Cómo actuar cuando la casa comprada arrastra deudas por IBI

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo que cada año tienen que pagar los propietarios de todos los inmuebles –viviendas, garajes, locales…- sólo por tenerlos. Constituye una de las principales fuentes de ingresos de los ayuntamientos. A la hora de vender un inmueble, éste queda afecto al pago de las deudas pendientes de dicho tributo, lo que significa que el comprador puede verse obligado a pagar el IBI que el vendedor haya dejado sin pagar. Por eso, antes de formalizar la compraventa, es importante saber el alcance de dicha responsabilidad y cómo evitarla.

En el momento de la compraventa de una casa, el IBI lo deberá de pagar la persona que sea propietaria del inmueble a día 1 de enero del año. No obstante, el Tribunal Supremo establece que el vendedor tiene derecho a repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo que cada una de las partes haya disfrutado de la casa durante al año de devengo del impuesto.

Es decir, el Supremo fija que el vendedor puede repercutir parte del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al comprador sin necesidad de pacto en contrario, según la interpretación que hace del artículo 63.2 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, que regula el IBI.

Pero ¿qué pasa en caso de impago del IBI del vendedor?

La Ley 58/2003 General Tributaria (en adelante LGT) prevé en su artículo 78 un mecanismo para garantizar el cobro de deudas tributarias. Es conocido como hipoteca legal tácita y es aplicable a los tributos que gravan periódicamente los inmuebles inscribibles en un registro público. Salvador Salcedo, socio de Ático Jurídico, señala que este mecanismo otorga a la Administración Pública preferencia sobre cualquier otro acreedor para el cobro de deudas no satisfechas, correspondientes al año en que se exija el pago y el inmediato anterior.

“El comprador de una vivienda, en virtud de este mecanismo de garantía, responderá de las cuotas del IBI impagadas por el vendedor.  Y el Ayuntamiento podría exigirle el cobro de un máximo de dos ejercicios”, aunque puede llegar a pagar el IBI impagado de todos los ejercicios no prescritos, sostiene Salcedo.

Otro mecanismo que tienen los ayuntamientos para cobrar el IBI impagado es el derecho de afección, que está regulado en el artículo 79 de la LGT y que significa que una vez se produce la compraventa de la vivienda, ésta queda afecta al pago de la totalidad del IBI que quede pendiente de pagar en régimen de responsabilidad subsidiaria.

A través de este artículo, los ayuntamientos pueden exigir al comprador de una casa el pago de todas las deudas por IBI no prescritas al tiempo de la venta. De este modo, se produce un trasvase de deudas al comprador tras la venta, pero siempre y cuando no se hayan podido cobrar al vendedor. Esto significa que el comprador se convierte en responsable subsidiario de las deudas frente a la administración local.

Cómo evitar que el comprador responda de las deudas por IBI

En líneas generales, antes de formalizarse la compraventa del inmueble, el vendedor debe justificar que ha saldado el pago del IBI. Para ello, lo más recomendable es que a la escritura de compraventa se acompañe un certificado emitido por el Ayuntamiento que deje claro si existen deudas o no por IBI.

El socio de Ático Jurídico también aconseja que, en caso de que la operación de compraventa no pueda esperar a la obtención de dicho certificado, el vendedor aporte justificante de pago de todos los ejercicios de IBI no prescritos en el momento de la venta.

Y en la escritura de compraventa debe hacerse constar que el vendedor asume a su cargo el pago de todas las cantidades pendientes por el IBI.

¿Quién tiene que pagar el IBI?

La inmensa mayoría de los propietarios de inmuebles están obligados a pagar este impuesto, pero no todos, ya que la ley contempla que algunos inmuebles quedan exentos. Así, aquellos pertenecientes a la iglesia católica constituyen la exención que más suena en los medios de comunicación, pero lo cierto es que no son un caso único. Además de la iglesia, hay otros propietarios que están libres de pagar este impuesto. Por ejemplo:

• Los inmuebles propiedad del Estado, de las comunidades autónomas o de las entidades locales directamente relacionados con la seguridad ciudadana o con los servicios educativos (comisarías, cárceles o colegios).
• Los del Estado dedicados a la defensa nacional.
• Los inmuebles de la Cruz Roja.
• Las sedes diplomáticas de otros países.
• Los catalogados como patrimonio histórico.
• Los inmuebles antiguos de las grandes ciudades o los pertenecientes a asociaciones confesionales no católicas legalmente reconocidas.