El mercado residencial en Euskadi: precios al alza entre caída de ventas e hipotecas por menor importe

El mercado residencial en el País Vasco en 2023 está viviendo una situación similar a la de toda España, con caídas en las transacciones de viviendas y en la concesión de préstamos hipotecarios. Solo en el mes de agosto se ha registrado un descenso de operaciones del 25,6% interanual, siendo un mes atípico por las vacaciones estivales.

En lo que va de año se han vendido unas 14.330 casas, un 19,1% menos que entre enero y agosto de 2022, según los últimos datos publicados por los notarios, y hasta una caída del 7,2% frente al mismo periodo de 2019.

Las hipotecas, mientras tanto, viven un mayor decremento, de hasta el 31,6% interanual en agosto, según la Estadística Notarial. En lo que va de año, se han concedido 9.692 hipotecas para la adquisición de viviendas, lo que supone un 26% menos que entre enero y agosto de 2022, y un 4,5% menos que ante el mismo periodo de 2019. En este cálculo acumulado de 2023, casi el 68% de las compraventas de viviendas en Euskadi se realizó con un préstamo hipotecario, muy por encima de la media nacional, que se encuentra en el 48,9% de media.

idealista/news ha conversado con varias agencias inmobiliarias que concentran su actividad entre las tres provincias vascas para analizar cómo ven la evolución del mercado residencial en Euskadi, cuál es el actual perfil del comprador de vivienda y cómo van a seguir evolucionando los precios.

Jaime Euba es responsable de Residencial en Areizaga Inmobiliaria y trabaja en San Sebastián y en la provincia de Guipúzcoa. “El problema del acceso a la vivienda en San Sebastián, como en el resto de España, es de falta de oferta. Hemos pasado de un parque de más de 2.800 unidades en 2015 a las 1.080 que tenemos ahora, por lo que la presión de la demanda constante hace que se incrementen los precios”, destaca Euba, que agrega los precios en San Sebastián se encuentran en máximos históricos desde que existen registros.

Según el último informe de precios de vivienda usada en el mercado de idealista, San Sebastián acaba de cerrar un nuevo techo de precios en los 5.355 euros/m2, tras ver un incremento del 3,4% interanual en septiembre. En Guipúzcoa, mientras tanto, la oferta de viviendas en el mercado alcanzó los 3.486 euros/m2 de media, tras un incremento de los precios del 4,1%, muy cerca de sus máximos.

En el resto de capitales vascas, tanto Bilbao (3.191 euros/m2) como Vitoria (2.519 euros/m2) se encuentran lejos de los precios máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria. Los valores en Vitoria están un 15,4% por debajo de 2008, y actualmente en Bilbao los precios son 11,1% más baratos que los máximos registrados en 2011. En las otras dos provincias vascas, sucede algo similar, los precios varían de los 2.248 euros/m2 de Álava (2,4% de subida); los 2.737 euros/m2 de Vizcaya (2,5%), lejos del techo máximo.

“En Bilbao y el Gran Bilbao, que concentra el 95% de la población en Vizcaya, se está notando un descenso de las operaciones sobre la vivienda de segunda mano. Pero en Vizcaya no hay una mucha oferta en el mercado, ni de obra nueva ni de segunda mano. En cuanto sale a la venta un piso singular, con unas características un poco mejores que el resto, desaparece rápidamente del mercado. Y esto ocurre porque hay una demanda existente y solvente, que tiene trabajo y que es capaz de pagar una hipoteca”, comenta Roberto Serrano, CEO del Grupo Quorum.

Los precios medios de la vivienda en el País Vasco se encuentran entre las más caros de España

En los precios de las viviendas vendidas en el País Vasco, las transacciones cerraron agosto en 2.643 euros/m2 de media, lo que supone un incremento del 3,1% interanual en agosto y el dato más alto de lo que va de año en la región, según datos de los notarios. Los precios medios de la vivienda en el País Vasco se encuentran entre las más caros de España, compartiendo podio con Baleares y Madrid.

El promedio anual en 2023 se encuentra en 2.555 euros/m2, ligeramente por encima de los 2.513 euros/m2 de promedio de todo 2022. Estos precios todavía se encuentran un 10,5% por debajo del precio máximo alcanzando en abril de 2007, cuando llegó a los 2.952 euros/m2, según el Consejo General del Notariado.

“Los principales perfiles de compradores que ahora se mueven en Bilbao son perfiles solventes, entre inversores y los que buscan una vivienda de reposición, que pueden comprar incluso sin hipoteca, o con un préstamo más pequeño al tener ahorrado”, comenta Ana María Salazar, gerente de Inmobiliaria Salazar. “El llamado mercado tradicional se ha retraído, sobre todo, para aquellos precios donde la demanda es menos solvente. Los precios en Bilbao no han caído, aunque sí se podrá ver algún ajuste en la negociación final del precio entre las partes”, concreta.

La cuantía de las hipotecas, mientras tanto, ha bajado un 1,8% interanual en agosto hasta los 157.917 euros. Es la cuarta cifra más baja de lo que va de año, y se encuentra por debajo del promedio en lo que va de 2023 (161.544 euros) y también del promedio histórico en el País Vasco, desde que arrancó la estadística de los notarios en 2007, que se encuentra en los 162.081 euros. En lo que va de 2023, la evolución de la cuantía promedio que se pide de hipoteca para comprar casa ha caído un 3,2%. Y es que a cierre de 2022 se llegaron a pagar una cuantía de casi 184.500 euros de promedio, y de hasta 178.350 euros en enero de 2023.

En otra situación se mueven las viviendas de obra nueva. “La subida de tipos de interés ha castigado notablemente la facilidad de compra en Álava. Y a esto se ha añadido que el precio del módulo de vivienda protegida ha pegado un subidón importante, muy elevado en la zona, aumentando en torno a 15.000-20.000 euros los precios después de años estable. Estos dos factores han propiciado que muchas operaciones de compraventa se ralenticen en Vitoria y en toda la provincia”, afirma Pilar Carolo, CEO de fincas Uleta.

Los datos de vivienda de obra nueva, hasta julio se habían visado para su construcción 3.345 unidades, una caída el 14,4% frente al acumulado de enero-julio de 2022. El año pasado, en el País Vasco se visaron 6.507 viviendas, en segundo mejor datos de los últimos cinco años, solo superado por 2021 (7.544).

Finalmente, la compra de viviendas por parte de extranjeros sigue suponiendo una pequeña parte del mercado residencial en España, por debajo el 5% del total, según los Registradores, pero el interés de los foráneos por tener casa en el País Vasco ha crecido. “El retrato robot del extranjero que adquiere una vivienda en San Sebastián es una pareja de EEUU, Reino Unido, Francia, Alemania o Irlanda que busca un piso a reformar de mínimo tres habitaciones con vistas a la playa de La Concha, cuyo precio suele estar por encima de 1,5 millones de euros”, concretan desde Areizaga Inmobiliaria.