Ricardo Pumar (Insur): "No hay burbuja inmobiliaria, en términos reales estamos por debajo del anterior ciclo expansivo"

Con motivo del 80 aniversario de Grupo Insur, su presidente, Ricardo Pumar, repasa la trayectoria de la compañía y su evolución desde sus orígenes como promotora y patrimonialista. En un momento de fuerte dinamismo del sector inmobiliario, Pumar defiende que “no hay ninguna burbuja inmobiliaria, en términos reales estamos por debajo del anterior ciclo expansivo”, y adelanta los planes de crecimiento del grupo, que incluyen nuevos proyectos hoteleros, de oficinas y residenciales en Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana.

¿Cómo ha evolucionado la empresa durante estos 80 años hasta llegar a esta celebración?

Bueno, creo que ha sido paso a paso, intentando cada día hacer las cosas mejor. Hemos procurado profesionalizar la empresa y contar siempre con buenos equipos. Sabemos que el motor de cualquier organización es el equipo humano, y siempre hemos apostado por tener a los mejores. Fundamentalmente, se trata de una búsqueda constante de la excelencia, la mejora continua y la perseverancia.

¿Cuál es la estrategia de crecimiento que vais a seguir a partir de ahora?

Desde nuestra fundación hemos mantenido una estrategia basada en la combinación de dos actividades: la promotora y la patrimonialista.
Cuando se constituyó la sociedad, en el año 1945, se invirtió todo el capital social en la compra de una gran bolsa de suelo. Al año siguiente hicimos una ampliación de capital (cinco veces superior al inicial) para poder desarrollar ese terreno. Aun así, resultaba insuficiente, ya que se trataba de una bolsa de suelo de unos 500.000 m2.

Parte de las parcelas las desarrollábamos nosotros, y otras las vendíamos bajo la fórmula de aportación: entregábamos el suelo y, a cambio, recibíamos los locales en planta baja y entresuelo, destinados a oficinas. Todos esos bajos y entresuelos se destinaban al arrendamiento.

Así nació nuestra vocación patrimonialista: fuimos promotores y patrimonialistas a la vez. Siempre decimos que son dos actividades radicalmente distintas, pero complementarias. La promoción es más rentable, aunque también más arriesgada; la patrimonial, en cambio, es una actividad a más largo plazo, más segura y que permite resistir mejor en épocas de crisis.

Nos definimos como patrimonialistas porque fuimos promotores, pero podemos seguir siendo promotores porque somos patrimonialistas. Ese es, más o menos, el mensaje.

Ricardo, vosotros promovéis viviendas, pero también tenéis presencia en el sector hotelero, de oficinas... ¿Esa actividad forma parte de la rama patrimonialista o cómo la gestionáis?

Nosotros hemos sido promotores de vivienda y, posteriormente, también hemos promovido algunos edificios terciarios que normalmente hemos mantenido dentro de nuestra actividad patrimonial, destinándolos al arrendamiento.

Sin embargo, hace unos años comenzamos a desarrollar la actividad de promoción terciaria con destino a la venta. Por ejemplo, aquí en Madrid desarrollamos un complejo empresarial llamado Río 55, en la zona de Madrid Río. Se trataba de dos edificios de oficinas de unos 14.000 m2 cada uno. Promovimos ambos: uno lo vendimos a un fondo alemán y el otro lo conservamos dentro de nuestra actividad patrimonial. Ese edificio está actualmente alquilado a una entidad financiera, y gestionamos directamente su arrendamiento.

En los últimos años hemos seguido avanzando en esta línea y estamos potenciando la promoción terciaria. Actualmente tenemos dos hoteles en desarrollo: uno en Valdebebas, con unas 280 habitaciones, y otro en Sevilla, con alrededor de 180.

El hotel de Sevilla ya está vendido a un fondo (aunque todavía no hemos comenzado la obra, estamos en fase de demolición del edificio existente). Ese fondo ya cuenta con un operador asignado. En cuanto al hotel de Madrid, tenemos cerrado un contrato de arrendamiento a largo plazo con una cadena hotelera europea.

¿Entonces ese hotel forma parte del patrimonio de la empresa?

No, en principio no. Está destinado a la venta. Aunque ya tenemos operador, la mejor forma de vender un activo de este tipo es precisamente contar con un operador solvente y un contrato a largo plazo que garantice el buen funcionamiento del hotel.

¿Y no contempláis conservarlo como patrimonio?

En principio, no. Es una operación que desarrollamos a través de una joint venture. Tenemos socios inversores (nosotros participamos con un 50%) y el plan de negocio es construir y vender. Estos socios suelen acompañarnos habitualmente en nuestros proyectos: la familia Moya, Cosentino y la familia Manzanares.

