Las prisas de los bancos por vender sus viviendas cuanto antes están dando lugar a situaciones variopintas. Una práctica común es la “venta de viviendas sin posesión”, que consiste en la pre-venta de la vivienda ya adjudicada por el banco pero que aún tiene a los ex dueños dentro al encontrarse en un proceso de desahucio. Generalmente, esta venta se produce a un precio bajo
La operación busca optimizar la operación de adjudicación pagando los menores impuestos y gastos de mantenimiento posibles. El comprador sabe que ha “señalizado” la compra de una casa con inquilinos y recibe a cambio un precio “chollo” pero tiene que esperar un tiempo para poder tomar posesión del inmueble
Fernando acuña, socio director de taurus ibérica, señala que esta venta con inquilinos dentro se conoce "venta de una vivienda sin la posesión" y se produce en pisos ya adjudicados tras quedarse la subasta desierta, pero que aún cuentan con inquilinos en vías de ser desahuciados
Cualquier persona puede acceder a estas compras, pero suelen ser acaparadas por inversores que suelen estar habituados a estas prácticas y a los que les asusta menos entrar en una operación así
Un proceso de venta de viviendas sin posesión sería:
1) el comprador entrega una señal, que varía en función del banco y que puede ser, por ejemplo, de 3.000 euros o del 15% del total del valor de la casa, con lo que “señaliza” la compraventa de la vivienda
2) el vendedor se compromete en este contrato a que en un plazo determinado se pueda entrar a vivir, tras el desalojo. También hay contratos temporales, por ejemplo, de seis meses, en los que se contempla que transcurrido el plazo se puede renovar o anular el proceso. Si se llegara a este último caso, entonces el particular recibiría la señal aportada. El por qué de un contrato a renovar cada seis meses responde a que el proceso de desahucio puede durar más o menos de lo estimado
Otra modalidad es que el banco ofrece la posibilidad al comprador de hacerse cargo de los gastos de la ejecución del desahucio a cambio de un precio aún más atractivo. Esto significa que el comprador debería contratar a un abogado y procurador para encargarse de dicho proceso
Este tipo de compraventa de "vivienda sin posesión" es una “compra a ciegas”, es decir, el particular interesado en una vivienda aún con personas desconoce cómo está la casa por dentro ni tampoco cómo la va a recibir. Por eso el precio de la venta es tan atractivo, porque se asume que el nuevo propietario tendrá que efectuar reformas. Según fernando acuña, hay particulares a los que no les importa correr con este riesgo porque saben que si este inmueble sale al mercado, se vende enseguida
Vender la vivienda y cancelar la deuda pendiente antes de ser subastada
Otra forma de desprenderse cuanto antes de los pisos que acumulan los bancos es venderlos antes de que se celebre la subasta judicial. Así, si la entidad financiera logra vender la casa, puede cancelar la deuda pendiente que arrastra el hipotecado. Por ejemplo, si el banco vende una vivienda por 100.000 pero sobre ella pesa una hipoteca de 150.000 euros, esos 50.000 euros son condonados al hipotecado. De este modo, las entidades financieras ahorran gastos en escrituración, en impuestos, como el itp o el ibi, o en gastos de mantenimiento de dichos inmuebles
Otras formas de escaquearse los bancos de quedarse con una casa embargada
Las entidades recurren a menudo a lo que se denomina cesión de crédito con quitas, que consiste en que el banco vende la deuda hipotecaria y su derecho de cobro aun tercero y antes de la subasta, a cambio de un descuento, o cesión de remate. Esta práctica consiste en ceder la vivienda a un tercero con descuento tras la subasta y el tercero puede ser la filial inmobiliaria
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22 Comentarios:
Las burbujas inmobiliarias es lo que tienen. Dan lugar a una acumulación de capital fragmentada, idiota y parasitaria; además, de generar expectativas usureras del tipo "ya le saco", "ya me dan", "exprimo el bicho", etc. o sea, eMPRESA = CERO.
Ya lo sabíamos, no obstante. Recuerdo una conversación en 1989 en el Ministerio de Economía y Hacienda en la que se escuchó lo siguiente:
- "Esto de hacer ricos a constructores, promotores e inmobiliarios, además de triste, al final, se volverá contra el país, porque este tipo de gente no sabe hacer otra cosa".
Ahora necesitamos emprendimientos y, primero, ya no queda dinero crediticio para ello; y segundo, no hay ganas de emprender nada toda vez que no hay negocio más cojonudísimo que el inmobiliario, ya sea vender, si se consigue, o alquilar cuando se consigue......(aunque eso era antes ya no)
"Tenéis que comprenderlo." dijo un miembro de la "élite" a la pregunta de porqué lo hacían todo tan mal. "...nuestra misión es haceros tanto daño como podamos, la vuestra es impedirlo, y dejar sentadas las condiciones para que no vuelva a ocurrir. Sólo así conseguiremos que maduréis."
