Desde hace algún tiempo se viene dividiendo nuestro país entre zonas tensionadas y resto de cara a la obtención de una vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler. Nuestros próceres políticos utilizan los elevados precios de la vivienda o el alquiler como base para promulgar legislación intervencionista o simplemente tirarse los trastos a la cabeza. Puede que resulte interesante analizar cuáles son las fuentes de esa tensión, viendo lo que está ocurriendo en las Comunidades Autónomas (“CCAA” en adelante) o en determinadas provincias y ciudades de nuestra geografía.
De entrada, parecería lógico que los movimientos de población tuvieran algo que ver con el incremento de la demanda de vivienda en determinadas zonas o ciudades, pero también habría que considerar cómo ha evolucionado el stock de viviendas disponibles en dichas zonas; es decir, no sólo hay movimientos migratorios, sino capacidad de alojamiento de las personas, y de la interacción de ambos fenómenos es de donde, en principio, está surgiendo la tensión.
En los últimos quince años, la población española se ha incrementado en 2,92 millones (+6,4%), hasta llegar a los 48,59 millones, pero el crecimiento ha sido desigual, ya que CCAA como Asturias (-5,81%), Castilla León (-5,97%) y Extremadura (-3,32%) han perdido población, mientras que Baleares (+18,09%), Madrid (+12,44%) o Canarias (+12,25%) han tenido fuertes incrementos. Lo fácil es decir que la gente emigra porque no le gusta dónde y cómo vive, pero, como veremos más adelante, eso no es verdad, ya que las causas de la tensión no son el desarraigo, sino las políticas territoriales y la situación laboral y de servicios que se producen en determinadas zonas geográficas.
Lo que ocurre es que una cosa es la radicación de las personas, es decir, donde se empadronan para tener, entre otros, los servicios de sanidad que provee la Seguridad Social y otra cosa distinta es donde viven total o parcialmente, o donde se están haciendo una casa para retirarse allí cuando se jubilen, que coincide en muchos casos con sus raíces. Por ello, y desde hace ya bastantes años, muchos españoles se han dado cuenta de que el dinero se gana en la capital, pero se invierte en el pueblo. Y es que, en el fondo, todos tenemos algo del agricultor o ganadero que fue nuestro abuelo.
En el cuadro siguiente, podemos ver cuál ha sido la evolución del parque de viviendas de determinadas provincias en los últimos quince años. Hemos seleccionado por un lado las que han incrementado el número de viviendas en más de un 15%, y por otro, aquellas que lo han hecho en menos del 10%, a fin de comprobar nuestra tesis, antes esbozada:
Se puede comprobar que muchas de las provincias a las que tildamos como zonas en peligro de desertificación, son precisamente aquellas en las que más viviendas se construyen, y aquellas en las que más personas dejan de estar empadronadas. Si elaboramos un sencillo indicador mediante la diferencia porcentual de la evolución en los últimos quince años, podemos detectar aquellas zonas en las que ha habido fuerte migración (Lugo, Teruel, Orense, Ciudad Real, Zamora, Soria y Asturias) y aquellas que se podrían calificar de zonas tensionadas (Madrid y Barcelona).
Curiosamente, en Baleares no se está produciendo tensión, puesto que el crecimiento de viviendas va parejo al de la población empadronada, pero ahí es donde está la clave, ya que, al ser una zona de elevado turismo, hay mucha población no empadronada que demanda vivienda temporalmente, especialmente pisos turísticos, y la tensión no se genera por la falta de viviendas para la población allí radicada, sino por el incremento exacerbado de turismo en determinadas épocas del año.
Por tanto, el problema de la desertificación de las zonas periféricas no es tan sencillo como parece, puesto que las personas no pierden el cordón umbilical que les une al terruño familiar. Van a Madrid o Barcelona para trabajar y ganar dinero, pero muchos de ellos lo utilizan para construirse casas en sus pueblos, donde van los fines de semana y donde esperan regresar para jubilarse, puesto que la calidad de vida en el campo es muy superior a la de las grandes ciudades.
