Daniel Mazin (CEO Dazia Capital): "La vivienda asequible es un negocio de mucho volumen y muchos años"

Daniel Mazin, CEO de Dazia Capital, recibe a idealista/news en sus oficinas ubicadas en las proximidades al madrileño parque del Retiro. El directivo aprovecha el encuentro para repasar la actualidad del sector residencial en España y los planes de futuro de la compañía. En este sentido, Mazin asegura que han comenzado a contemplar la posibilidad de entrar en el segmento de vivienda asequible porque es “un negocio con mucho volumen y para muchos años”. Una labor que no es incompatible con varias promociones de lujo proyectadas en la Costa del Sol y con algún proyecto de coliving y serviced aparments ubicado en Madrid. Además, la cabeza visible de la promotora valora de manera poco positiva las medidas del Gobierno Central en materia de vivienda.

¿En qué momento se encuentra el sector residencial?

El sector residencial es un sector que en cierta manera está en transición, porque ahora cuando hablamos del residencial hablamos ya de 'living'. Y eso es porque en realidad hay nuevas formas de vivir. La gente está viviendo de diferentes maneras y el nombre de 'living' intenta englobar esos diferentes modos de vivir. El sector tradicional residencial, de vivienda para alquiler y para venta, en España está sano. Como todos sabemos, hay una falta de vivienda, una falta de suelo en las grandes ciudades y un incremento de población que está tensionado el precio. Ha habido una pequeña ralentización de la demanda por la subida de los tipos de interés, pero ahora que parece que esto se está estabilizando y que probablemente empiecen a caer, empezamos a notar que se reactiva la demanda del residencial.

¿Cómo va a evolucionar a corto/medio el sector residencial'?

Yo puedo hablar sobre todo de las zonas en las que estamos más activos: Madrid, Málaga, Barcelona… En todas estas ciudades hay una demanda muy fuerte y una falta de vivienda alarmante. Por este motivo, pensamos que los precios van a seguir subiendo lentamente. Y sin estar ahí presentes, pero sabemos que en ciudades como Valencia o Alicante, que también tienen incrementos de población, sucederá lo mismo. Por resumir, vemos una demanda fuerte, una estabilización de precios con tendencia a subir lentamente y con respecto a la financiación vemos que está ahí, pero más cara.

¿Puede influir la bajada de tipos a la reactivación de la demanda??

Dependiendo de qué zonas, porque hay algunas en la que los tipos actuales no afectan. En el centro de Madrid, por ejemplo, donde nosotros tenemos mucha actividad, a menudo el comprador no depende de las hipotecas. En otras zonas de la capital donde existe un comprador más nacional que internacional sí puede reactivar la demanda si bajan las hipotecas. Aparte, el mercado inmobiliario también tiene mucho que ver con el sentimiento. En este sentido, el año pasado, con la subida de tipos se pensó que el mercado podía caer y que los precios podían descender. Eso suele generar un parón en la demanda porque la gente no compra si piensa que van a caer los precios. La realidad es que no han caído. Si ahora bajan los tipos, la gente volverá al mercado y hará un esfuerzo por comprar.

Daniel Mazin, CEO de Dazia Capital idealista/news

¿Cuál es la estrategia de Dazia Capital con respecto al 'build to sell' y al 'build to rent'?

Nosotros en el 'build to sell', que es nuestro negocio 'core', con el que empezamos, nuestra estrategia es seguir promoviendo, desarrollando activos en los mercados que he mencionado antes: Madrid, Málaga, Costa del Sol… Por su parte, en 'build to ren't, nosotros no hemos tenido una estrategia o un programa como tal, lo que sí hemos hecho es construir edificios que luego hemos entregado llave en mano para una gestora o a un fondo de inversión. Hasta ahora no hemos participado como patrimonialistas. Aunque en el centro de Madrid sí tenemos un programa de alquiler corporativo y turístico que yo no lo llamaría BTR, pero sí que tenemos una serie de edificios propios y de terceros que operamos como alquiler de temporada con nuestra propia marca. En este segmento nuestra actividad va a seguir creciendo. El otro gran tema que estamos mirando es todo el tema del alquiler asequible. Hay que construir no hay otra solución para este problema. O sea, no es un tema de regular precios. Yo creo que todo el mundo ha entendido que hay que hacer vivienda asequible. El Estado, los ayuntamientos, las comunidades… todos se han puesto a intentar ayudar en este tema y creemos que esto va a ser un negocio de muchos años y de mucho volumen.

En el caso de la vivienda asequible en clave de alquiler, ¿actuarán como patrimonialistas?

Si me preguntas si vamos a actuar como patrimonialista o vamos a trabajar como promotores para un fondo, la respuesta es que haremos las dos cosas.

Llegados a este punto, ¿se plantean entrar en los distintos programas de colaboración público-privada para construir vivienda asequible?

Los programas público-privados te permiten tener ayudas, créditos, fondos next generation, suelo en concesión… esto hace a veces más factible la rentabilidad, sobre todo, con tipos más altos. Pero vamos a hacer lo que los números nos permitan.

¿Qué proyectos tienen en la Costa del Sol?