Y después estáis haciendo dos edificios de oficinas en Málaga. En esa ciudad hay escasez de oferta de oficinas del tipo que demandan las empresas tecnológicas. ¿Cómo surge ese proyecto?

Efectivamente, detectamos esa escasez y la oportunidad que representaba. Compramos dos parcelas que, entre ambas, suman unos 20.000 m2. Uno de los edificios está ya muy avanzado: la construcción está a punto de finalizar y tenemos un grado de comercialización muy alto. El segundo acaba de celebrar el acto de “puesta de bandera”, hemos terminado la estructura y esperamos completarlo dentro de unos nueve meses. Ambos proyectos están destinados a la venta y se desarrollan en colaboración con socios externos.

En cuanto a los edificios de oficinas de Málaga, el primero, que ya está prácticamente comercializado, ¿tiene ya comprador o interesados?

Estamos en conversaciones con varios posibles inversores, aunque todavía no hay nada cerrado.

¿Y el segundo edificio?

Tampoco, por ahora. Ese tipo de activos se ponen realmente a la venta cuando la obra y la comercialización están más avanzadas.

Volviendo a Madrid, ¿qué proyectos de oficinas tenéis allí?

En Madrid estamos desarrollando un edificio que sí vamos a mantener en propiedad. Nuestra estructura societaria se organiza bajo una holding con dos cabeceras: Insur Patrimonial e Insur Promoción.

Normalmente, los proyectos pasan primero por la división de promoción (por ejemplo, el edificio del que hablo ahora) y, si decidimos conservarlo, se traspasan a Insur Patrimonial. Este edificio, llamado L’Ebre, está situado en Las Tablas. Lo terminaremos este año: ha sido desarrollado por la parte de promoción, pero pasará a formar parte de Insur Patrimonial a finales de año.

Y en cuanto a las oficinas de Madrid Río, donde tenéis dos edificios (uno vendido y otro en propiedad patrimonial alquilado), ¿qué nivel de ocupación tenéis?

El 100%. Totalmente ocupado.

Y respecto a los hoteles, aparte de los que habíamos comentado antes, ¿hay algún otro más en vuestra cartera?

Actualmente tenemos dos hoteles arrendados dentro de nuestra cartera patrimonial: uno en Córdoba y otro en Sevilla, ambos alquilados a la cadena Hotusa. Y sí, seguimos analizando oportunidades de inversión. Siempre buscamos ubicaciones atractivas, porque en el sector inmobiliario el éxito radica en saber detectar y aprovechar las oportunidades.

Por localización geográfica, ¿seguís centrados en Andalucía y Madrid?
Sí.

¿Y os planteáis expandiros?

Sí, de hecho, ya hemos tomado la decisión y estamos operativos en la Comunidad Valenciana. Aún no hemos desarrollado ninguna promoción allí porque estamos en fase de búsqueda y selección de oportunidades.

¿Enfocados principalmente en el sector residencial?

Cuando llegamos a un nuevo mercado, lo hacemos con una visión global. En principio, el foco en Valencia será residencial, pero si surge una oportunidad interesante en el ámbito terciario, también la abordaremos.

Ricardo Pumar, presidente del Grupo Insur idealista/news

¿Habéis hecho ya alguna compra de suelo allí?

Todavía no. Estamos analizando oportunidades y contamos con un pequeño equipo trabajando en la zona. Actualmente, entre Andalucía, la Comunidad Valenciana y Madrid, cubrimos casi la mitad de la población española. Además, Madrid y Valencia son las localizaciones donde, según la mayoría de los expertos, existe una mayor escasez de oferta y necesidad de vivienda (junto con algunos puntos concretos de Andalucía), por lo que son mercados prioritarios para nosotros.

Y tenéis también vuestra propia constructora, ¿verdad?

Sí. Contamos con una constructora que es, fundamentalmente, un equipo técnico: un director de construcción, jefes de grupo, jefes de obra, jefes de producción, encargados… todo personal técnico. No tenemos personal de oficio (como albañiles propios), pero actuamos como contratista principal en todas nuestras promociones, tanto en las que desarrollamos directamente como en las que hacemos junto a terceros o inversores, salvo alguna excepción puntual.

Y hablando puramente del área residencial, ¿con qué banco de suelo contáis actualmente?

