"El impuesto a grandes fortunas frenará la inversión inmobiliaria de americanos y europeos"

El mercado inmobiliario español sigue siendo el centro de atención no sólo por la inversión y la riqueza que genera, sino también por los cambios y nuevas leyes aprobadas que le afecta de lleno. Orson Alcocer, socio del departamento inmobiliario de DLA Piper Madrid, asegura en una entrevista a idealista/news que a partir de la segunda mitad de este año se consolidará el repunte de actividad inversora, es decir, una vez que haya más claridad en la hoja de ruta del BCE. Se prevé que para el segundo semestre el organismo deje de subir los tipos.

En opinión del experto, el mercado residencial ha dejado de ser un negocio de las promotoras que venden casas, para ser un sector profesionalizado gracias a la inversión en el segmento del alquiler. Además, Alcocer se sincera sobre las medidas aprobadas en relación con el ‘real estate’: considera que el nuevo impuesto a las grandes fortunas será un freno en la inversión en inmuebles por parte de americanos y europeos, algo que genera riqueza y economía.

Cómo prevé que evolucionará el sector inmobiliario este año y el que viene

Yo soy positivo en relación con la evolución del mercado inmobiliario. Yo creo que después de un pequeño bache o como dicen los ingleses, ‘un wait and see’ (esperar y ver) después del verano de 2022, ya estamos viendo un repunte de actividad. Y yo creo que a partir de abril y junio ese repunte de actividad se va a consolidar y creo que este año va a ser bueno, sobre todo a partir de finales del primer semestre y el segundo semestre. Todo indica que el próximo año también. Así que quiero pensar que hemos superado ese pequeño bache que la gente veía después del verano.

Cuando hablas de un repunte de actividad, ¿a qué actividad inmobiliaria en concreto te refieres?

Cuando hablo de un repunte me refiero sobre todo a la actividad de inversión. Yo creo que ha habido con la subida de los tipos de interés y el repunte inflacionario, un periodo de espera en la inversión. Los inversores han reconsiderado sus políticas, han tenido que ajustar sus precios porque los tipos de interés marcan otras rentabilidades y eso hace que estemos en un periodo de adaptación. Yo creo que en cuanto esa adaptación finalice, veremos una mayor actividad inversora.

El nuevo escenario económico va a llevar a un reajuste de precios, después de subidas de precios

Hablas de mediados de año, porque ahí es cuando en principio los tipos de interés en la zona euro toquen techo, ¿verdad?

Durante este primer semestre se va a sentar la nueva situación económica, la gente va a interiorizar los nuevos tipos de interés cuya dinámica se va a estabilizar. La gente va a tener también ya una visibilidad clara sobre la inflación y la gente va a haber rehecho sus cálculos de inversión y al mismo tiempo los vendedores van a haber ajustado sus expectativas.

¿Y los inversores, que son vuestros clientes, esperan una reducción de precios de los inmuebles ante la subida de tipos?

El nuevo escenario económico va a llevar a un reajuste de precios, después de subidas de precios. Creo que va a haber que reajustar las rentabilidades, pero también va a haber que reajustar los precios y además todo va en cadena. Las expectativas de venta cambian, con lo cual las expectativas de inversión ahora tienen que cambiar.

¿En qué tipo de activos inmobiliarios hay reajustes de precios? ¿y en qué sector se están cerrando operaciones de compraventa?

Sí que ha habido un reajuste de precios directo, por ejemplo, en activos logísticos. Yo creo que hay un consenso de que se habían alcanzado unos precios muy altos, que hacían muy difícil alcanzar los retornos que se necesitan. Eso no quiere decir que el mercado logístico esté agotado, tiene mucho recorrido todavía en España, pero hay que reajustar los precios. Después está otro tipo de activo que la pandemia tocó fuertemente, que son los hoteles. Los hoteles creo que vuelven a ser un activo muy interesante y muy atractivo, tanto urbanos como vacacionales.

¿Qué tipo de operaciones estáis cerrando?  Y ¿qué tipo de inversor llega a España ahora mismo?

Nosotros lo que estamos viendo es que el residencial se está convirtiendo en un activo de inversión inmobiliaria. El residencial era antes, sobre todo, un activo inversión para promotoras locales enormes, promotoras españolas que promovían y vendían pisos.

Y ahora el mercado del alquiler de vivienda está empezando a ser un mercado de inversión profesional. Estamos viendo desde operaciones de ‘build to rent’, a compraventa de carteras de activos residenciales para el alquiler y eso es positivo porque profesionaliza el sector, amplía la oferta, mejora el mercado. Yo creo que en España históricamente venimos de ser un país de compradores y poco a poco la gente está empezando a alquilar lo que es muy positivo porque permite a la gente una especie de rotación y creo que es una decisión menos vital el alquilar que comprar casa.