Estamos a punto de terminar una obra de un edificio que construimos en Estepona, que está en primera línea de mar. Es un edificio relativamente pequeño pero de alto 'standing' y está terminado y prácticamente el 100% vendido. Y en la segunda mitad de este año vamos a empezar a construir en Elvira, que es un municipio de Marbella, una promoción de unas 60 viviendas pareadas con vistas al mar. Es un sitio con muy buena demanda, que pensamos que va a ser un éxito. Tenemos otro suelo en Benahavís de 300.000 metros de suelo donde construiremos un complejo de villas y apartamentos de unas 200 unidades más o menos.

Por su discurso, Dazia puede abarcar desde vivienda asequible a vivienda de lujo, ¿verdad?

Sí, sí. Pensamos que hay que ser flexibles y hay que ser viables. Nosotros siempre lo hemos dicho, no somos una promotora de lujo, nosotros somos una promotora de ubicación. Lo que sí es verdad es que allá donde vamos, ya sea el barrio de Salamanca u a otros barrios que no son de esos niveles de renta, intentamos hacer el mejor proyecto para la zona. Por ejemplo, hace años hicimos un proyecto en el barrio de Tetuán, cuando la zona verdaderamente no estaba de moda y el proyecto que hicimos cambió el barrio porque cuidamos mucho lo que hacemos.

¿Es Tetuán uno de los distritos que más puede cambiar en los próximos años?

Bueno, Tetuán ha cambiado mucho, los precios han subido bastante. Pero es un distrito que tampoco es tan fácil que cambie porque tiene mucho edificio pequeño, muy granular y eso para los promotores es muy difícil porque obviamente son edificios habitados. Pero esto sucede en general en Madrid. La regeneración urbana es uno de los grandes retos, porque la propiedad está dividida horizontalmente. Son edificios muy pequeños en alguno de estos barrios y es muy complicado adquirir inmuebles para luego construir edificaciones modernas.

Daniel Mazin, CEO de Dazia Capital idealista/news

Hablando de retos… ¿es un reto avanzar en materia de industrialización?

Sí, bueno, primero es muy importante porque nosotros tenemos otro programa del que no hemos hablado, relacionado con la industrialización, que es el programa de Flex Living que tenemos en Madrid, que es la tercera pata grande de nuestra actividad, donde estamos construyendo grandes edificios en la periferia de Madrid. Son proyectos en suelos terciarios, no residenciales, porque los suelos residenciales son muy caros, como todos sabemos, y bajo licencia de apartotel. Estamos construyendo lo que aquí se ha venido a llamar 'flex living'. Son edificios de entre 300 y 500 apartamentos. En este tipo de edificios o en vivienda asequible, la industrialización es muy importante, sobre todo, cuando están destinados al alquiler, porque consigues que se construya más rápido y con más certeza. Por ejemplo, nosotros en Valdebebas estamos construyendo un edificio de 500 apartamentos, 20.000 m2 e industrializado. Además, es un inmueble muy novedoso en España porque la estructura es 80% de madera, con lo cual es huella de carbón cero. Es muy sostenible. Es un sistema austriaco que lo está construyendo ACR en España. Al final acabamos la obra cinco meses antes y podemos alquilarlo antes, también. Es un retorno muy bueno para la inversión. La industrialización tiene mucho sentido y se está empezando a implementar.

¿Qué valoración le merece el Índice de precios para el alquiler del Gobierno de España?

No he tenido tiempo de estudiarlo a fondo. Pero en Barcelona me están diciendo que algunos precios, según el índice, tienen que bajar a la mitad. No sé qué decir porque casi lo veo como una expropiación en el sentido de que tú tienes un edificio que estás alquilando a un valor y de repente el edificio vale la mitad, porque si alquilas a la mitad vale la mitad. Yo como promotor o como propietario, no en vivienda asequible tal vez, que es una cosa muy regulada, pero lo que es en vivienda libre nosotros tenemos algunos edificios que queríamos hacer BTR con una inversión patrimonial, una inversión segura y ahora no lo vamos a hacer con estas reglas que hay hoy en día. El Índice de precios en algunas regiones no se va a aplicar, pero no sabemos si en cinco o diez años se va a aplicar y varias de las medidas que se están implementando son muy disuasorias para el inversor y para el propietario. Entonces, como decía, nosotros teníamos la intención de algunos edificios quedárnoslos en propiedad a largo plazo y crear 200 o 300 viviendas de alquiler y al final no lo vamos a hacer. Venderemos los pisos y buscaremos otra cosa que hacer con el dinero. Y esto es la Ley de vivienda.

¿Cuál ha sido la evolución de Dazia desde su creación?

Dazia empezó con dos socios en 2013 invirtiendo nuestro propio capital. En ese momento, en el mercado inmobiliario se podía hacer cualquier cosa porque no había dinero, no había promotores, no había nada... Y empezamos promoviendo para nosotros. Según la empresa fue creciendo, adquiriendo experiencia y siendo reconocida en el mercado empezamos a trabajar con fondos de inversión, que se nos acercan porque les interesaba lo que hacíamos. Por ejemplo, llevamos varios años trabajando conun fondo francés de 'private equity' muy importante, tenemos otra 'joint venture' con el fondo británico Aermont, que es uno de los principales fondos inmobiliarios en el mundo para la nuestro programa de Flex Living. Y haremos otras alianzas con otros fondos según desarrollemos estos programas que vamos identificando, porque francamente en el mercado inmobiliario es infinito la cantidad de capital que se puede invertir y pensamos que nuestro conocimiento local y nuestra profesionalidad ya está siendo reconocida por los fondos y trabajamos bien con ellos.