LA TIERRA QUEMADA.- Como en Japón
La corrección valorativa dejará situados los precios en un nivel que ya no será extravagante. De "catastrofismo", como nos dicen desde la cueva de Alí babá, nada de nada.
Comprar una vivienda buena será asumible por cualquier miembro de la clase media a poco que ya se haya situado en la vida, como ha ocurrido siempre.
Además, la vivienda estándar será semigratuita, como pasa con la sanidad y la educación.
Pero, sin duda, una generación entera (45 años) no querrá ni oír hablar de "pisitos", "bichos" que "te pagan la letra", turismo residencial, ni de nada de lo que han hablado los usureros estos años.
La transición estructural de la economía, duraría esos mismos 45 años.
Piénsese que la anterior transición estructural del modelito desarrollista, en una situación mucho menos compleja, dura años que van desde su estrangulamiento financiero en 1985 justo antes del ingreso en la Comunidad Europea y, con él, el nacimiento del modelo que ahora muere, que parece diseñado por el peor de nuestros enemigos.
Prudencia, mucha prudencia
Y no se deje llevar por la flauta mágica, que ya sabemos dónde acabaron los ratones que siguieron la melodía del famoso flautista de hamelin...
Generalmente, esta venta se produce a un precio bajo
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Y generalmente el antiguo dueño pide prestado un mazo de demolición el día antes de irse
No des ideas, que alguno ya estará en la ferretería comprando el mazo.
Generalmente, esta venta se produce a un precio bajo
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Y generalmente el antiguo dueño pide prestado un mazo de demolición el día antes de irse
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O si el que compra habla con el antiguo dueño, pues igual se puede quedar de inquilino el antiguo dueño hasta que resuelva su situación y así no usará el mazo, porque sabe que se lo quitan porque no lo ha podido pagar. Lo que no me queda tan claro, es como el banco puede vender el piso sin tener la posesión no tiene el pleno dominio, así que no es el propietario todavía.... uf que miedo, yo perdí un piso que me hubiera encantado a buen precio por prudencia, no podía arriesgarme, una operación tan importante para mi merece el respeto de ir siempre sobre seguro, es decir pisar firme, no me sirve de nada comprar una ganga si no he hecho las cosas correctamente y después de un tiempo me encuentro que me he arruinado por meterme en la boca del lobo y que me encuentro en la misma situación que la persona que no podía pagar, me moriría.
Apreciada Sra. o srta. pmartinez, un poco de rigor, que aunque su artículo no sea un texto legal, el que lo lee si se merece recibir la infomación correcta.
Lo que vende el banco es la vivienda sin tener la posesión, por que todavia vive el anterior propietario en la vivienda (que nunca será inquilino, son dos conceptos diferentes), pendiente del lanzamiento.
No quiero aburrir a nadie con conceptos legales, pero hasta que no se tiene la posesión no se tiene la plena propiedad (este concepto daría para muchas explicaciones).
Por lo que si uno sabe lo que compra adelante, pero mucho ojo por que esto tiene más peligro que una caja de bombas si uno no es un conocedor profundo del tema.
Sin entrar en detalle, os diré que conozco el entorno de las subastas judiciales, y teniendo en cuenta que el banco ha de pagar el 60% del valor al que sale a subasta, os adelanto que en un 99,9% quedarmelo por ese 60%, no sería una buena compra.
El número de empresarios y familias de rentas altas que han tenido que afrontar un desahucio de sus bienes se incrementó en un 200% en los seis primeros meses del año.
"Han podido resistir la pérdida de empleo de uno o más miembros de la familia durante algún tiempo gracias a su solvencia económica o venta de propiedades, pero han acabado por agotar sus recursos", apuntaban desde AFES. De esta forma, ya representan el 60% del total, frente al 40% que supone la población inmigrante. Hace tres años, los inmigrantes copaban el 80% de las ejecuciones.
Carlos Baños, presidente de AFES, destaca que los casos "más tristes" son los de los padres avalistas. "Los hijos pierden su casa y se van a vivir con sus padres, que también pierden su casa porque respaldaron las deudas de sus hijos", explica.
Pero las cifras pueden ir a peor. "Las recientes medidas de austeridad, que incluyen dos reformas laborales que abaratan el despido de trabajadores tradicionalmente seguros aumentarán el número de impagos de hipotecas", concluye el experto de IHS Global Insight.
Los bacos y los banqueros, son los niños mimados de este gobierno , que permite, todo tipo de atropello,a las personas,sin posibilidades ni salida y le quitan su vivienda,los chorizos y ladrones de guate blanco que el gobierno, esta rotegiendo a capa y espada, no hay de cenci ni tene berguenza como,esta que mando este pais y asus habitantes,yo tambien hesido uno mas de tantos españoles que me quitaron mi vivienda, sto mas que una democracia, parece un pais bananero,donde todo bale a cualquier precio,dictadura, en toda regla, monton de simberguenzas y corructos.
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