Articulo escrito por josé parra-moreno, director general de Grupo main
Ante el saneamiento urgente que las entidades bancarias están llevando a cabo debido a la famosa “ley de guindos”, la banca se ve obligada a mostrar “sus vergüenzas” y sanear rápidamente todo el patrimonio inmobiliario que ha caído en su poder y que presumiblemente seguirá cayendo
Todo lo que es susceptible de complicarse tiende a complicarse más y muy especialmente la gestión de estos inmuebles -se encuentren en la fase en la que se encuentren- y sea cual sea el modo por el que haya “caído” en los balances de los bancos (compra, embargo, por subasta, dación en pago, etc)
Las entidades financieras se han convertido en las gestoras de un enorme patrimonio inmobiliario al que hay que dedicar grandes esfuerzos y una potente estructura, que normalmente no estaba en su organización inicial y que en muchos casos terminan subcontratando a empresas con experiencia inmobiliaria de este tipo de activos y cuyo fin último será liquidar el activo y sanear las cuentas de resultados
Esta gestión en muchos casos no persigue en sí la obtención de un beneficio sino más bien limitar o minimizar las pérdidas y sanear los balances de la entidad financiera; en suma no perder dinero
Gestión complicada
La complicación de la gestión de estos inmuebles es enorme para la banca, ya que si bien todos los activos necesitan actuaciones similares, ello no implica que su desarrollo sea análogo. Por ejemplo no es lo mismo obtener la licencia de primera ocupación de una vivienda unifamiliar aislada que la de una rehabilitación integral de una urbanización o que terminar una promoción de oficinas con su licencia de funcionamiento
Parece que partimos de situaciones normales pero la experiencia nos ha demostrado que toda situación es posible y surgen en numerosas ocasiones, sobre todo en el campo de la seguridad (evitar ocupas, obras de mantenimiento , consolidación y/o reparaciones que son necesarias para evitar que el activo se deteriore, etc)
A partir de aquí puede surgir cualquier contingencia: denuncias en ayuntamiento, expedientes abiertos, infracciones, obtención del libro edificio, seguro decenal, boletines, suministros, negociaciones y tramitaciones administrativas…
Responsabilidad penal
Por otro lado suele olvidarse la responsabilidad tanto civil como penal que adquiere la entidad financiera como propietaria de un activo, que no es otra que las responsabilidades de cualquier propietario de un inmueble. La ley de ordenación de la edificación y el código penal dejan claro las responsabilidades de los propietarios de los inmuebles
Es imprescindible contratar una póliza de responsabilidad civil que englobe todos los activos propiedad de la entidad financiera, pero además conviene no olvidarse que ninguna póliza cubre la responsabilidad penal, sino que sólo garantiza la defensa jurídica
El código penal establece que las personas jurídicas serán penalmente responsables de los delitos cometidos en nombre o por cuenta de las mismas, y en su provecho, por sus representantes legales y administradores de hecho o de derecho. Por ejemplo ante un siniestro de un activo propiedad de la entidad financiera, o de cualquier propietario tanto persona física como jurídica, que cause lesiones o la muerte a una o varias personas, el propietario se enfrenta a penas, incluso de cárcel, si no ha cumplido o ha omitido su deber de mantener el inmueble o garantizar su seguridad
La única forma de atenuar esta responsabilidad penal es una gestión fuerte, consciente y decisiva basada en un seguimiento exhaustivo antes, durante y después, de todos los activos para tener controlados aquellos que puedan generar estas situaciones de riesgo y contar con una estructura cuyo objetivo sea garantizar la seguridad de los activos. Nuestra experiencia nos confirma que la toma de decisiones en el control y gestión de los activos reduce a un porcentaje “ridículo” de las consecuencias penales que puedan sobrevenir
