragar un arrendamiento. La discriminación aparece por dos vías: no reciben ninguna subvención y pagan más por el alquiler, pues el bono concedido a los jóvenes hace que suba su precio.

Teniendo en cuenta que los tipos están subiendo y que también se animan las rentabilidades de los depósitos, los bonos… ¿cree que la inversión en vivienda va a perder fuelle?

Desde 2007 no había tantos especuladores en el mercado como ahora. El motivo es muy sencillo: el mercado va muy bien y algunos medios de comunicación indican que llega una nueva burbuja. Esta palabra es mágica, pues hace que numerosas personas empiecen a invertir en el mercado residencial, cuando hasta el momento no tenían interés. Ya sé que debería suceder todo lo contrario, pero la lógica no siempre triunfa.

No obstante, unos pocos inversores conservadores se están retirando del mercado. Aprendieron la lección de 2007 y con gusto quieren dejarles el último euro a los burbujistas. Volverán cuando el mercado recupere la normalidad.

Dado que los primeros son muchos más que los segundos, la inversión en vivienda en 2022 va a ir a la velocidad de un Ferrari en una larga recta de un circuito. No es algo que me congratule, pues los excesos siempre perjudican a medio plazo a la mayoría de los ciudadanos, los profesionales inmobiliarios y a la economía en su conjunto.

¿Y la inversión en inmobiliario, en general? ¿Cree que es un buen momento para invertir en ladrillo en España?

Es un maravilloso momento para comprar suelo, convertirse en promotor o financiar la construcción de un nuevo inmueble. Hay tan poca vivienda nueva y tantas ganas de comprarla que los promotores van a ganar mucho dinero en el próximo año y medio. Aunque el mercado puede purgar los excesos a partir de 2024, las empresas promotoras pagarán un escaso precio. El motivo es que durante el actual ejercicio se iniciarán 140.000 pisos, solo un 19,3% de las que se empezaron en 2006 (récord histórico).

Si uno quiere adquirir una vivienda para especular, en los próximos 12 meses puede tener éxito. Más allá el riesgo aumenta considerablemente. En cambio, en las grandes ciudades, si la pretensión es comprar una para aumentar el patrimonio, creo que la mejor decisión es una paciente espera.

¿Se avecina el fin del ciclo inmobiliario? De ser así, ¿cuál es el escenario que viene?

Los malos de la película que tumban el ciclo inmobiliario suelen ser una elevada subida de los tipos de interés y un exceso de vivienda nueva. El segundo factor está descartado y el primero depende del BCE. Si en 2024, el Euribor a un año supera el 3,5%, el ciclo actual habrá acabado y llegará una recesión inmobiliaria.

No obstante, nada parecido a lo observado en 2008. Tendremos dos o tres años de caída de las transacciones y una significativa bajada del precio en términos reales. En otras palabras, una coyuntura parecida a la observada entre 1992 y 97. Aunque le parezca increíble, a los profesionales inmobiliarios españoles les interesa una ligera recesión en Alemania en el segundo semestre de 2023. El motivo es el mantenimiento del tipo de interés de referencia del BCE durante bastante tiempo entre un 2% y 2,5%.

Un nivel lo suficiente elevado para ralentizar la elevada velocidad del mercado residencial en la actualidad y lo suficientemente reducido para conseguir un ajuste suave del presente período de euforia.

¿Cómo valoras la llegada de los fondos europeos? Está siendo más lenta de lo esperado, ¿crees que España será capaz de gastar los 140.000 millones concedidos?

Me parecen maná caído del cielo. Y el principal reto del país es ejecutar rápidamente los proyectos a los que van destinados. No obstante, si la totalidad del proceso está en manos de la Administración Pública, el resultado no será el adecuado y en 2027 una sustancial parte de los fondos no se habrán utilizado. Es imprescindible la colaboración público – privada.

Los principales partidos deberían llegar a un consenso sobre su destino, los bancos, colegios profesionales y asociaciones empresariales encargarse de que rápidamente lleguen a sus destinatarios y la Administración verificar que el uso realizado es el previsto.