Tinsa: “Este año la subida de tipos se trasladará al coste de las hipotecas, serán más caras”

Cristina Arias es desde 2021 la directora del servicio de estudios de Tinsa. Con experiencia en sectores como el financiero, petroquímico o de consumo, explica a idealista/news que este año no esperan que haya un desplome en el mercado residencial, ya que las cifras de empleo están resistiendo, lo que otorga estabilidad y solvencia a los hogares. Sí prevén una menor actividad en la compraventa de viviendas sin que esto suponga caídas en los precios nominales. En su opinión, este año las subidas de tipos ya se trasladarán al coste de las hipotecas, serán más caras.

Cómo ha sido 2022 para Tinsa y cómo se presenta 2023

En 2022 se han observado dos velocidades. Los primeros tres trimestres han tenido una actividad alta, como se ha reflejado también en las cifras de compraventas y de hipotecas. Y un último trimestre en el que la incertidumbre con respecto a la inflación y la erosión que genera esta inflación en el poder adquisitivo de los hogares y las subidas de tipos de interés han lastrado un poco las expectativas, con respecto al crecimiento del PIB. Y esto lo que ha hecho ha sido que se ralentice un poco la actividad, pero en conjunto ha sido un año bueno y con una actividad alta. Y en 2023 continúa la incertidumbre con respecto a la inflación y continúan las subidas de tipos, con lo cual, estos dos elementos sí que frenan o moderan la demanda de vivienda, de tal forma que esperamos que esa demanda sea más baja que el año anterior, que ya digo que estuvo en unos niveles muy altos.

No esperamos que se produzca un desplome, sino que se mantendrá porque las cifras de empleo están resistiendo y esto otorga una estabilidad y mantiene la solvencia de los hogares, con lo cual esperamos que haya una menor actividad, sin que esto suponga caídas en los precios nominales. Los ajustes en los precios se producirían, en todo caso, en términos reales, al crecer menos que la inflación.

¿Qué análisis tenéis sobre el impacto de la demanda extranjera en el mercado inmobiliario?

El impacto de la demanda extranjera en las zonas de costa genera una mayor presión al alza en los precios, porque se encuentra con una oferta que es la que es, no se puede ajustar rápidamente a un incremento de la demanda. Entonces, en el momento en el que hay un incremento, la respuesta es un precio al alza.

¿Se nota una ralentización en la concesión de hipotecas y en la compra de vivienda?

En 2023 nosotros lo que vamos viendo y lo que esperamos es que la subida de tipos se termine de trasladar al coste de la financiación porque hasta ahora se ha trasladado parcialmente, pero no se ha trasladado del todo. Ese coste de financiación esperamos que siga subiendo. Y esto el impacto directo que tiene es que va a suponer un mayor esfuerzo de acceso a esa financiación, sobre todo por parte de los hogares con menor poder adquisitivo. Esperamos que lo que haga sea que modere la demanda. ¿Qué ocurre? que venimos de un 2022 con un nivel de transacciones muy alto y muchas de esas transacciones no dependían necesariamente de hipotecas. Consideramos que va a seguir habiendo cierta inercia, con lo cual no va a haber un desplome de las operaciones, porque además las cifras de empleo se mantienen y esto mantiene la solvencia de los hogares.

Es cierto que lo que hace la inflación es restar poder adquisitivo y erosionar los ahorros. Se van a ver más impactados los hogares que tengan menor poder adquisitivo, mientras que los otros podrían continuar invirtiendo en vivienda también. El hecho de que estemos en un periodo de incertidumbre también puede seguir favoreciendo cierta demanda de inversión que busque un refugio. Hay diferentes tipos de demanda que pueden mantener las transacciones, pero evidentemente a un nivel más cercano a la media histórica y no en un nivel tan alto como vimos el año pasado.

Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa idealista/news

La banca aún no ha trasladado la subida de tipos al coste de las hipotecas…

La subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) forma parte de sus instrumentos de política monetaria y lo inicia con una subida del coste de la financiación que lo trasladan los bancos. ¿Pero qué ocurre? Que las entidades financieras en el segmento hipotecario tienen mucha competencia entre sí. En 2022 han estado aguantando para poder hacer mejores ofertas, hasta que ya en

2023 lo que esperamos es que no se va a poder sostener mucho más. Entonces, el incremento de los tipos por parte de los bancos centrales se va a ir trasladando también al segmento hipotecario, donde por la competencia se ha esperado un poco más para poder adquirir más operaciones hipotecarias.

¿Qué tipo de vivienda es la más tasada?

Suele ser una vivienda plurifamiliar de unos 96 m2 de superficie construida y de tres habitaciones.

¿Qué tipo de operaciones inmobiliarias son las más tasadas por Tinsa?

Principalmente se tasan viviendas con garantía hipotecaria seguido también de un asesoramiento con respecto al valor de la vivienda que puedan tener los vendedores o inversores. Pero también se tasan otro tipo de activos alternativos, como pueden ser residencias de estudiantes, residencias de la tercera edad, coliving, centros de datos o fincas rústicas. Y con respecto a activos comerciales, se tasan desde hoteles, hasta naves industriales o centros comerciales.

¿Qué tipo de finca rústica se tasa más?

