¿Sabías que las sociedades de alquiler de viviendas de régimen fiscal especial tienen beneficios en los impuestos? Cuentan con una disminución del tipo general del 25% aplicable en el Impuesto sobre Sociedades a un tipo especial del 15%. Te contamos todo lo relativo al régimen fiscal de este sector.
¿Qué se considera alquiler de vivienda?
Lo primero que hay que señalar es qué es el alquiler de vivienda. Este es el arrendamiento que recae sobre una casa que va a ser la residencia habitual de un inquilino, es decir, se le cede el uso y disfrute del piso a cambio de un precio y por un tiempo determinado.
Según el BOE, a efectos de las rentas derivadas del arrendamiento, se asimilan a casas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.
¿Cuándo el alquiler es una actividad económica?
Pero, ¿cómo se puede crear una sociedad de alquiler de viviendas? La clave es que haya actividad económica.
Según el artículo 5.1 de la Ley 27/2014 del Impuesto de Sociedades, en el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica siempre que haya una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
¿Qué es el régimen especial de arrendamiento de casas?
Estar dentro de este régimen supone una reducción en la carga fiscal, ya que se aplica una bonificación en la cuota del Impuesto de Sociedades. Es decir, se ahorran impuestos en el alquiler de viviendas si se hace como empresa dedicada a ello.
Podrán acogerse al régimen especial de arrendamiento de casas las sociedades que tengan como actividad económica principal el alquiler de viviendas situadas en territorio español y que hayan construido, promovido o adquirido. Dicho negocio será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles alquilados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento, que es de tres años.
Requisitos para aplicar el régimen especial de alquiler
Los requisitos para constituir una sociedad para alquilar inmuebles y aplicar el régimen especial son:
- El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en alquiler por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a ocho.
- Las viviendas tienen que estar alquiladas o en el mercado durante al menos tres años. El incumplimiento de este requisito implica, para cada vivienda, la pérdida de la bonificación correspondiente.
- Hay que llevar la contabilidad separada de cada casa, para saber la renta correspondiente a cada vivienda.
- En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, al menos el 55% de las rentas o de los activos tienen que cumplir los requisitos para la aplicación del régimen especial. Es decir, que sean casas alquiladas o susceptibles de serlo.
Beneficios del régimen especial de arrendamiento de viviendas
Para conocer los beneficios de este régimen, hay que irse hasta el artículo 49 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, así como tener en cuenta los cambios que entraron en vigor en 2022, de la mano de los Presupuestos Generales del Estado. Los beneficios de este régimen son los siguientes:
Este régimen ofrece una bonificación del 40%, que se aplica sobre la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del alquiler de viviendas. Hasta ahora, la bonificación alcanzaba el 85%.
- Disminución del tipo general del 25% aplicable en el Impuesto sobre Sociedades a un tipo especial del 15%, frente al 3,75% que se aplicaba hasta 2021.
- Las casas que sean adquiridas por las entidades que se constituyan bajo el régimen especial, podrán disfrutar de un tipo impositivo de IVA superreducido del 4% en su adquisición.
¿Cómo tributar por el régimen especial de alquiler?
La aplicación de este régimen es opcional. La opción para tributar por este régimen deberá comunicarse a la Administración tributaria. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique la renuncia al régimen.
Incompatibilidades con el régimen especial
Pueden darse dos situaciones en la que sea incompatible acceder a este régimen fiscal:
- Si a la entidad le resulta de aplicación cualquier otro régimen fiscal especial, exceptuando el de consolidación fiscal, transparencia fiscal y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y arrendamiento financiero, no se podrá optar por el régimen de las entidades de arrendamiento de viviendas, ya que prevalece el otro régimen especial sobre este último.
- Por otro lado, si la sociedad de alquiler de viviendas cumple los requisitos para ser considerada como empresa de reducida dimensión, no prevalece ningún régimen sobre otro, pudiendo el sujeto pasivo optar por uno u otro.
¿Cómo se reparten los dividendos?
Para los dividendos que procedan de beneficios generados en períodos bajo este régimen especial, el dividendo se integrará igualmente en la base imponible del miembro societario, pudiendo aplicarse solamente el 50% de la exención para evitar la doble imposición sobre el importe del dividendo.
En el caso de las rentas derivadas de la transmisión de participaciones en el capital de entidades de este régimen fiscal, se reduce en un 50% la parte de la renta obtenida en la transmisión que se corresponda con beneficios no distribuidos de la entidad participada que hayan disfrutado de bonificación.
Hay que destacar que este método de reparto de dividendos solo se aplica para personas jurídicas, no personas físicas.
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