En definitiva, si finalmente ocurriera algo, por lo menos que no sea por haber escatimado esfuerzos y que sólo se tenga que asumir la responsabilidad civil y no la penal
Visitar grupo main: empresa dedicada a la gestión de activos inmobiliarios
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10 Comentarios:
A los bancos solo le compensa que los fondos buitres se lleven sus verguenzas cuanto antes
Pues el lelo con cartilla del que viven ...algunos estan despertando y llevandose sus pelas del cajero
Y entonces se quedaran desnudos a la vista y sin trabajo de bancoflautas
(Ya queda poco han puesto a 2 zorras (BlackRock y Oliver Wyman ) a cuidar de las gallinas.... se avecina una masacre pisera)
Consejos para vender......(no sea que se le ponga el cartel amarillo una década)
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----Lo primero hacer un gran tachon mental de :
"Alquilar es tirar el dinero"
"Esto no puede hacer otra cosa que ir pa rriba"
"Si no compras ahora, nunca tendrás nada"
"Esta mañAna he firmado por 50 kilos, el pelotazo de mi vida"
"Y el dinerito negro, del colchón al concesionario"
(Los anteriores eran sueños que te vendieron cuando eras ignorante) ahora aceptar la realidad comprobada de:
"Los pisos bajan hasta que valen lo que te den por ellos"
"Una casa sin vender no llena la nevera"
"El pisito vale hoy menos que ayer pero más que mañAna"
"Alquilar es mas rentable que comprar porque bajan mas que el alquiler anualmente .... ahorras y eres libre"
"El banco no es tu padre, es un encantaserpientes a desterrar....vade-retro"
----Segundo es aconsejable elaborar un plan: a , b ,c y d ...sobre el precio de venta:
A) la mayoría de los compradores buscan una casa con un precio tope, ejemplo; actualizado:100.000 euros.
Todo lo que esté por encima de ese precio aunque sea muy poco más se quedará fuera del radar del comprador en sus búsquedas por Internet o en otras bases de datos de inmobiliarias.
B) pedirle la voluntad al comprador..... a ver si pica y a cuanto ?
C) no se vende; pos nada,seguir con el muerto perdiendo valor ....y pagando-parasitado por secula seculorum:
1) intereses hipoteca y asociados (seguro vida)
2) impuestos compra, 10% mas o menos "tirado"
3) ibi
4) basuras
5) derramas
6) reformas
7) comunidad
8) perdida de rentabilidad por los ahorros que tuvieras en el momento de la compra.
9) plusvalia municipal si la vendes (independientemente de si ganas o pierdes con la venta).
10) las muchas y proximas ocurrencias impuestas por los politicos.... pa seguir ellos en jauja
D) hacer examen de conciencia y considerar que:
- Una vivienda normal, mantenida y cuidada, vale por m2 construido:
- 20 años antiguedad .- 1.012 x 0,80 = 800 €/m2
- 30 años de antiguedad.- 1.012 x 0,70 = 700 €/m2
- 40 años de antiguedad.- 1.012 x 0,60 = 600 €/m2
- 50 años de antiguedad.- 1012 x 0,50 = 500 €/m2
- 60 años de antiguedad.- derribo obligado , lo demás son parches, para que el nuevo comprador tenga que abandonar la casa antes de su jubilacion *
Y finalmente si no a seguido estas reglas que los hijos que lo hereden.....sean más listos..??
*= (( Por mucho que se mantenga , hay que hacer reformas muy importantes para cumplir la normativa.
En un edificio de hace 40 años, tienes que renovarle toda la instalación eléctrica. Tienes que renovar tuberías, tienes que renovar ascensor (o instalarlo). Tienes que instalar rampa y derribar barreras arquitectónicas...
Al final, en muchos edificios, lo que se hace es derribarlo integramente por dentro, hacer un edificio nuevo y, si la fachada tiene valor estético, mantener únicamente ésta.
Al final, sólo por ganar en nº De viviendas (más pequeñas y optimizadas), y en parkings, suele ser más beneficioso derribarlo y hacerlo todo de nuevo.