Una forma de verificar las aserciones anteriores sería analizar la situación del parque de primeras y segundas viviendas, referido a la última estadística existente de 2022. Podemos observar que la población española había aumentado en 2,41 millones de personas en estos quince años (hasta 2022), pero también se habían construido 2,77 millones de viviendas nuevas, con lo que el incremento de disponibilidad de vivienda (11,55%) casi ha duplicado al del de la población (6,26%). Eso podría anular el argumento de que necesitaríamos un millón de viviendas más para cubrir las necesidades de la población, pero de nuevo estamos viendo los árboles en lugar del bosque, ya que una de las notas diferenciales de nuestro país es el elevado nivel de turismo, que hace que muchas viviendas estén catalogadas como pisos turísticos y no como residencias habituales de la población radicada, y la existencia de muchas segundas y terceras viviendas. En el cuadro siguiente, podemos observar, para las provincias antes seleccionadas, la distribución entre primeras viviendas y segundas y terceras:
Podemos observar que, precisamente en las provincias en las que podríamos estar hablando de desertificación, las segundas viviendas son incluso mayoría, lo cual apoya nuestro aserto de que se está produciendo una migración ficticia en la que se usa el trabajo en las denominadas zonas tensionadas como fuente de recursos para poder construir la vivienda que les gustaría a los españoles tener en su terruño. En provincias como Soria, Teruel, Zamora o Lugo, hay más segundas que primeras viviendas. Sí, es cierto, que hay muchos ciudadanos que no están allí empadronados, y que los han tomado prestados las zonas tensionadas, donde están radicados, tributan y tienen todas las ventajas educativas y sanitarias que, desgraciadamente, no existen en las zonas de migración, pero no lo hacen porque quieran, sino porque las circunstancias les obligan a hacerlo, aunque su corazón sigue en sus raíces y, por ello, se están construyendo casas en las zonas de las que proceden.
El caso de Ciudad Real puede ser algo especial, ya que al haber parada del AVE y estar a tan solo a una hora de Madrid, es factible residir en la ciudad y trabajar en Madrid, por lo que el ratio de segundas viviendas sobre primeras (66.16%) es claramente inferior al de otras provincias afectadas por el efecto migratorio antes comentado.
Estamos, pues, ante un problema complejo que une aspectos sociológicos con aspectos económicos y, todo ello, con una situación en la que la idiosincrasia española hace que los ciudadanos busquen la propiedad de su vivienda en lugar del alquiler. De las primeras viviendas, tan sólo un 17,30% están en régimen de alquiler. Parecería razonable esperar que en los próximos años las políticas públicas en materia de vivienda cambiaran, especialmente en lo que respecta a dotar de infraestructuras sanitarias y educativas a las zonas de migración, amén de promover actividades que generen demanda laboral en dichas zonas y, en paralelo, promover el alquiler como vehículo adecuado para la residencia de los ciudadanos, especialmente los que han tenido que migrar.
El problema de la carestía de los precios no se solucionará por medidas intervencionistas, sino con aumento de la oferta y ello exigiría de un Plan Nacional de Promoción Residencial en el cual se combinasen la financiación pública y la gestión profesional, con el objetivo de que se genere un gran parque de viviendas para alquiler del cual una parte esté calificada como de alquileres sociales. En paralelo, y aunque esto sea más complejo, se podría tratar de dotar de bloques de pisos turísticos a las zonas tensionadas, ya que estamos ya en 85 millones de turistas anuales y creciendo, y no se puede admitir una especie de efecto “crowding-out” de la población autóctona en el centro de las ciudades, sustituyendo el vecindario tradicional por una sucesión de inquilinos de multitud de países, simplemente porque es más rentable para los propietarios, puesto que con ello estaríamos desnaturalizando nuestros barrios y ciudades.
La combinación de mejora de infraestructuras y radicación de empresas en las zonas de migración, de incremento de la oferta de viviendas en alquiler en las zonas tensionadas y, en su caso, de la creación de inmuebles dedicados al alquiler turístico en determinadas zonas solucionaría a medio y largo plazo los graves problemas que tiene el mercado residencial español, siempre que nuestros políticos entiendan que se trataría de un plan a realizar en varias legislaturas y no pueden unos hacer de “Penélope” con los otros, destruyendo lo que se ha hecho en los años anteriores.... sí, ya lo sé, eso es una utopía.
Miguel Córdoba es profesor de economía y finanzas desde hace 33 años y ha sido director financiero de varias empresas del sector privado.
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