Ahora mismo tenemos en desarrollo unas 2.800 viviendas. Cuando digo “en desarrollo”, me refiero a las que están en construcción, en fase de venta o en diseño, es decir, ya dentro del proceso productivo. Además, contamos con un banco de suelo para unas 2.200 viviendas más, que irán entrando progresivamente para asegurar la continuidad del proceso.

¿Y cuántas viviendas tenéis previsto entregar este año y el próximo?

Este año entregaremos unas 700 viviendas. Ese sería, más o menos, el ritmo de crucero que queremos alcanzar de forma estable.

¿Y ese es el objetivo a corto plazo?

Sí, queremos llegar a ese nivel en los próximos dos o tres años. Estamos elaborando un nuevo plan estratégico (este es el último año del plan actual) y nuestra intención es seguir creciendo.

Hay que tener en cuenta que los procesos de maduración de los desarrollos inmobiliarios son largos. Lo que ya está en marcha no nos permitirá alcanzar aún esas cifras, pero estamos invirtiendo para que, en los últimos años del nuevo plan, podamos entregar bastante más.

¿Tenéis ya una cifra estimada de inversión en suelo?

Aún no tenemos una cifra cerrada, la estamos definiendo dentro del nuevo plan estratégico.

Hasta ahora habéis centrado vuestra promoción residencial en la venta. ¿Os planteáis entrar en el 'build to rent' o en modelos como el 'flex living'?

Nosotros no nos cerramos a nada; analizamos todas las posibilidades. Hace unos cinco o seis años, cuando los tipos de interés estaban muy bajos y las rentabilidades exigidas por los inversores institucionales también, estudiamos varios proyectos 'build to rent'.

Finalmente, no salieron adelante porque los números no cuadraban. Con la subida de los tipos de interés y el incremento de los costes de construcción, muchas de esas operaciones dejaron de ser rentables.

Aun así, seguimos analizando el 'flex living' y otros formatos alternativos. De momento, tampoco nos salen los números, pero algún día lo harán.

Entiendo que con el suelo terciario que tenéis (por ejemplo, las oficinas en Las Tablas) podría surgir alguna oportunidad para desarrollar un proyecto de este tipo.

Exactamente. Ese tipo de activos pueden ofrecer oportunidades futuras, y siempre conviene tenerlas presentes.

Mencionabas antes vuestros inicios en Entrenúcleos. Fuisteis los primeros en impulsar ese desarrollo, ¿no?

Sí, efectivamente, fuimos quienes pusimos en marcha el proyecto de Entrenúcleos. A diferencia de otras promotoras que se lanzaron al 'build to rent' porque tenían grandes bolsas de suelo que no podían desarrollar de inmediato (y preferían sacrificar margen a cambio de una mayor TIR), nuestro caso era distinto.
Nosotros también teníamos una gran bolsa de suelo en Entrenúcleos, pero bajo la fórmula de opciones de compra, lo que nos permitía ir adquiriendo las parcelas conforme las necesitábamos. Así evitábamos comprometer recursos en exceso y manteníamos la flexibilidad en nuestro plan de desarrollo.

Ricardo, ahora vamos a hablar de una perspectiva más macro, más del sector en general. Como experto y con la mirada que da una empresa con 80 años de trayectoria, ¿cómo ves actualmente el sector residencial de obra nueva?

El sector está hoy mucho más profesionalizado y es más solvente. Hay una mayor disciplina en la oferta: lo que se construye se vende, porque se hace bien. Ya no ocurre como antes, cuando alguien decidía promover simplemente porque le gustaba una zona; ahora todo se analiza con mucho rigor y se desarrolla aquello que realmente tiene demanda.

Además, el sistema financiero también impone disciplina. Los bancos exigen que el promotor sea solvente y profesional, que aporte al menos un 25% de equity sobre el coste total del proyecto y que, antes de iniciar la construcción, acredite un grado mínimo de preventas. Todo ello ha hecho que el sector sea hoy mucho más sólido que en el pasado.

El mercado de la vivienda está constantemente en los medios por la escasez de oferta, y se habla con frecuencia del riesgo de una burbuja. ¿Crees que existe realmente ese riesgo?

No, yo estoy convencido de que no hay burbuja. Los precios, en términos reales, siguen por debajo de los del anterior ciclo expansivo. En valores nominales estamos parecidos, pero si descontamos la inflación, todavía estamos entre un 20 % y un 25% por debajo. En conjunto, seguimos por debajo del pico anterior en términos reales.

Y, además, no hay riesgo de un “pinchazo” porque la economía española cuenta con dos resortes muy importantes. Primero, el bajo nivel de endeudamiento de las familias: hoy representa algo más del 40% del PIB, frente al 80% del periodo del boom, y estamos por debajo de la media europea. Segundo, el sistema financiero es ahora mucho más sólido. Las crisis inmobiliarias siempre han tenido una combinación de factores inmobiliarios y financieros; esta vez, ambos frentes están fuertes.

