La España tensionada: estas son las claves de la Ley de Vivienda, según Ignacio Ortiz

Artículo escrito por Ignacio Ortiz, ingeniero de Caminos con especialidad en Urbanismo y Ordenación del Territorio. Miembro del Comité Técnico ‘Ciudades, Territorio y Cultura’ del Colegio de Caminos

Este año de elecciones se hace aún más duro en cuanto a aguantar a nuestros políticos, pues sus estrategias electorales de última hora, de cara a la galería, y centradas más en el efecto que en la materialización posible, van cayendo como gotas de tortura china. Como el embuste de las 50.000 de Sareb. El pasado 14 de abril, ERC Esquerra Republicana y EH Bildu anunciaron que habían llegado a un acuerdo con el Gobierno español -así lo dicen- para hacer posible una nueva ley de vivienda. Entre las diversas medidas que anuncian está la de convertir, en la práctica, del orden del 60% de los hogares de nuestro país en zonas tensionadas. “Lo que pasa es que nos conviene que haya tensión", dijo Zapatero al periodista Iñaki Gabilondo –preferido de Yolanda-, en un debate antes de su reelección. Pues, para empezar, nos han tensionado a más de media España. Analicemos esta ley que quieren sacar de manera urgente antes del 28 de mayo, de las elecciones municipales.

En cuanto a las medidas que las dos formaciones políticas han publicado, en primer lugar, tenemos la regulación efectiva de los alquileres en las mencionadas áreas tensionadas, definiéndolas de una manera mucho más restrictiva. Basta que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler incluyendo gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares o que el precio de alquiler o compra de la vivienda se haya incrementado tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. El anterior criterio era que se produjesen las dos circunstancias a la vez y que el diferencial con el IPC fuera de cincos puntos, no tres. Y en estas zonas de tensión, quedaran limitados los precios para todo tipo de propietarios. Evidentemente, esto supone una intervención masiva de la libertad de mercado.

En cuanto a los grandes tenedores -qué raro suena- se reduce a la mitad el número de viviendas para ostentar dicho título, pasan de diez a cinco. De acuerdo con lo expuesto en el acuerdo de ERC y EH Bildu, “se aplicarán las medidas y especificidades concretas para este tipo de propietarios, reduciendo así la especulación y el acaparamiento de inmuebles que practican fondos buitre y demás fondos de inversión”. Pero vamos a ver, qué poco comprenden la economía para afirmar esto. ¿Invertir en vivienda, generar oferta, es malo para la población? La semana pasada me ofrecían una desinversión de un proyecto de los denominados Build to Rent, hecho para alquilar, para vender las viviendas una a una y desinvertir. ¿Miedo a determinadas políticas? No se puede negar que los precios, tanto de alquiler como de venta, sean en muchos casos elevados. Pero la solución no pasa por criminalizar al que promueve vivienda para ponerla en alquiler o transacciona con ella para ofrecerla de manera profesional y con la calidad que merece un hogar.

Si los problemas con los okupas y su impunidad sostenida por nuestros políticos no fueran suficiente, la futura ley también legislará sobre los desahucios, añadiendo aún más complicaciones para la recuperación de la propiedad. Ahora deberán tener fecha y hora predeterminada, tal vez para que cuando se produzcan se prepare un sindiós. Y queda estipulado el acceso obligatorio a procedimientos extrajudiciales para las personas vulnerables. Los grandes tenedores, que ahora son muchos más con el nuevo criterio, pueden ser obligados por las comunidades autónomas a mecanismos de mediación y alternativa habitacional. Las políticas sociales parecen responsabilidad de los propietarios y no de la administración.

Respecto de los inquilinos, los gastos y honorarios inmobiliarios derivados del alquiler serán siempre a cargo del propietario. Se dice en el acuerdo presentado que el servicio se está prestando al dueño de la vivienda. Cuando una agencia busca una vivienda a un futuro inquilino, le acompaña, le asesora, queda con él, le ayuda con el contrato, la documentación, ¿no hace nada? Además, cualquier acuerdo entre las partes que puedan aumentar rentas del alquiler con nuevos gastos o cláusulas que sean contrarias a las medidas acordadas en la ley, quedan prohibidas.

En las actualizaciones de rentas nos encontramos con otro disparate. Se elimina su vinculación con el IPC. Se fija para 2023 una subida máxima del 2%, en 2024 del 3% y en 2025 ya veremos. El nuevo índice siempre será inferior al IPC, dicen que para “topar” -fea palabra- los aumentos de las rentas. Parece que vamos camino de la renta antigua. Además, los alquileres se actualizan, muchas veces, conforme mercado, no con el IPC. La oferta y la demanda son las que marcan la evolución de los precios.

Y como no podría ser de otra manera, y esto no se ha reflejado adecuadamente en las noticias relativas a esta ley, se modifica la anterior redacción para favorecer mayores competencias autonómicas y locales. Así lo expone el acuerdo: “se suprimen siete artículos relativos a políticas de consumo, materia donde el Estado no tiene competencia, y modificamos varios más para superar la vulneración competencial en materia de vivienda de las comunidades autónomas; en nuestro caso de los Gobiernos de Hego Euskal Herria y Catalunya, el País Valencià i les Illes Balears i Pitiüses”. Sin comentarios.

Aunque las comunidades autónomas puedan recurrir y no aplicar todos los puntos, no podrán evadirse de todos. No se pueden descartar efectos indeseados por una mala redacción, con consecuencias retroactivas. Estamos, por lo expuesto, ante una futura ley que no favorece ni contenta a nadie. Y mucho menos reducirá los precios ni facilitará el acceso a la vivienda. El clamor del sector inmobiliario contra la misma es unánime. Un despropósito cargado de ideología sectaria, que condena a la propiedad y la considera como chivo expiatorio de sus problemas. Nuestro país ya tiene un ejemplo de estas políticas, una ciudad donde la alcaldesa pertenecía a una plataforma de las que ahora marcan el guión de la ley de vivienda. Ya sabemos, lamentablemente, los efectos a todos los niveles.