François Carriere (Coldwell Banker): “Madrid es el Miami europeo del residencial de lujo”

François Carriere es el CEO de la inmobiliaria estadounidense Coldwell Banker para España y Andorra. Además, es un referente del sector inmobiliario con una trayectoria profesional de más de 20 años. Originario de Mónaco y vinculado a la familia monegasca Pastor, comenzó en 1998 su carrera en el sector inmobiliario de lujo en Europa, donde aplicó la filosofía del “American Way of Work” que le viene desde sus años en San Diego, cuando estudiaba la Licenciatura en Administración y Dirección de Empresas en la Universidad. El directivo, afincado en Barcelona, ve el mercado del lujo como una 'rara avis' dentro del inmobiliario español, y asegura que cada vez se polarizará más.

¿Cómo está siendo el primer semestre del año para el mercado del lujo?

El lujo, en general, es un negocio que va a un ritmo distinto al resto. Hablar de lujo es hablar de una muy pequeña porción del sector inmobiliario y no es característico de la evolución del mercado. El lujo ha explotado en los últimos dos-tres años, con el postcovid. Tuvimos un parón muy fuerte y luego una reactivación también muy fuerte, con muchas granas de cerrar operaciones por parte de los compradores. A esto también ayudó que los intereses estaban muy cerca al 0%, la inflación a la baja, una actividad económica muy fuerte… ahora todo ha cambiado, y todos estos indicadores se han disparado. Desde inicio de 2023, el panorama ha cambiado de manera drástica. Día y noche. De vivir un panorama idílico a uno muy convulso, con la inflación disparada, los tipos cercanos al 3,5%, una crisis energética y política, una guerra… todo esto ha hecho que el mercado inmobiliario se contraiga de una manera muy fuerte.

No obstante, el lujo ha seguido su camino. Los extranjeros siguen con ganas de comprar en España, ya que tienen dinero, sobre todo los americanos, que aprovechan la fortaleza del dólar, que ya compran con un 20% de descuento solo por el cambio de moneda.

En cuanto a mercados, ¿cuáles son las zonas donde el lujo está teniendo un mayor crecimiento en España?

Madrid se está convirtiendo en el Miami europeo en cuanto a lujo. Marbella, por la configuración urbanística que tiene, por su mix de producto, por la calidad de sus inmuebles, casas de arquitecto. Ibiza, obviamente, y Mallorca. Estos son los cuatro polos. Barcelona es un mercado algo más pequeños que, si bien ha protagonizado operaciones muy importantes, no tiene el volumen ni la capacidad de generar activos tan singulares como se está haciendo en otras ciudades de España.

"La subida de tipos y la inflación han hecho que el mercado inmobiliario se contraiga de una manera muy fuerte"

Trabajáis mucho la zona de Barcelona. ¿Cómo ha sido el último año en la ciudad y cómo se prevé que será el cambio de ayuntamiento para el lujo?

El sector inmobiliario en Barcelona ha estado en lucha los últimos ocho años, y esto ha hecho que no se renueve el parque residencial, por ejemplo. Hay una política de desafío al propietario, de incertidumbre legal, y esto hace que los inversores duden. Hasta hoy, si tenían que invertir en Barcelona o en otra ciudad, escogían otras opciones. Esto también ha llevado a que el precio en Barcelona se estabilice un poco, pero también que no haya proyectos espectaculares, que es lo que debería tener esta ciudad.

Hasta que no haya una regeneración activa del sector residencial, seguiremos con algunas operaciones puntuales. Pero las personas que busquen invertir en propiedades espectaculares tendrán que irse a otras ciudades.

¿Habéis notado un feedback positivo desde que Xavier Trias ganara las elecciones al Ayuntamiento de Barcelona?

Hay expectativas. Es cierto que los inversores están a la espera, y cuando hablas de Barcelona ahora con ellos ya no es un “no”, sino un “hablemos”. Todos quieren invertir en Barcelona, y el sector se ha tomado este cambio como algo muy positivo. Pero no es algo extraordinario, ya que por poco que se mejore el sector, ya saldremos ganando tras ocho años de “machaque” constante.

¿Es España un país de compradores de vivienda de lujo o un país que recibe compradores de lujo?

Dentro de nuestra red, lo que siempre decimos, es que somos un país poco emisor de clientes y muy receptor de inversión extranjera. Sin duda, esto es así, pero no toda España les interesa, como ya hemos comentado. Además, este año hemos empezado a distinguir un nuevo perfil de comprador de supe lujo, que son operaciones de más de 10 millones, y que han cerrado compras en Marbella, por ejemplo, en Ibiza, Mallorca… como nunca habíamos visto antes.

¿Y ha variado el perfil del comprador del lujo en los últimos años?

Pues, para sorpresa de nadie, el comprador ruso ha desaparecido del mapa, por ejemplo. El cliente de lujo hoy es americano, que compra en Costa Brava, por su mix de playa y montaña. También el cliente del norte de Europa, que decidió que con el covid no quería tener que coger más vuelos para viajar en verano.

"Todos quieren invertir en Barcelona, y el sector se ha tomado el cambio de Ayuntamiento como algo muy positivo"

El perfil depende mucho de la zona: en Mallorca sigue siendo el cliente alemán; en Marbella es una clientela nacional y norte europeos; Barcelona es cosmopolita 100%, con clientes árabes o chinos, y Madrid siempre ha sido territorio latinoamericano.

¿Y el tipo de producto que compra?

La gente busca casas modernas, de arquitecto, con firma. Están dispuestos a gastar mucho dinero por algo singular y único. En Barcelona hemos visto como una propiedad pasaba de 8 millones de euros a 15 millones de euros por la singularidad del activo.

En cuanto al parque de vivienda de lujo existente en España. Una de las lacras del mercado residencial es la okupación. ¿Cómo se experimenta este fenómeno en la compra de lujo?

En la vivienda de lujo, por suerte, no experimentamos este fenómeno, ya que generalmente estas viviendas están situadas en zonas con vigilancia 24 horas, con servicio que está todo el día en ellas… no existe ese problema.

¿Previsiones del mercado para los próximos años?

Tal y como estamos viendo la evolución del sector residencial en general, creemos que los precios van a seguir subiendo y los compradores seguirán siendo activos, en el caso del lujo, porque no dependen del problema de los tipos.

También habrá una polarización con lo que sí es lujo y lo que no. Muchos propietarios creen que su casa es de lujo, pero no lo es. Hay que tener en cuanta que el lujo es algo exclusivo. Es un inmueble que no puede tener “peros”. Su localización tiene que ser sublime, sus materiales de una calidad exquisita… es impecable.

Y en cuanto a las formas de vender, en pandemia se dijo que se vendían casas por videoconferencia. ¿Revolucionaran por enésima vez el mercado inmobiliario dispositivos como las Apple Vision Pro?

Nosotros no hemos vendido casas de lujo por videoconferencia, pero si hemos vendido pisos de entre 500.000 euros y 700.000 euros a clientes que conocían la zona, el edificio… y que han decidido cerrar una operación a distancia.

"Habrá una polarización con lo que sí es lujo y lo que no"

Es cierto que todas estas nuevas tecnologías facilitan mucho el trabajo de los asesores, pero sobre todo el del comprador.

En cuanto a los nuevos dispositivos: llevamos cinco años hablando de que la tecnología va a revolucionar el inmobiliario, la figura del asesor… pero vemos que es al contrario. En el lujo se necesita cada vez más gente con experiencia, que tenga empatía con el comprador y que sepa lo que busca. En nuestro sector, el factor humano sigue marcando la diferencia.