Echavarren: "el valor está en la deuda hipotecaria para los fondos de inversión"

Artículo escrito por mikel echavarren, consejero delegado de Irea

En el año 2013 se han iniciado en España las operaciones de inversión en deuda hipotecaria por parte de los fondos de inversión internacionales. El ajuste de los costes contables de la deuda inmobiliaria del sistema financiero español, mediante la aplicación de las provisiones exigidas por el ministerio de economía, ha posibilitado que se pueda casar la oferta con la demanda en transacciones de importe muy relevante

Asimismo, se ha producido un efecto llamada por las primeras transacciones de inversión distressed realizadas por fondos en el primer semestre de 2013, que han demostrado que las barreras existentes anteriormente sobre el riesgo de invertir en España  se han eliminado. Y este proceso no ha hecho más que comenzar

Nuestra percepción es que el ajuste contable de dicha deuda no está totalmente completado en algunas entidades financieras y por ello no se han unido aún a este mercado de inversión “emergente” en España. A medida que dicho ajuste se vaya completando en los dos próximos ejercicios veremos más operaciones de este tipo

La adquisición de deuda hipotecaria fallida o con riesgo de impago permite gestionar a los inversores rentabilidades potenciales superiores a las de la adquisición de activos inmobiliarios, básicamente porque se amplía dicho margen mediante la compra con descuento de la carga hipotecaria. Es por ello que las transacciones de activos inmobiliarios se evalúan en la actualidad desde dos perspectivas. La primera y más común, desde la calidad, precio y liquidez del activo. La segunda desde la posibilidad de acceder al mismo a través de la compra de la deuda con descuento respecto a su valor nominal y la posterior negociación con el deudor para rentabilizar dicha inversión y en caso de que no sea posible, mediante la ejecución de su hipoteca

Esta segunda posibilidad, la ejecución hipotecaria, es una alternativa residual frente a los beneficios derivados de las negociaciones extrajudiciales con el deudor, lo que abre múltiples posibilidades de colaboración entre los fondos y los actuales propietarios de activos líquidos “encallados” en las cargas hipotecarias
Daciones en pago incentivadas mediante el pago de liquidez, cooperación en la gestión conjunta del colateral, venta pactada del activo directamente por el deudor mediante la reducción de su carga hipotecaria, reconversión de la deuda fallida a corriente mediante su reestructuración, etc. son algunas de las posibilidades que se abren para los deudores frente al bloqueo de las relaciones actuales entre los bancos y los promotores inmobiliarios

La gestión proactiva de situaciones distressed abrirá de nuevo las operaciones corporativas en el sector inmobiliario y en el hotelero. Los fondos que incluyan una cierta visión de capital riesgo en sus estrategias, van a poder abordar procesos de reflotamiento de negocios inviables actualmente por su deuda financiera, la gestión y saneamiento en el largo plazo de dicho negocio y su venta en los próximos años

Las claves de éxito en la realización de operaciones distressed en el sector inmobiliario consisten en la estructuración y ejecución de una estrategia adecuada de salida para cada inversión en deuda en función de la garantía y del deudor. Considerando las rentabilidades exigidas por los fondos de inversión en la adquisición de deudas hipotecarias es fundamental acertar en su precio de compra mediante una estimación realista de los plazos previstos de recuperación de la inversión y en cómo minimizar los costes e incertidumbres de dichas gestiones. El conocimiento de las prioridades y situación actual de los promotores es fundamental para poder definir dicha estrategia y ajustar al máximo el precio de la deuda a la realidad de los procesos post compra

Los fondos que desconozcan la realidad del sector promotor corren el riesgo de aplicar excesivos coeficientes de pánico en la evaluación de sus riesgos y precios de adquisición de deudas en este sector y sistemáticamente quedar fuera de juego en los procesos competitivos en los que participen. No se trata de pagar más que la competencia, sino de acertar en el precio razonable de las deudas conociendo la realidad del promotor deudor y las estrategias de negociación y cooperación que pueden establecerse en cada caso

Otra posibilidad que abre este mercado es la de permitir al promotor inmobiliario buscar proactivamente a un fondo de inversión que permita recuperar parte del valor perdido de sus activos, facilitándole a dicho fondo la adquisición de deuda tras un acuerdo previo de adjudicación de la garantía en caso de comprarla y de participación con el fondo en la liquidez generada en la venta de la garantía

El promotor/deudor debe ser consciente que el alineamiento de sus intereses con un fondo de inversión en el objetivo de venta de una garantía aporta un elevado valor a la operación de inversión de dicho fondo y, por tanto, abre la posibilidad de negociar el reparto de dicho valor mediante la cooperación con el nuevo acreedor que sustituya a una entidad financiera

Situaciones imposibles de activos con cargas hipotecarias superiores al precio de venta de sus garantías, pueden desatascarse con otras alternativas a la dación en pago de las mismas a la banca. Dependiendo de quién es el acreedor actual y de la viabilidad de su garantía, es posible estructurar operaciones de inversión que por fin corten el nudo gordiano de las refinanciaciones sin fin o de los concursos de acreedores

El valor de estas operaciones se inicia en el análisis del pasivo hipotecario, en las alternativas que se pueden plantear al banco y en la rentabilidad que puede generar para un fondo. El tercer factor de esta ecuación es el actual propietario de la garantía, que pude beneficiarse de un nuevo escenario en el que elimine deudas imposibles, garantías personales, responsabilidades hipotecarias, intereses vencidos o de demora y, al mismo tiempo pueda cooperar con el nuevo acreedor en la liquidación o puesta en valor de activos que tienen demanda en el mercado a precios realistas

Es una ecuación compleja pero posible. El catalizador de estas operaciones será muchas veces un asesor que alinee los intereses de un fondo, el acreedor financiero y el deudor y que permita que los procesos de recuperación del crédito vendido se reduzcan significativamente en el tiempo

Se abre una etapa nueva en el mercado inmobiliario, enfocada a través de la deuda, desatascando las tuberías de nuestro sistema financiero y poniendo a trabajar conjuntamente al capital internacional con los promotores inmobiliarios

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