Gabriel Sánchez (Neinor): "Fabricar suelo en España es difícil, costoso y casi temerario"

Gabriel Sánchez, director de negocio de Neinor, repasa en idealista/news la situación actual de la promotora y del sector inmobiliario. Sánchez destaca la complejidad de fabricar suelo en España y critica el índice de precios del alquiler, aunque celebra que la vivienda esté como un asunto prioritario en la agenda del Gobierno central. Con respecto a la compañía, el directivo destaca los buenos números cosechados en 2023 y analiza un 2024 con buenas expectativas en venta y entrega de viviendas. Además, anuncia que Neinor ya se encuentra discutiendo su entrada en un sector en auge como el 'senior living'. 

¿En qué momento se encuentra el sector inmobiliario?

Yo diría que el sector inmobiliario se encuentra un momento muy sano. El año pasado tuvimos un ejercicio protagonizado por la incertidumbre, sobre todo por la situación macroeconómica, pero es verdad que a pesar de que todos pensábamos que iba a ocurrir algo malo, al final no fue así. El mercado funcionó muy bien, respondió positivamente a las ventas, a los ritmos de comercialización… y fue un año muy positivo. Para 2024, la realidad es que creo que el mercado ya ha descontado ese bienestar o esa posición positiva macroeconómica y la tendencia está siendo muy positiva en cuanto a ventas, resultados, visitas, contactos, etcétera. Con respecto al precio, el pasado ejercicio nosotros estimamos un alza de un 2% o un 3% y al final acabamos con 4% o 5%. Y este año yo creo que estaremos en esa misma línea, dependiendo del mercado, claro.

¿En qué situación se encuentra Neinor?

Nosotros el año pasado cerramos el 2023 cumpliendo objetivos que básicamente eran entregar 2.500 viviendas, tener un EBITDA de en torno a 140 millones de euros (cerramos con 136 millones y un beneficio neto de 90 millones de euros). Todo eso con la incertidumbre macro a la que me he referido antes. Con lo cual el año pasado fue un año, la verdad, que muy bueno y también para nosotros, clave. Nuestra estrategia también pasaba por impulsar un 2023 donde presentamos un plan de negocio nuevo. Ese plan de negocio básicamente estaba basado en dos ejes: uno era la remuneración al accionista y otra el crecimiento con eficiencia de capital. Además, también hicimos un gran esfuerzo en todos los procesos que tuvimos de ‘joint ventures’. En este sentido cerramos tres: con Urbanitae, con Orion y con AXA. Esto nos permite buscar un capital más eficiente, optimizar también el retorno.

¿En qué momento de colaboración se encuentra las tres ‘joint ventures’?

Con Axa, ya tenemos ya el proyecto y vamos a empezar la obra en la calle Joaquín Lorenzo y estamos viendo nuevas oportunidades. En el caso de Orion tenemos tres promociones también, todas en marcha, una en Calpe, otra en Rubí, en el lado de Sant Cugat del Vallès en Barcelona y una tercera que es en Málaga. Aquí también estamos viendo nuevos suelos para en los próximos meses incorporarlos a la cartera. Y en el caso de Urbanitae también estamos terminando de cerrar algunos flecos para continuar. En paralelo estamos trabajando otras dos posibles alianzas.

¿En qué lugares pretenden invertir en las futuras compras de suelo?

En las plazas donde ahora mismo estamos presentes:  zona centro, zona sur, entendiendo por zona sur, Málaga, Costa del Sol, Córdoba… Y luego también la zona de Levante, País Vasco y Cataluña.

¿No planean entrar en Canarias?

No lo tenemos en nuestros planes.

"Estudiamos entrar en el 'senior living' con algún socio"

¿Cuál es la postura de Neinor con respecto a los productos ‘flex’?

En mi opinión, toda la estructura y todos los productos flex que están saliendo al mercado vienen a responder a una realidad que yo constato casi cada día: la sociedad va mucho más rápido de lo que nos creemos y las formas de vivir van cambiando. Ahí nos topamos con un problema que es el urbanismo, el planeamiento y la capacidad de generar producto acorde a esas demandas que hay en el mercado. Aquí es donde nace este producto ‘flex’. Nosotros sí estamos viendo la posibilidad de crear nuestra línea estratégica en torno al ‘senior living’. Y ahí tenemos una línea trabajando con distintos actores para ver si realmente finaliza con algo que es interesante para nosotros.

