Cristina Balaguer (Activum): "En 2023 no vendimos más viviendas de obra nueva porque no había más producto"

Cristina Balaguer, directora general de Activum, repasa en idealista/news la actualidad del sector residencial y de su propia compañía. Balaguer afirma que en 2023 no vendieron más viviendas de obra nueva porque no había más producto en el mercado. Una aseveración que pone de manifiesto la fuerza de la demanda y su desequilibrio con la oferta en este segmento del inmobiliario. En estos momentos, la compañía comercializa 40 proyectos de obra nueva lo que supone una cartera de 2.000 unidades a la venta. Además, la directiva celebra el aumento de la presencia de las mujeres en puestos de media dirección, pero afirma que todavía falta ver una mayor proliferación del sector femenino en cargos como los de consejeros delegados. 

¿En qué momento se encuentra el sector residencial en España?

En el sector residencial en España observamos como la oferta y la demanda están totalmente descompensadas. A los promotores les está costando muchísimo generar viviendas y las familias crecen muchísimo más rápido creándose nuevos hogares muchísimo más rápido de lo que el sector puede ahora mismo ofrecer. En cuanto a la demanda, independientemente de subidas de tipos de interés o de noticias que pueden crear cierta incertidumbre, la realidad es que tiene una alta necesidad de vivienda y el stock disponible se absorbe rápido.

¿Cómo va evolucionar el mercado en 2024 y qué prevé para 2025?

Bueno, el 2023 fue un año constante en ventas en comparación con años anteriores. Sí que se generó durante algunos meses una contracción de las ventas a raíz de ciertas noticias macroeconómicas y de la subida de tipos de interés, pero en términos generales hicimos las ventas lineales que estábamos haciendo en el 2021 o 2022. Desgraciadamente, en mi opinión es que no vendimos más porque no había más viviendas y los promotores tenían la disponibilidad de promociones que tenían. En cuanto a 2024, seguimos la misma dinámica. Los lanzamientos están yendo muy bien, la demanda absorbe el producto. Mi previsión es que si a mitad de año, en junio aproximadamente, bajan los tipos de interés, todavía podríamos vender a ritmos más acelerados.

¿Cómo se van a comportar los precios?

Los precios van a evolucionar al alza. Sigue habiendo correcciones sobre las tarifas de las promociones a lo largo de la vida del proyecto por diferentes causas: porque a medida que se van absorbiendo las unidades hay que ir corrigiendo precios, porque el proyecto va avanzando por el aumento de los costes de construcción, por exigencias del mercado… Al final, creo que en obra nueva puede haber alzas de entre un 5% y un 10%, dependiendo del micromercado y de la plaza.

Los promotores defienden que uno de los motivos por los cuales el precio de la vivienda no cesa de subir es por la falta de suelo. ¿Cómo arreglaría este problema?

El problema del coste del suelo es básicamente por una ausencia de oferta de suelo en el mercado. Si no hay suelo disponible, los propietarios de suelo lo saben y también saben a qué precios vendemos, con lo cual piden su parte de la manzana. La única solución para disminuir el coste de suelo es poner a disponibilidad del mercado más suelo y generar más oferta para poder también satisfacer toda la demanda de viviendas que hay actualmente. Algunas soluciones pueden ser las modificaciones puntuales de planeamientos para aumentar la edificabilidad, reconfiguración de las ciudades para generar más viviendas disponibles dentro de las principales ciudades, colaboración público-privada para poder generar más suelo y agilidad en el urbanismo, porque se dilatan los tiempos una barbaridad en la creación de nuevas urbanizaciones y nuevos planteamientos. Al final lo que se necesita es más disponibilidad de suelo a corto plazo.

Cristina Balaguer, directora general de Activum idealista/news

Falta de ahorros por parte de los futuros propietarios, escasez de mano de obra, escasa seguridad jurídica después de algunas decisiones políticas, una peor financiación bancaria… No parece un escenario propicio para que la inversión inmobiliaria siga mirando a España, pero la realidad es que nuestro país continúa siendo atractivo. ¿Cuál es el motivo?