Lo que sí parece claro es que vivimos una crisis de oferta, que está empujando los precios al alza. Pero hay un límite al esfuerzo que puede asumir el comprador.

Sí, aunque actualmente la tasa de esfuerzo para la compra de vivienda está en su media histórica: un 33%, según el Banco de España. Ese dato es un indicio de estabilidad, no de burbuja. Lo que ocurre es que en las zonas con mayor dinamismo económico y demográfico (donde hay más necesidad de vivienda) los precios suben con más fuerza. Pero, insisto, en promedio la tasa de esfuerzo está en niveles razonables.

El precio de la vivienda seguirá subiendo, pero de forma más moderada

Y aunque no tengáis una bola de cristal, con algunos indicadores como la bajada reciente en el número de compraventas, ¿creéis que el precio de la vivienda de obra nueva podría bajar el próximo año?

Lo hemos dicho en varias ocasiones: el precio de la vivienda ha subido con mucha intensidad en los dos últimos años, pero nuestra previsión es que seguirá creciendo, aunque de forma más moderada.

Las proyecciones macroeconómicas son favorables: el empleo crece, las condiciones financieras son positivas y la curva de tipos a largo plazo no muestra señales de tensión. La demanda extranjera (especialmente de no residentes) sigue fuerte, y la creación de hogares continúa a buen ritmo: entre 180.000 y 200.000 nuevos hogares al año, mientras que solo se terminan unas 100.000 viviendas. Los visados de obra nueva son unos 130.000, pero no todas esas promociones llegan a completarse.

Por tanto, seguirá habiendo demanda, y la oferta, en el corto plazo, no tiene una solución rápida. Lo ideal sería que los precios mantuvieran un comportamiento razonable (más moderado), porque si crecen al ritmo de los últimos años podría ser perjudicial. Creo que veremos subidas del 4 % o 5 %, en línea con la evolución de las rentas y la inflación, es decir, un crecimiento sostenible.

Y en cuanto al tipo de producto, ¿vosotros desarrolláis vivienda protegida? ¿Os planteáis hacerlo?

Hemos desarrollado vivienda protegida en el pasado, aunque actualmente no, como la mayoría de los promotores. El motivo es claro: hoy por hoy no es rentable. Si lo fuera, se seguiría haciendo.

Es cierto que las administraciones están introduciendo medidas y ayudas para incentivar la promoción de VPO, y nosotros lo analizamos: si los números salen, la haremos.

Mientras tanto, sí desarrollamos vivienda asequible. Entendemos por vivienda asequible aquella cuyo titular no destina más de un tercio de la renta familiar al pago de la cuota hipotecaria. Ese es el tipo de producto que estamos impulsando actualmente.

Vuestro ticket medio por vivienda, entiendo que dependerá de las zonas geográficas, pero ¿tenéis una cifra de referencia?

Sí, está publicado. Nuestro ticket medio está en torno a los 330.000 – 340.000 euros. En nuestras presentaciones solemos incluir una evolución histórica del ticket medio, mostrando cómo ha variado en los últimos trimestres y años.
Por ejemplo, en el primer semestre de 2025 está en unos 331.000 euros, mientras que en 2023 era de 308.000 euros y en el primer trimestre de 2025, entre 328.000 y 330.000 euros.

Las variaciones dependen mucho de cuándo ponemos en carga las promociones y de su ubicación. Si tenemos un porcentaje elevado de viviendas en costa, la media sube; en cambio, en capitales del interior vendemos vivienda asequible.

La solución de la vivienda pasa por la industrialización

Hablando de vivienda protegida, vayamos al otro extremo: ¿desarrolláis vivienda de lujo o tenéis planes en ese segmento?

Tradicionalmente, en Sevilla hemos hecho viviendas de lujo, y se nos conoce por ser un promotor de viviendas de gran calidad. En los últimos años nos hemos centrado más en el segmento medio y medio-alto, aunque puntualmente seguimos desarrollando proyectos de lujo. Por ejemplo, en 2020, durante la pandemia, hicimos una promoción llamada “75 Aniversario”, probablemente una de las mejores de Sevilla.

En la costa, sí tenemos proyectos de vivienda de lujo, aunque no de “lujo extremo”. Ahora mismo estamos entregando una promoción en Marbella, llamada Quintaesencia, situada en los Altos de los Monteros. Son viviendas de 600.000 a 700.000 euros, de gran calidad, pero no son mansiones como las típicas villas de la Costa del Sol.