¿Descartan el ‘coliving’, ‘cohousing’, residencias de estudiantes…?

Ahora mismo no estamos trabajando esta línea.

¿Qué porcentaje del producto de 2024 tienen vendido y cuánto prevendido para 2025?

Pues para este y el que viene en total más o menos el 50%. Obviamente, el porcentaje de este es más alto, con una cobertura casi plena, pero el 50% más o menos entre los dos años.

¿Cuánto cree que puede verse modificado el precio de la vivienda?

Hablar del precio de la vivienda a nivel genérico siempre me resulta complicado porque este mercado es de nicho, como todos sabemos. Ahora bien, de media podemos estar hablando de entre un 2% o un 3% al alza. Luego habrá zonas o municipios donde el incremento será mayor por la falta de oferta, porque hay una limitación clarísima en nuestro sector: la ausencia de materia prima (suelo finalista).

¿Puede cambiar esta situación con la nueva ley de suelo impulsada por el Gobierno central?

El tema del urbanismo y de la oferta de suelo es un debate que lleva presente durante muchísimos años. Mi percepción es que es necesario una amplitud de miras, un consenso político que va mucho más allá de una legislatura y hoy se antoja realmente complicado. El problema que tenemos es que nuestro ciclo de producción mínimo de un solar para empezar la construcción es de 36 meses a 40 meses. Es ahí, en ese periodo de tiempo donde se tiene que trabajar. La oferta, bajo mi punto de vista, se tiene que trabajar desde dos ángulos: la planificación urbanística y por otro lado la gestión urbanística. ¿Por qué? Porque yo ahora mismo, por ejemplo, estoy trabajando en las cuentas de resultados de 2026, del 2027 en adelante, y tengo que prever con mucho tiempo de antelación cuándo voy a tener mi solar preparado. Y lo mismo con aquellos solares que tienen gestión urbanística. Ese mismo ejercicio se debería de hacer a nivel licitación pública en todas las competencias, me refiero en todos los niveles: municipio, comunidad autónoma, incluso también a nivel estatal.

Una vez que tú tienes claro cuáles son, cómo es tu planificación urbanística y por tanto, cuál es tu capacidad de fabricar suelo, tienes que poner los medios para que eso se pueda producir de tal manera que tengas claro qué vas a ser capaz de producir o poner en el mercado, o ayudar a poner en el mercado ‘x’ solares de aquí hasta el 2027. ¿Por qué? Porque eso da certeza. Pero aquí chocamos con el problema que es el urbanismo. ¿Qué pasa con el urbanismo? En el urbanismo interviene tres niveles competenciales: el municipal, el autonómico y también a veces el estatal. Tres administraciones con una forma de trabajar totalmente distinta, a veces hasta dispares entre ellos, con opiniones contrarias. Fabricar suelo en España es difícil, costoso y casi temerario. Me atrevería a decir que es de valientes fabricar suelo

Si lo asemejas a la producción de un automóvil, tú ves cómo entras en el túnel de producción con un suelo, pero no sabes cuándo vas a salir por la cantidad de informes, ventanillas, administraciones que tienes que trabajar hasta llegar a un suelo edificable. Es tan complejo, tan complicado, que resulta dificilísimo poder planificar con ese tiempo cuándo vas a poder tener ese suelo disponible.

La clave es: ¿cómo solucionamos esto? Hay dos grandes tareas. La primera es la simplificación administrativa. Y luego buscar el procedimiento común para todas las administraciones. Es decir, que el suelo, una vez que se mete en la fábrica, avance y que vaya contestando o vaya informando a cada administración, pero que nunca deje de avanzar. Eso para mí es la clave.

"Me parece que el índice del alquiler va a tener efectos nocivos o contrarios a lo que se busca"

¿Cómo cree que va a evolucionar la oferta y la demanda en 2024?