El motivo principal por el que los inversores siguen mirando hacia España es la calidad de vida: el clima, los servicios… España está en expansión. Por otro lado, no creo que a nivel mundial se perciba una inseguridad jurídica. Es cierto que en zonas más acotadas o en localizaciones más concretas sí que hay cierta inseguridad, pero el resto de España y a nivel mundial estamos bien posicionados. Y en cuanto a precios, con respecto a otros países, seguimos siendo muy competitivos.

Se habla del problema del acceso de los jóvenes a la vivienda, pero a medio plazo surge el problema de los matrimonios que se separan generándose así la necesidad de dos hogares.

El problema de acceso a la vivienda de los jóvenes y la creación de nuevos hogares por circunstancias familiares es un problema de acceso a la compraventa. Sí que es verdad que a corto plazo la primera solución siempre es alquilar, pero tampoco hay oferta de alquiler en estos momentos. Además, tanto los jóvenes, como las parejas separadas o incluso las personas mayores que están en otro momento de reposición porque quieren acercarse a vivir con cerca de sus hijos tienen un problema si acuden al alquiler. Todos estos grupos si alquilan una vivienda les supone que su capacidad de ahorro disminuya y posteriormente, a medio plazo les es más complicado tener la cantidad de dinero que exige tanto las condiciones financieras como los precios.

¿Cuál es la salud del sector inmobiliario de lujo dentro de España?

El sector del lujo en España es un mundo aparte del sector residencial de primera residencia. El último año ha duplicado incluso el precio. Sí que es verdad que en la Costa del Sol y en el norte de España ya llevaba más años en el que el mercado del lujo y el mercado internacional estaba más instaurado. Pero en Madrid estamos experimentando un crecimiento exponencial también de acuerdo a los servicios que están ofreciendo estas ciudades.

¿Qué recorrido le queda a Madrid? Porque al final el m2 está muy por debajo todavía de ciudades como Londres, París….

Queda recorrido y el crecimiento y el aumento de los precios va a ser exponencial, estoy segura. No creo que a corto/medio plazo nos cueste mucho llegar al nivel de Londres o París.

Cristina Balaguer, directora general de Activum idealista/news

Hay algunas corrientes políticas que hablan de prohibir la venta de viviendas en España a extranjeros. ¿Qué le parece?

Todo lo que sea prohibir el mercado libre y global me parece una medida errónea.

Activum es reconocida o asociada por todos como comercializadora, pero tiene más líneas de negocio. ¿No puede hablar de ellas?

Llevamos 29 años en el mercado y la descripción correcta de Activum es: una empresa de servicios inmobiliarios para todo tipo de fondos de inversión e inversores particulares. Cubrimos la cadena de valor íntegra del sector inmobiliario, desde inversiones y generación de oportunidades hasta proyectos integrales, gestión de obra, comercialización, Marketing inmobiliario, investigación de mercados… Somos capaces de llevar la gestión integral de cualquier proyecto.

En vuestro papel de comercializadora. ¿Qué proyectos destacados tienen en marcha?

Ahora mismo, a nivel nacional estamos en 40 proyectos de obra nueva comercializando, que son aproximadamente 2.000 unidades a la venta.

¿Tienen un ticket medio de estos proyectos?

Depende. Trabajamos todos los tickets: desde un producto dirigido a un público más medio o medio bajo hasta proyectos representativos y singulares.

¿Qué significa para usted Activum?

Para mí, Activum es un proyecto familiar, un proyecto personal… Es mi familia, es mi vida.

Hasta hace poco era extraño encontrar a mujeres en el sector inmobiliario, sobre todo en puestos de responsabilidad. ¿Cree que esto está cambiando y cree que debe seguir cambiando en el futuro?

De unos años a esta parte ya es más habitual encontrar a mujeres en puestos de media y alta dirección. Sí que es verdad que en ámbitos de consejeros delegados ya es un poco más complicado. Está cambiando la tendencia, hay mayor conciencia sobre el asunto también y más políticas de conciliación. Como ejemplo particular de Activum, este es un caso extremo, pero el 70% de la dirección son mujeres.