En cuanto a colaboración público-privada, por ejemplo con el Plan Vive en Madrid o iniciativas similares en Andalucía, ¿os planteáis participar?

Sí, lo analizamos todo. No nos cerramos a nada, pero somos muy prudentes y analíticos. Si las cuentas salen y la operación es rentable, no tenemos ningún problema en entrar. Nuestro compromiso es buscar siempre la máxima rentabilidad para nuestros accionistas en cada inversión.

Como promotor y figura relevante del sector, ¿qué opinión te merece la actual Ley de Vivienda, especialmente en lo referente a los límites al alquiler y las medidas del plan estatal?

Lo he dicho en muchas ocasiones: la exposición de motivos de la Ley es loable, porque busca garantizar el acceso a una vivienda digna, pero los medios que se utilizan no son los adecuados. Para mejorar la accesibilidad, lo que se necesita es más oferta, y para eso hay que atacar los problemas estructurales del sector:

• Escasez de suelo urbanizable.
• Falta de mano de obra y de servicios de construcción.
• Lentitud administrativa en licencias y permisos, que encarece los costes y reduce la rentabilidad.

Todo lo que sea intervenir el mercado (como la limitación de rentas) no soluciona el problema de fondo. Soy un firme creyente en la economía de mercado, y creo que no se logran los objetivos deseados cuando se interviene el mercado inmobiliario de esa manera.

Ricardo, creo que también tenéis constructora. ¿Estáis sufriendo la falta de mano de obra?

Sí, en determinadas localizaciones estamos teniendo problemas importantes de mano de obra. Falta personal y eso provoca que las obras se retrasen considerablemente. En lugares con escasez de trabajadores, una obra puede demorarse hasta un 30% más del plazo previsto, lo que genera mayores costes indirectos.

Cuando intentas compensar esa falta pagando más, la rentabilidad se reduce no solo por el incremento de los costes, sino también por el alargamiento de los plazos.

¿Cómo crees que evolucionará el mercado laboral de la construcción en este sentido?

Las predicciones no son muy optimistas, pero creo que la solución pasa por avanzar decididamente en la industrialización del sector. Hoy en día la construcción industrializada es algo más cara que la tradicional, pero cuando los precios se igualen y se consigan economías de escala, viviremos un boom.

Esa industrialización permitirá frenar la subida de los costes, mejorar los plazos y aumentar la eficiencia. También se habla mucho de formar y atraer a los jóvenes hacia la construcción, y aunque eso es necesario, veo más factible el avance tecnológico que un cambio cultural profundo. Yo tengo toda mi esperanza puesta en la construcción industrializada.

¿Ya incorporáis elementos industrializados en vuestras promociones?

Sí, trabajamos con empresas contratistas y subcontratistas que nos suministran componentes industrializados. En nuestras viviendas plurifamiliares en altura, las fachadas industrializadas ya son una decisión firme.

Además, en promociones de cierto tamaño estamos incorporando baños industrializados, y la idea es que cada vez haya más elementos prefabricados.
La Administración debería apoyar a las empresas que fabrican estos sistemas, porque son clave para la modernización del sector.

Se ha anunciado un PERTE de vivienda de 1.100 millones destinado a industrialización. ¿Qué opinas?

Es una buena noticia si el dinero llega realmente a las empresas que fabrican elementos industrializados, porque pueden marcar la diferencia.
Cuando ves cuántos oficios intervienen en un baño o una terraza (hasta siete distintos), entiendes la complejidad del proceso y lo necesario que es simplificarlo e integrarlo tecnológicamente.

Este año cumplís 80 años como compañía. Si tuvieras que soplar las velas y pedir un deseo, ¿cuál sería?

Para el sector, pediría estabilidad y madurez. Que dejemos atrás el estigma de ser un sector cíclico, donde las empresas nacen y desaparecen rápidamente.
Un sector estable y profesionalizado permitirá crecer con visión de largo plazo y mejorar en excelencia. Para Insur, mi deseo es seguir con la ilusión y el proyecto sólido que tenemos. Veo un gran futuro para la compañía.

He visto que también gestionáis parkings. ¿Cómo funciona esa línea de negocio?

Sí, los parkings están ubicados en edificios de oficinas y terciarios de nuestra propiedad. Algunas plazas están asignadas a los inquilinos de las oficinas y el resto las explotamos comercialmente mediante abonos y rotación.
Es una actividad rentable: tras el fuerte impacto del COVID, los ingresos ya están por encima de los niveles prepandemia.