En mi opinión, la demanda sigue muy fuerte y esperamos que continúe con una tendencia alcista en los grandes municipios o en las grandes zonas de España, donde los componentes macroeconómicos o los fundamentales de necesidades de vivienda siguen siendo fuertes. Y en la oferta, por desgracia, en muchos de esos municipios es muy limitada, incluso habiendo voluntad política. Por ejemplo, Madrid es un buen ejemplo, porque quizá la oferta puede ser insuficiente para toda la demanda que hay en Madrid. Por lo tanto, el ímpetu por poner más viviendas en el mercado es la clave para moderar en ese sentido los precios y tener un sector inmobiliario sano en transacciones, en oferta y en demanda.

¿Qué valoración hace del índice de precios del alquiler presentado por el Gobierno central?

Lo primero que quiero destacar es que me parece magnífico que la vivienda esté en la agenda de un Gobierno. Ahora bien, yo soy muy partidario de crear oferta, no de crear medidas que pudieran limitar el precio del alquiler. Me parece que el índice va a tener efectos nocivos o contrarios a lo que se busca. ¿Por qué? Porque va a limitar esa esa oferta. Nuestro mercado inmobiliario es muy particular y en ese sentido yo creo que todas las medidas deberían ir enfocadas a incrementar la oferta.

¿Cree que el segundo semestre va a tener más actividad inversora que el primero?

Hay mucho dinero en el mercado pendiente de buscar un socio o un proyecto concreto en el que invertir. Por lo tanto, yo sí soy optimista y creo que ese flujo de capital continuará en ciertas zonas de España.

¿Cómo valora la situación de la compañía en bolsa?

La cotización en bolsa tiene un descuento importante relevante en línea con el resto de compañías cotizadas. Pero nosotros nos hemos basado también en un plan de negocio que aprobamos el año pasado basado, valga la redundancia, en la remuneración del accionista. Ahí nuestra política ha sido también generar 600 millones de euros de dividendos de los próximos años, de los que ya se han pagado 126 millones. Este año son otros 200. Y esa estructura permite también que se genere un incentivo al inversor en la medida que ve también un retorno rápido, no tanto por el incremento del de la cotización, sino por un retorno vía dividendo. La realidad es que desde que aprobamos el plan de negocio en marzo de 2023 hasta ahora la acción ha crecido considerablemente.

¿Cuál es el principal objetivo de la compañía para 2024?

Seguir con un plan de negocio continuista, que básicamente está enfocado en generar alrededor de unos 100 millones de euros de EBITDA y en torno a las 2.000 unidades de viviendas entregadas.

La compañía ha recibido algunas críticas en redes sociales por el acabado de algunas promociones. ¿Tiene algo que comentar al respecto?

Al final, nuestro negocio es intensivo en capital, pero también en mano de obra.  En una construcción de la promoción inmobiliaria pueden trabajar 80 o 90 subcontratas de distintos gremios con personal muy cualificado, pero al final somos personas, ¿no? ¿Eso qué quiere decir? Que es un trabajo muy manual y cuando es manual, a veces hay errores. Nuestro compromiso hacia los clientes es precisamente evitar que exista ningún tipo de error o de defecto. Y es nuestro compromiso con los clientes en el que no cesamos de trabajar día a día en hacerlo mejor. Dicho esto, el año pasado recibimos el premio a la mejor atención al cliente de empresas inmobiliarias de promotoras inmobiliarias del 2023. Lo que queremos es la satisfacción plena del cliente, que es muy difícil conseguirla, pero nuestro compromiso, nuestro trabajo, es constante para alcanzarla.

¿Cómo ven desde Neinor la construcción industrializada?

Hemos estudiado alguna promoción industrializada. Tiene ciertas limitaciones en la edificación en cuanto a alturas, el producto deseado, etcétera. Y luego también metemos en la coctelera dos variables relevantes: una el coste y otra el plazo. En cuanto al coste, no está demostrado ni mucho menos que sea más barato. Es más, puede ser ligeramente más caro que la construcción tradicional. Y, en segundo lugar, el plazo. Yo también necesito un plazo para vender mi promoción, con lo cual el plazo no siempre es la variable más óptima en un producto industrializado. ¿Eso quiere decir que no vamos a hacer el producto? No, sí que estamos mirando cosas.