Además, sigue habiendo muchísimo inversor institucional ‘core’. Ahora va a haber más inversores de “value add”, algún inversor oportunista. Pero insisto, no creo que estemos en un nivel de crisis que permita inversiones oportunistas.

Orson Alcocer, responsable de inmobiliario de DLA Piper España idealista/news

La inseguridad jurídica y los cambios en las leyes, ¿están afectando a la inversión en el mercado residencial?

Lo que tiene que haber es precisamente unas normativas que no cambien demasiado frecuentemente, que haya tolerancia cero con la ocupación. Si querremos que haya un mercado de alquiler amplio y a buenos precios, tiene que ser un mercado de alquiler seguro. Y para eso tienes que promover que la gente que tiene viviendas, que en su inmensa mayoría son personas físicas, son propietarios que tienen uno o dos o tres pisos, no tengan miedo en poner en arrendamiento su casa.

Y después yo creo que hay ciudades que pueden tener una mayor demanda de vivienda en alquiler y ahí es una labor de las instituciones públicas el [00:23:00] aumentar la oferta del alquiler. ¿Y cómo? Pues a través a través de promociones públicas-público. Eso lo están haciendo en varias comunidades autónomas, aunque de una forma discreta. Y está funcionando. Todo lo demás se ha demostrado que no funciona. Las limitaciones de precios no funcionan.

¿Y qué operaciones inmobiliarias habéis asesorado en los últimos meses?

Como hemos comentado, el residencial ya es un activo de inversión interesante. Las oficinas ‘prime‘ siguen funcionando. En Madrid sigue siendo interesante y falta producto de oficinas ‘prime’. Y el 22@ en Barcelona sigue siendo un lugar de inversión interesante. Seguimos desarrollando y promoviendo hoteles en diferentes zonas. Hacemos inversión en hipermercados, residencias de estudiantes o centros de datos.

¿Cómo es la inversión en fincas rústicas?

Hay un interés en inversión en fincas rústicas y también en fincas agrícolas. Ahora se está oyendo la posibilidad de ampliar el régimen de socimis a fincas rústicas. Puede ser un área de negocio nueva.

¿Qué tipo de operaciones residenciales asesoráis?

Hacemos ‘build to rent’. Hicimos una muy bonita en Valdebebas (Madrid) con Hines. Y después asesoramos en la compra de carteras de activos residenciales para alquiler para inversores institucionales. Y también estamos haciendo algo de promoción inmobiliaria residencial. Suelen ser los promotores locales con un cierto tamaño o promotores o inversores extranjeros asociados a algún tipo de ‘investment manager’ que les ayuda. El residencial sí que necesita de un ‘know how’ local muy importante. Es decir, es difícil y peligroso venir de fuera a invertir localmente en residencial sin tener algo de presencia local.

¿Qué les dirías a aquellos políticos que culpan a inversores extranjeros e institucionales de la subida del alquiler y del precio de venta en grandes ciudades?

Es una visión un poco reduccionista. Yo creo de verdad que cuanta más inversión hay, más competitivo y por definición, más eficiente se hace el mercado. En muchas ciudades donde se han instaurado limitaciones al precio del alquiler, han subido los precios del alquiler, y en cuanto se han eliminado las medidas, ha bajado el precio del alquiler, entonces claramente estaba mal hecho. Estoy seguro de que hay que hay alternativas a la prohibición, a las limitaciones y pasa por poner en carga más suelo para el alquiler, con lo que las administraciones tienen un deber de asegurar que haya promociones de viviendas en alquiler, insisto, público-privadas.

¿Qué opinión te merece la aprobación del impuesto a las grandes fortunas? notáis alguna consecuencia ya?

Es una medida de marcado carácter político y electoralista. Es difícil diferenciar lo que son medidas de política económica seguramente acertadas, con medidas electoralistas y de contentamiento a socios políticos diversos. Sí creo que puede frenar la inversión extranjera, sobre esa inversión personal de extranjeros que vienen, por ejemplo, a Madrid, que se transforma en semiprofesional: primero me compro un piso y después me instalo en la ciudad. Y después voy haciendo negocios en la ciudad, que es lo hemos visto con muchos inversores tanto latinoamericanos como europeos. Creo que puede ser un freno a ese tipo de inversión que era muy positiva y que es buena para la economía española.