Que naturalmente vale una pastaaa,.... ya que la vivienda es un bien con fecha de caducidad))
*=Más informacion todavia: http://www.idealista.com/news/node/add/comment/418243/419959
Mandaria narices, que tuvieran que ir a la carcel, por ... desprencimiento de un trozo de balcon.. Por ejemplo. Y no por robar y robar y robar.
Si no han ido ni a la carcel por robar-engañar a sus clientes, metiéndoles en acciones, fondos y otros productos que iban directos a estafar al ahorrador( se han quedado de media con el 20% de sus ahorros y el resto se ha esfumado), no os preocupeis que tampoco pasa nada por responsabilidad penal a los bancos...ellos son el orgullo, la prepotencia,el engaño por norma...cuando alguien está acostumbrado a mentir y engañar como ellos, no duden que seguirán engañando como sea y a quien toque.
Espero que tengan que mostrar toda la verdad a los inspectores europeos,ya que hacerlo a sus vergonzosos cómplices españoles no me vale. Y espero que esos inspectores europeos no estén también comprados por los corruptos bancos , especuladores etc. españoles.¡ Qué vergüenza que tengan que venir de fuera para evitar que sigamos con esta estafa " boinarrosquera hispanistaní " !. Sólo le pido a dios que no venga ningún inspector inglés ( hijo de la gran bretaña ) a supervisarnos y ponernos en evidencia. Sería lo último . Me moriría de la vergüenza ( más si cabe).
# 7 y # 8
Hola Cínico me alegro de saludarte, se estaba vaciándo de colaboradores viejos del foro, ya somos algunos, espero que vuelvan otros más y pongamos en marcha el tren de la verdad, honestidad, la realidad, la información, orientación...hasta donde sabemos y podemos.
Que vaya todo bien por Aragón.
Saludos
Y por ahi un tal pons diciendo a los cuatro vientos que la burbuja inmobiliaria fue buena. ¡¡¡¡¡¡¡ Increible pero cierto!!!!!!!!
El caso es que tiene razón , de las peores debacles siempre alguien sale ganando y si no que se lo digan a un tal rato que se va a embolsar un par de millones de euros por dimitir de su puesto. ¿Que pasa que ha vosotros si dejais vuestro trabajo no os pagan un indemnización?. ¡¡¡¡Que tontos sois, no os lo sabeis montar!!!
Como dicen por ahi, en bankia hay dinero para rato!!!!.
Mientras España sigue dormida y a los pocos que despertaron y protestan, les quitan las ganas de hacerlo a base de porrazos por llevar una mochila en el km0 de este nuestro querido pais.
De cualquier forma, seamos optimistas; en pocos años alguien con un sueldo de 600€ podrá por fin comprarse un casa digna y pagarla no pasados más de diez años.
Posdata: plumero, te echamos de menos.
.O
Goirigolzarri estudia pedir ayudas de 10.000 millones para sanear Bankia
Eso si, que pidan, pero bien!! No vaya a ser que no tengan para pagarse sus sueldos y los pobres no lleguen a final de mes.
Total, recorte en sanidad y educación y ya tenemos otros 10.000 millones para prestarles a esta pobre gente.
El nuevo equipo gestor de Bankia, liderado por el presidente José Ignacio Goirigolzarri, planea pedir unas ayudas de unos 10.000 millones de euros al Gobierno para poder sanear la entidad. La entidad trabaja sobre las líneas generales del proyecto ideado por el ex máximo responsable, Rodrigo Rato, aunque el importe es superior debido a las nuevas provisiones exigidas por el Ministerio de Economía para créditos inmobiliarios al corriente de pago. En el caso del grupo ascienden a 4.813 millones.
Rato había diseñado una hoja de ruta en la que se incluían recursos del FROB por 6.500 millones, de los cuales 5.000 se iban a devolver a lo largo de 2011 gracias a las desinversiones de participadas y la conversión de instrumentos de deuda en capital. La intención era adelantar el saneamiento de Bankia cuatro años, en función de las conclusiones de un análisis.
Juaa
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