Nosotros lo que vemos en las fincas rústicas y el interés inversor que se ha despertado en los últimos años por las fincas rústicas tiene que ver con que hay un proceso de transformación que une, por un lado, un cambio generacional en el campo y, por otro lado, una mayor aplicación de tecnologías y en busca de unas eficiencias mayores. Entonces, esto lo que supone es que se requieren unas inversiones iniciales elevadas para luego poder generar una producción de distintos tipos de cultivo que sea eficiente y permita obtener unas rentabilidades que sirvan para cubrir esa inversión y para obtener beneficio. Lo que se ha observado en los últimos años ha sido un interés inversor por fincas de gran tamaño que permitan desarrollar cultivos en modalidad intensiva y súper intensiva (aplicación de técnicas de cultivo y de tecnologías que permiten obtener mayores rendimientos de la tierra). Y frecuentemente fincas de regadío con acceso a agua.

¿Qué tipo de operaciones están protagonizando los jóvenes?

Los jóvenes tienen un problema de acceso que viene ya desde hace unos años y que ahora en la situación en la que estamos probablemente van a ser de los que vean su poder adquisitivo más mellado con el incremento de la inflación y, por lo tanto, puedan tener más problemas de financiación. Hemos observado que en la etapa posterior al confinamiento, sobre todo en 2021, aprovechando ese momento de ahorro acumulado y de un coste de la financiación bajo, sí ha habido jóvenes que han aprovechado para acceder a una vivienda en compra. A veces han requerido financiación adicional incluso de sus familias, porque todo ese ahorro acumulado general se ha destinado a vivienda. Las familias han colaborado tanto con financiación directa, probablemente para ayudar a pagar la entrada, que es la verdadera barrera para que los jóvenes puedan acceder a la vivienda, pero también como avalistas en algún caso para para conseguir esa financiación.

Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa idealista/news

Hay expertos del mercado que dicen que los propietarios están dejando de alquilar viviendas o bien las están pasando a la compraventa para evitar el tope del 2% a las rentas en las renovaciones de los contratos o las limitaciones de la Ley de Vivienda. ¿Qué visión tenéis desde Tinsa?

Probablemente retrotraiga la oferta, con lo cual general el efecto opuesto a lo que se querría conseguir. Y luego desde un punto de vista económico, la aplicación de un precio techo que sea inferior al valor de mercado, lo que va a generar es que va a haber más demanda que quiera acceder a un alquiler a ese precio. Pero también va a haber menos oferta en cuanto a que hay menos propietarios que estén dispuestos a alquilar a ese precio. Con lo cual esto también puede generar una retirada de la oferta y obtener unos resultados opuestos a los que se querrían conseguir.

Es muy importante tener muy claro el esfuerzo que hay que hacer para pagar una vivienda

Con la subida de tipos también está aumentando la rentabilidad de otros productos financieros conservadores, como los depósitos y las cuentas remuneradas. ¿Crees que pueden restar inversión a la vivienda?

Puede que haya una parte de demanda de inversión que ahora vea más atractivos otros activos alternativos. Mientras exista incertidumbre con respecto a la inflación, esto siempre puede favorecer cierta demanda de vivienda, sobre todo para destinarla al alquiler. Porque esto te permite ir ajustando a los precios de mercado del momento, y al mismo tiempo sigue siendo una buena alternativa con respecto a otros activos que tal vez tienen mucha volatilidad por el momento de incertidumbre en el que estamos.

Si dejas tu dinero en un depósito y ese depósito tiene un tipo que no se va ajustando y está por debajo de la inflación, ahí tienes una pérdida en términos reales recurrente. Mientras que si lo inviertes en una vivienda puedes ir ajustando el precio al del mercado.

Qué retos tiene el mercado de la vivienda en España en los años venideros

Los principales retos de la vivienda en España para los próximos años pasarían por, en primer lugar, la generación de vivienda asequible que conllevaría una mayor colaboración público-privada y una agilización del periodo urbanístico para generar suelo nuevo y poder adaptar la oferta. Y, en segundo lugar, la rehabilitación de las viviendas porque ahora mismo la gran mayoría del parque de viviendas está obsoleto en términos de eficiencia energética. Y aunque es cierto que la vivienda nueva está avanzando mucho en estos términos, al final la mayor parte del parque es vivienda usada por la propia naturaleza del activo, que es un activo a largo plazo, que tiene una vida útil muy amplia.

¿Qué consejos darías a quien quiera comprar una vivienda en un momento de incertidumbre como el actual? ¿Y para quien quiera vender?

Para quien quiere comprar una vivienda en un momento como el actual, en el que hay incertidumbre con respecto a la inflación y con respecto a qué va a ocurrir con los tipos, es muy importante tener muy claro el esfuerzo que hay que hacer para pagar esa vivienda. Y en segundo lugar, el tema de la eficiencia energética, porque hay una directiva europea que parece que va a tender hacia unos requisitos de eficiencia energética mínimos, con lo cual esto puede conllevar una serie de inversiones. Llegado el momento que se quiere comercializar o vender en algún momento futuro la vivienda esto va a ser necesario y va a requerir una inversión adicional, con lo cual también es algo a tener en cuenta.

Y luego para vender un consejo sería buscar asesoramiento para tener claro el valor de mercado porque unas expectativas desmedidas o muy elevadas de un precio muy elevado lo único que va a hacer es demorar la venta. Siempre está bien el poder reducir esos tiempos de venta dando un precio ajustado que permita encontrar a la demanda lo antes posible.