El contrato de usufructo, ¿qué es, cuándo se usa y cómo hacerlo?

Cuando hablamos de propiedad inmobiliaria, uno de los conceptos que debemos conocer es el de usufructo, que podríamos definir como el derecho de uso de un bien inmueble, de forma separada a su propiedad.

Ser usufructuario de una vivienda conlleva una serie de derechos y de obligaciones: por eso es importante saber cómo es el contrato de usufructo y qué cláusulas debe contener para que sea legal y válido.

¿Qué es el contrato de usufructo?

El contrato de usufructo es un documento legal que sirve precisamente para formalizar la transmisión del derecho de uso de un bien a una persona determinada (o a varias). Responde al hecho de que el propietario puede legalmente transmitir, ya sea a cambio de un precio o de forma gratuita, el derecho de uso y disfrute de su propiedad.

En el contrato de usufructo en España intervendrán dos partes diferenciadas: de un lado, el que será usufructuario del bien y, de otro, su propietario, que será quien ceda el usufructo según lo estipulado en las cláusulas del contrato.

¿Cuándo se usa un contrato de usufructo de vivienda?

El contrato de usufructo de vivienda puede realizarse cuando dos partes decidan voluntariamente conceder el usufructo del inmueble a una de ellas, ya sea a cambio de un precio o de forma gratuita. En estos casos es posible establecer condiciones para el derecho de uso del inmueble, así como una duración concreta o bien el carácter vitalicio de este derecho.

Hay que tener en cuenta que también existen los llamados supuestos de usufructo legal: se trata de aquellos casos en los que una disposición legal exige la constitución de un derecho de usufructo, como ocurre en el caso del usufructo del cónyuge viudo. En estos casos no es necesario formalizar un contrato privado de usufructo, dado que la propia ley nos indica cómo proceder.

¿Qué es una cláusula de usufructo?

Todo contrato de usufructo contendrá distintas cláusulas que resultan imprescindibles para su constitución:

• Datos que permitan identificar ambas partes: Propietario y usufructuario
• Objeto del contrato, incluyendo los datos que permitan identificar el inmueble
• Duración del usufructo: Puede tener una duración concreta o bien tener carácter vitalicio
• En su caso, condiciones o causas de finalización del usufructo
• Precio o carácter gratuito de la cesión del usufructo
• En su caso, fianza
• Derechos y obligaciones de ambas partes
• En su caso, elevación del contrato a escritura pública mediante notario

¿Cuánto dura un contrato de usufructo?

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La duración del contrato de usufructo va a depender de lo que pacten las partes. Es muy frecuente que se constituya un sujeto vitalicio, lo que implica que este derecho tenga una duración indeterminada, aunque también en este caso en los efectos tendrá una duración temporal.

En otros supuestos, se podrá pactar una duración concreta, de forma que, una vez cumplida una fecha determinada, el usufructuario dejará de ostentar este derecho. También es posible condicionar el fin del usufructo a otro tipo de eventos o condiciones resolutorias. Por ejemplo, el cumplimiento de determinada edad. Incumplir ciertas obligaciones establecidas contractualmente también puede dar lugar al fin del usufructo.

En cualquier caso, todo modelo de contrato de usufructo deberá reflejar una duración determinada o bien su carácter vitalicio. En este sentido, es importante saber que el usufructo no se hereda: cuando nos encontremos ante un contrato de usufructo vitalicio de vivienda, una vez fallezca el usufructuario, el nudo propietario pasará a disponer del derecho de uso del inmueble, salvo que se disponga expresamente lo contrario.

¿Cómo hacer un contrato de usufructo?

Hacer un contrato de usufructo implica definir con claridad quiénes son las partes que figurarán en el contrato, así como cuál será el bien o conjunto de bienes objeto de usufructo. También deben establecerse las condiciones concretas bajo las que se desarrollará, así como los derechos y obligaciones de las partes.

Un punto muy importante es la duración del usufructo, así como, en su caso, las condiciones que provocarán la pérdida de este derecho.

Para hacer un contrato de usufructo es conveniente solicitar ayuda legal y, en caso de que nos encontremos ante una cesión gratuita del derecho de usufructo, es necesario acudir a un notario para formalizar la escritura pública correspondiente.

¿Es válido un usufructo en contrato privado?

Una duda frecuente consiste en si es válido o no un usufructo en contrato privado o si es necesario elevarlo a público y, por tanto, acudir a una notaría para obtener la correspondiente escritura. La respuesta es que depende del caso:

• El usufructo en contrato privado será posible siempre que nos encontremos ante un contrato de usufructo oneroso, es decir, a cambio de algún tipo de precio o renta. En estos casos no es necesario elevar a público lo pactado.
• El usufructo a título gratuito sí debe formalizarse mediante escritura pública para ser legal, dado que se equipara a una donación.